柬埔寨有几家中国房产中介(《重磅解读:世界瞩目的柬埔寨西港》继海南投资热后火了东南亚柬埔寨成新宠)

当人们谈起柬埔寨,最先想到的一定是西哈努克亲王和吴哥窟,吴哥窟作为《古墓丽影》、《花样年华》的拍摄地更是将全世界的背包游客吸引到此,它独特的立面造型是柬埔寨国家的标志,展现在柬埔寨的国旗上。随着越来越多的人前往柬埔寨,了解并体验这个国家,投资也即刻成为了近几年非常火热的话题,这个跟中国有着60年友谊的不发达国家为什么会吸引全世界的投资者不远万里一掷千金呢?金边政治中心,西港经济枢纽,暹[xiān]粒旅游集散,这次的重点考察是西港。

2016年柬埔寨从世界上44个最不发达的国家中进阶至中等偏下收入国家,世界银行按照人均国民收入将国家分为四类:低收入经济体、中低收入经济体、中高收入经济体和高收入经济体。

从地理位置上看柬埔寨国家处于中南半岛南部,东南亚国家联盟(简称东盟)的中部,西南靠泰国及泰国湾,东南临老挝东北部被越南环绕,是中南半岛的枢纽中枢,也是连接着东盟十国的重要节点国家。

这个国家国土面积18.1万平方公里,人口1600万,有20多个民族,其中高棉族为主体民族,18.1万平方公里1600万人口是什么概念?这个国家的国土面积跟广东省的面积相当,但人口数量还没有60年前的广东省人口多。地理位置好,人口少,教育刚起步,就犹如生长在雨露中的种子,如经阳光适时的滋养就能快速长成参天大树。

2018 年柬埔寨的人均GDP是1495$,是相当于中国14年前国内的人均收入水平,14 年前手机还是诺基亚的天下,北京的房价才4500多。如果时光穿梭回14年前你最想做的事的是什么?在这片拥有有数以万计的肥沃耕地,这里有丰富的未被开发的矿产和能源,这里还有较低的用工成本,还有跟海南一样的热带季风气候。

2018 年在东盟的经济增速中排名第一,而且连续几年经济增速都超过 7%,难怪今年国内著名的地产思想家冯仑先生说过去柬埔寨闭着眼睛都能赚钱。吴晓波也在 2018 年跨年演讲中提到有钱就投目前经济落后的但经济有增长的穷国家。

2018年12月20号,经客户邀请到柬埔寨西哈努克港考察,一行有 8 人走的很急,由于当时我还有别的事情没有处理完,所以很遗憾该次没能去上,我在沈阳接待了同样来自东南亚国家泰国的客人,(原计划是1月份去泰国考察),跟泰国客人聊完,我顿时感觉东南亚国家一定要深度考察一番,关注一带一路的进度已经有3年多了,总是听别人说,一直没有实际行动。

柬埔寨西哈努克市,(西港)位于柬埔寨的西南距金边 208 公里,原名磅逊,90年代以西哈努克亲王的名字命名,是柬埔寨的最大港口城市,是外贸经济门户;也是柬埔寨重要的旅游城市,柬埔寨的富人阶层周末都会来这里休闲度假,总理洪森每年也会和家人在此度假。这里有柬埔寨第三大机场和正在修建的柬埔寨第一条高速公路金港高速(中国承建并运营),其地位跟深圳非常相似。

5 天后他们回来兴奋的跟我聊这几天的收获,我听到几个关键词下一个深圳、20年前的中国、赌场现象、房屋租金,遍地是机会.......

