柬埔寨房产投资陷阱多吗(在柬埔寨工作的16年,只专注做一件事)

我们,真的了解柬埔寨吗?

2006年,杨建平先生从中国北京来到柬埔寨考察,被这里的神奇吸引了,16年来放不开手。

今年67岁的杨建平先生,是国土部城市土地经济研究员,成片土地开发的专家顾问,北京中关村不动产商会名誉会长,亦是北京中海联行投资顾问公司董事长。

而他曾经在柬埔寨还有另一个响亮的身份,共发国际(柬埔寨)投资集团执行董事和总顾问。在任职期间,杨建平先生花了十几年时间只做了一件事,这是我在柬埔寨最骄傲的一件事——帮助傅宪亭先生策划和耕耘柬埔寨的金银湾。

占地33平方公里的金银湾,土地面积超于中国澳门,两侧海岸线长达28公里,热带雨林铺盖率达95%以上,这是继吴哥窟之后,柬埔寨推出的另一张国家级金色旅游名片。

作为金银湾项目的策划者之一和全案顾问,杨建平先生一路见证着这项伟大事业的建设。深入柬埔寨的十几年时间里,他对中国人来柬埔寨投资有了更为深刻的见解。

近些年来,柬埔寨已经成为东南亚发展最快的国家之一,而西港也成为世界各国投资的重要城市。短短10年时间,西港868平方公里的土地,被各国投资者分割、占据、投资,从一座美丽高棉民族的度假城市,一跃成为东南亚的明星城市。

经济的快速增长,几乎超过了世界上任何一座小城市。新建的楼盘、港口、道路,将西港饶了一圈又一圈,钢筋水泥筑造出这个城市的繁荣。数以百万计的中国人进入柬埔寨,以个人名义、企业名义进行投资,寸土必争。

2019年-2020年,两个战役接踵而来,首先是西港的网投赌博限令案,而后是席卷全球的疫情,让原本迅速发展的柬埔寨蒙上了一层暗灰色。柬埔寨非正常性的投资陷阱也逐步浮出水面,空楼盘、烂尾楼、投资泡沫、骗术与骗局,投资者和生存者都遇到了不可避免的经济危机。

杨建平先生发现,中国人在柬埔寨投资时,往往会用中国发展的惯性思维,用中国改革开放期间的行为方法去碰撞柬埔寨机会,初始阶段,没有引导,没有方向。在柬埔寨的中国投资人与韩国、日本等国投资者对比,中国的投资者缺乏一定的组织性和系统性。各种缺乏研究的问题,让中国人投资柬埔寨充满了危机与风险。

在采访中,杨建平先生以西港模式、中国投资、文化认知、规章制度为切口,分析了柬埔寨目前的投资现状与投资前景,对中国人投资柬埔寨提出了建议与方向。

以下是杨建平的观察与思考——

采访:Miles

编辑:潘美琪

西港是试验田:

中国投资可以落脚

2010年之前,西港是一个非常舒服的城市,海洋、风光、人文、服务都恰到好处,周围的一切都充满着休闲和浪漫气氛。那时候来西港发展的中国人不多,我就是少数人其中一个。

2015年到2019年间,很多人从中国的沿海城市而来,进入西港投资。洪森总理提出,我们在西港进行全面的改革开放,各国投资人都可以在这里投资,没有限制。

一时间西港成为柬埔寨改革开放的试验田,从赌业来看,其他城市都是有限制的,唯独西港没有。从旅游业来看,西港首先实行落地签,不管你在中国是什么身份或是有问题的的人,都可以正常进入柬埔寨西港。这是西港的政策,也是无序的开始。

西港敞开了发展的空间,投资人和杂人一窝蜂进入,柬埔寨西港不再是高棉民族的蓝天白云,在人们心里蒙上了一层暗灰色。

西港开放时期,正好遇上中国各大城市扫黑除恶。2015年前后,中国沿海城市尤其是东莞一带,因为打黑政策赶跑了不少人。而当时的柬埔寨正好敞开大门,国家和个人都在宣扬去柬埔寨旅游和投资,那些黑在这里比国内更有安全感。

所以他们来到柬埔寨,经营起熟悉的黄赌毒生意。按照他们曾经在中国操作的方式,搞一条龙服务,自此柬埔寨的西港黄赌毒盛行,西港的这种自由,让那些脱逃过来的人如鱼得水。

(由受访者供图)