2019 年元旦过后第4天客户又一次被柬埔寨的中国企业邀请考察,这次人加我一行4个人, 而且我主动要求可以多呆几天进行深度考察,至少要对这个国家和城市运行的基本面有个初步了解和体验,体验是非常重要的。我通常每到一个新的地域都习惯用 3 个工具(双腿+地图+数据 ),2 个方法(找当地人聊+找外来的当地人聊),从地缘、人群、行业、所处阶段及发展趋势这三个维度两大趋势来体验新的地域状况。

从沈阳飞到西哈努克港有直飞,在福州经停50分共需要7个半小时,(目前国内已有15个城市左右直飞西港的航线)当天下午15:30到达西港,(当地时间是14:30)比国内慢一小时,下飞机后第一感觉是作为柬埔寨国家第二大城市的国际机场很小,跟国内三线城市的高铁站差不多大,来接我们的人迅速帮我们办理了落地签,出机场的时间就比北京出地铁站的时间都短,了解了一下是他们找的签证公司给办的所以很快,(正常签证60$左右),很多人还在机场人自己填入境卡,当然如果花点小费也会很快办完,这个是意料之中的事情。

机场至市区大概 30 分钟

坐上车随着车轮驶向我期待了解的城市,路上尘土飞扬,道路两旁除了是丘陵山野就是远处的正在施工中的工地,刚刚进入西哈努克城有点堵车,到处是摩托车和嘟嘟车在缝隙中穿梭,车开进主街后感觉城市里的人并不多,马路不宽,看着泛黄又泛白的柏油马路感觉像是10多年国内县城中的小镇。

这里的店铺大都是中国店铺,世界知名的沙县小吃、川菜火锅、东北菜馆、烧烤店种类繁多, 竟然还有乐购超市、华润超市、外婆家、7天酒店、保利地产,犹如国内餐饮和山寨品牌的城市大集。

从地图上看这个城市真的不大,有三条主要干道(4号路 独立大道 洪森大街)和两个广场(双狮广场 海豚转盘)转盘串连着各条小马路。

路边两旁到处是建筑工地及建筑车辆来回穿梭带起的灰尘,有人跟我说三年前这里几乎没有高楼,就这几年整个城市就犹如一个未完工的大工地,如果你离开一段时间再来可能会不认识。我用地图找到以前的照片对比了一下,变化的确天翻地覆。

西港作为柬埔寨第二大城市同时拥有陆海空港口和著名海滩资源的城市,其地位相当于国内的深圳,几年前这里的人口才不足10万现在23多万,我了解并计算了一下每月有大概5000多人来西港驻扎,这里的房租比北京还高,这里的人们比广州还忙碌,这里拥有全球最多的赌场和博彩业, 同时这里地产开发楼盘各类型的酒店也正在遍地开花,2018年西港的地产开工量297个而且大部分都集中在不到30平方公里的西港主城里(整个西港面积860平方公里),其中超过超过25000㎡的项目有54个,公寓和写字间居多,这里的租金特别高每月每平米50美金,一个50㎡的公寓每月折合人民币要17000元。

那么究竟什么人能承受这么高的租金呢?一切从需求开始,这个也是我最关注的,来的这些天里通过关系我大量的走访了开发企业老板、当地最大的建筑商、赌场老板、中介公司、娱乐场所经营者、博彩从业者、材料供应商、餐饮经营者和当地人,通过他们进行了最真切的探究。

首先我了解了一下当地人的住房需求,由于当地人的收入水平较低 而且一年四季的气候平稳(全年平均27°)他们大部分住的是排屋(类似国内联排)也有部分木制的,排屋的进深长开间小,一层通常是门市所以上边可供人居住的面积也不大,我问了几个当地人这里的大部分是两代同堂通常每个家庭的成员是4-7人,平均年龄27岁,(世界上最年轻的国家)这里没有计划生育政策,这样的家庭结构中国35年前的家庭结构相似,需求是有的,但由于收入有限所以这类需求还没有完全从市场上规模的表现出来,而且他们住惯了排屋结构的房子要接受高楼大厦需要时间也需要金钱,但由于这几年的经济快速增长,目前当地人购房的需求才刚刚兴起。

外来人口支撑了当地的高租金,西港有中国 法国 日本 韩国 俄罗斯几个国家的人来此投资经营,但中国人最多,因为中国与柬埔寨有着60年的柬铁关系,我先从几个产业结构谈起

一带一路的样板工程

前文我提到柬埔寨处于中南半岛的枢纽地也是连接东盟的重要节点国家,同时也是一带一路上的重要样板区,2013年由红豆集团投资作我国首批境外经贸合作区柬埔寨西哈努克港经济特区其占地11.13平方公里,规划了纺织服装、箱包皮具、五金机械、木业制品及未来的机械装备建材产业为发展,由于离西港国际机场3公里,离西哈努克港12公里,紧靠4号国道,交通便利,物流成本低,同时西港特区和入驻企业为当地提供了免费的中文培训,当地人学会了中文并能进入中国企业工作能拿到300多美元的月薪,这是当地收入的两倍以上,较低的人力成本能解决当地就业的经济发展,园区生产的产品如果用于出口,出口税全免,在进口税上,用于生产的机械设备、建筑材料、零配件、原材料等,也是免税,增值税也有减免,园区企业购置生产设备、建筑材料等,增值税率为0%。

原材料如果服务于出口市场的产业,增值税率为0%,服务于内销市场的产业,增值税率为10%。此外,在企业所得税(盈利税)上,园区企业可以获得6至9年的免税期,免税期过后所得税税率为20%。便利的交通条件 较低的运营成本 优厚的税收政策犹如改革开发初期的深圳,吸引了大量的企业驻扎于此,在这里有时候你感觉不到是置身国外,到处都是来自国内各地的人,你感觉就像在国内的某个省市里一样。

丰富的石油储备量带来未来迪拜预期

距西哈努克港以南约170海里,2016年柬埔寨海域勘探出石油,已经探明的油田储量就达到了20亿桶,占地面积达到了6300多平方公里。这只是其中的一个油田的探明储量,由此预测油田区的总储量必然大到惊人,据说可开采40年,净了解柬埔寨海域A区块油田原本共有4家国际石油公司取得勘探开采权,由中国投资建设柬埔寨第一家炼油厂,柬埔寨国内石油和天然气开发才刚刚开始,原来完全依靠从越南、新加坡和泰国等国进口入A区石油工程竣工后柬埔寨将会从现有是燃油进口国的身份变成燃油出口国家。

港口城市+石油城市,现已有世界多个国家石油企业布局于此。石油被称为国民经济的血液,它既是重要的战略资源和能源,也是十分重要的化工原料,石油从原油的勘探开采到炼油化工单靠这上中下游的产业就可以让整过国家的人快速的富起来。

娱乐+疯狂的博彩业

娱乐业近几年在这里,歌厅、洗浴、赌场比肩而立,各个国家的酒吧、酒店遍布大街小巷,许多小岛已经被各国开发商投资开发赌场和豪华酒店。尤其是近几年亚洲部分国家兴起的博彩业高峰,香港、澳门、台湾、日本、韩国 菲律宾 缅甸 等投资人纷纷进入西港,研究建设博彩产业。

目前在亚洲的很多国家,几乎都不允许线上博彩的经营。柬埔寨是中南半岛极少数由政府审批可以获准线上博彩业务的国家。一时间几乎全世界的线上博彩巨头 投资者 参与人 赌客都来到西港,据说目前西港已云集近5多万从事娱乐行业的人。

我对赌博没有丝毫兴趣也不了解,我只知道在国内赌博是违法行为,我几乎走遍了西港赌场到了夜里每个赌场都是摩肩接踵的景象,我一直想知道都是什么人在这里赌博,后来了解了个大概,赌场分线下赌博和线上博彩我们能看到的是线下赌场这里大部分都是近几年从缅甸菲律宾赌场经营者迁移带来的大量赌客还有部分澳门及其他国家包厅的经营圈层,这里的赌额没有澳门金额大,还有部分旅游和外来的经商和工作的人参赌。

线上博彩我看过几个场所跟国内的网吧类似满屋电脑和工作人员玩法跟买彩票类似,但这几年也有些非法经营线上博彩和诈骗的每月都有人被国内执法部门带走,都说西港的赌博业是在打造第二个澳门,如果经营和管理跟的上也许吧!

房价租金

前文提到的高租金到底是如何形成的的?以上我提到的三个产业(制造业 能源业 服务业)目前是支撑房价和租金的最大群体,本身当地的人口不多同时能适合国内或外来人居住的房子又太少,所以只要有新楼盘交付,立即就会被租赁一空,甚至在建设过程中就有很多人预租了,售价是1200$-3200美元不等,(折合RMB约8000-20000)付款是按照施工进度的比例支付,通常是两年左右,都是简装公寓 销售硬卡产权(永久产权),租金是25$-50美元每月每平米,由于投资回报率高这边的很多房子多半都是开发商老板身边朋友提前抢购一空,就像几年前在西港布局的北京开发企业的周总所说从拿地到现在亲眼见证了西港这两年地价房价的翻倍上涨,人多房少供不应求的市场状态,她每月都要来几次带自己的朋友来此购房。

投资人群

我走遍了西港大部分的售楼处,据了解西港在售楼盘有17个左右,我走访了这么多售楼处发现这里有跟国内截然不同的现象,售楼员很少平均每个售楼处3个人左右,没有示范区大部分没有样板间都是纯期房,而且没有像其他国家一样每天有大量海外分销渠道转介客户,这里的在售的公寓大部分都有赌场,在这里赌场的优势就像国内的地铁房或学区一样,有赌场的公寓通常卖的更快,我跟案场的售楼员和当地的中介人聊这里的销售速度,他们告诉我这里来购房的人跟国内和其他国家的投资客不一样,他们一买就是多套或者十几套而且大部分是开发企业的老板的圈层客,他们的逻辑是投的是生意而不但但是纯投房产,同时柬埔寨没有外汇管制以美元结算西港还有各种税收政策及能源与港口经济效能吸引了大批量的进入,所以这也验证了为什么周总所每月都要往返几次来西港带朋友购房。 未被大众所熟知的地方,北上广 台日韩投资居多。

建设现状

我穿梭在西港的街道上,身边不断的有各种工程车过往,路上都是灰尘和施工噪音,我和来自清华的室内建筑设计师的韩总聊天,他跟我说这里现在都是来自各国跑马圈地的开发商,快文化导致这里盖了大量的粗制乱造的高楼,这是文化的一种倒退,但这也是发展经济的必然过程,再过5-6年这里必然是将是大都市的景象,现在这里也有很多行业乱象,就像雨后一样春笋和毒蘑菇同时萌发,等经过阳光的照耀后春笋是挺拔的竹子而毒蘑菇却被晒成枯干。

土地现状及城市发展

从城市规划的角度看如果城市没有科学合理的规划和严格的开发制度,这里不管经济有多好也成不了国际化的大都市(毕竟这里同时拥有海港 空港 陆港 石油和海资源的城市),现在主城可供开发的土地已经不多,我看了几块土地都是500-2000㎡左右,大一点的地块很少,价格已经涨了几倍,这里没有容积率限制,近两年海边的开发用地才有限高要求(限高6层),所以为什么国内的开发商愿意来此开发除了有产业经济支撑外,没有楼面地价的说法,自然从土地成本的角度要优于国内。

现在这里城市发展跟国内一样也在扩容,东北部发展工业和港口经济东南部发展娱乐空港经济西部发展高龙岛旅游,我去看了这三个区域的土地,这里的确有大量未开发的土地,目前的土地也在上涨,今年网传阿里巴巴还要在西港购买岛屿,虽然消息不是真的但地价真涨了些,现在这里除了要修柬埔寨的第一条高速公路(由中国投资建设并运营)同时也在修市区连接主城的各个方向的道路,土地价值的三要素中的资源 交通 人口这三点已经开始逐渐成型。

最有潜力的旅游资源

最后我在说一下旅游,为什么我最后说旅游呢,在西港的主城里我真没看到什么像样的旅游资源,除了有两个酒店的海滩还不错,赌场都走遍了但一次也没玩,对于我一个连扑克都不会的人来讲实在提不起兴趣,在离港的前一天我来到号称隐世天堂的高龙岛,往返船票22$,整个岛的占地面积 78 平方公里,比现在西港已开发的主城面积还大,大约 40 分钟上岛,人很少,欧洲人偏多,岛上还在修路,几乎没有市政配套。

而且竟然没有旅游团 没有导游都就像网络上说的是背包客的胜地,这里的海真的很清澈海滩真的很美,从没想过自己一个人在这么美丽的海滩上行走,(和西港的赌场熙攘的人群形成鲜明的对比)当天我自己走了 15 公里,岛上唯一的交通工具是摩托,回来时我拦了一辆摩托车花了 5$把我送到上岛的码头在岛上的一个中餐馆吃饭和餐馆老板马哥聊了起来, 马哥是湖北人来西港一年多了,他跟我说之所以上岛做生意是看到岛上的资源,这里的海滩是世界上已经少有的未被开发的岛屿,这里有全球十大最美的沙滩和生态丛林,他给我发了一张海岛的地图我看到给我讲了整个岛屿的基本状况,我脑海里立刻闪现出这可能是下一个普吉岛或巴厘岛。

缺乏精英遍地机会需要毅力

来柬埔寨一共呆了近半个月,其中在金边呆了两天(有时间深度考察金边再写金边)认识了 50 多位从事各行各业的新朋友,感谢这些朋友的的帮助和讲解,和在柬埔寨做个快 5 年房地产的皮总聊(他的公司在金边)他说现在柬埔寨遍地是机会,行业也越来越正规,2019 年他还要布局缅甸,但就是缺人,毕竟这是全球最不发达的国家之一,这里最初来的人是国内或外国来的大佬,还有跑江湖的人,这些人敏锐性很强但缺乏专业性不能完全落地做事, 导致这里留不住人。

曾经有个国内的公司派来几十人半年后回国的回国被挖的被挖,所以想要在柬埔寨投资或发展一定要有坚韧的意志力和合理的分配机制,这些天我也在想都是什么人来此发展。

我分析出三类人群一类是大佬因为大佬的圈层和敏锐性及财力雄厚在此布局具有明显优势,二类是城市发展从业者因为这里需要大量的城市发展各个环节的人员,三类是江湖人士(不乏有左青龙右白虎者)。在这里只要你遵守规矩有安全意识就会降低危险几率,这里只要你能付出汗水就可能得到比别处更多的收入,柬埔寨是东南亚的佛教国家之一这里的民众较为安逸一个充满机遇和挑战但极度缺乏精英的国度。

国家地理优越 资源丰富 政策开放 地广人稀 观念正在逐步转变,城市建设才刚刚开始西港作为柬埔寨的经济风口城市,(港口城市+石油城市+旅游城市+工业城市+政策红利)发 展的速度可能要超乎我们的想象。

突然想到那句话走出去世界就在眼前,走不出去眼前就是世界。一带一路涉及 120多个国家 40 亿的人口我们要考察的地方还很多,在路上......

本文作者孙洪增1月初代表联祥海外应邀到柬埔寨西港考察,在西港行走15天,将自己对西港城市发展等几大行业和地缘人群的观点,整理成文字,投稿至栋察楼市,供大家参考。有交流需要,可与作者联系,微信号为shz0412

PS.有需求《一带一路经济走廊及其途径城市分布图》、《柬埔寨投资指南》手册的网友可以在公众号内回复柬埔寨 +个人邮箱地址,我们将在2个工作日内给您发送。

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THE END
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