在中国进行打黑除恶政策管制时,柬埔寨手边其他国家也恰好在限制网络赌博,像马来西亚等东南亚国家,周边的限制促成了柬埔寨西港的洼地效应,鱼龙混杂的人便乌泱泱地跑来了西港。

各国投资者竞相进入西港投资时,中国的投资却缺乏组织性。

以韩国为例,他们花了20年左右,国家支持和鼓励企业转移到海外发展,将海外投资转移为国内的GDP附加值,以此加大对海外投资人的信任贷款,甚至是配额国家银行投资,鼓励他们为国家提升了经济实力。日本和新加坡更是如此,他们更重视在他国资源的占有率。

对比起来看,我们就没有这样的优势。除了建筑工程、施工等领域有国有企业的力量支持,很多个人投资者,在柬埔寨投资基本没有中国政府的担保和贷款支持,也不可能算作是国内的转移投资。

这种走出来的个人投资损失了不管,丢失了不管,倒闭了更是自己的行为,基本没有系统的支持和管理,也没有政策支持。

正因为如此,很多中国投资者一窝蜂地来到柬埔寨,投赌场、投住宅、投商铺,想投什么就投什么,没有引导,就没有了方向。

西港聚集了大量的资金,也带来了许多问题。现在西港的许多楼盘,基本上都是空置的,再加上黄赌毒损害了地方风气,黑社会横行,所以导致柬埔寨人对中国人的另一种看法,中国人损坏了西港的社会和正常投资。

在柬埔寨,成功的中国人,基本上都是融入了柬埔寨的人。不成功的人,则是按照中国的发展思路往下走的人。想在柬埔寨获得成功,必须要了解柬埔寨的文化,,不要做规模,要做精品。

如果你的投资产品就只想服务中国人,不太容易。不管柬埔寨如何发展,再发展10年、20年,他也成为不了中国,因为两个民族和地区文化的不同,必然导致经济发展模式的不同。

在柬埔寨发展,也存在一定的陷阱。

(图源于网络)

首先我想讲一下腐败。在西方国家和资本主义国家,受贿和小费是两种不同的概念,跟柬埔寨的官员长时间接触后,我们了解到,他们不是非要多少钱才给你解决问题,只要你尊重他,认可他,他就很高兴了。给小费是应该的,因为这里是小费国家。

在小费国家,给小费是出自于对服务者的尊重,内心是认可并接受的。但是我们的投资人,往往把小费和行贿分不清楚,误认为是行贿就是小费,或小费就是行贿。其实这是一个区间问题。

几十年快速发展起来的中国人,习惯了因发展而产生的陋习,看到这里的官员收小费,就按照在中国腐败官员的方式,加大比例付钱给小费,不但扰乱了小费的尺度,而且惯坏这里官员的胃口。

这个观点导致了越来越大的陷阱,原本只需要小费就可以解决的事情,在来回的切磋下,费用变得越来越高,自愿也变成了被迫。

而一些待在柬埔寨的中国人,也适应中国的那一套,帮人办事,要人钱财,引导新来的中国人给钱办事,将同胞的钱装进自己的口袋里,这个行为很普遍,却没有办法。

另外,中国人与中国人之间的利害关系,往往也成为一种隐形陷阱。柬埔寨人认为,自己的国家什么都没有,自己也什么都没有,我能为你服务,我很高兴,你尊重我就可以了。

但是居住在柬埔寨的中国人未必会这样想。很多中国人面对中国人,也许会考虑,你来做什么?你有多少钱?你能给我多少钱?顺着这样的思维想下去,在权衡利益的时候,就会出现很多陷阱。

最后,在柬埔寨,最为表层的陷阱就是黄赌毒。这不是柬埔寨的风格,也不是柬埔寨的文化,它是外来文化。这种投资就别沾了,本身就不会长久。十几年以后,它一定会被剔除。

我在柬埔寨待了十几年,我相信柬埔寨的投资前景。无论从哪个角度来看,它都是一个可开发和有发展潜力的国家。

从上个世纪到现在,中国和柬埔寨一直保持着友好往来,三代领导人的友谊还在延续,根深蒂固。两国的文化相融互通,中国的文化是佛、道、儒三家都有,柬埔寨的文化是小乘佛教。

我们属于大乘佛教体系,柬埔寨属于小乘佛教体系,两者能互相包容,互相理解。在这一点上,政府和民间都能达到共识,相处融洽。

在东南亚,柬埔寨是与我们最友好的国家之一,中国人在柬埔寨旅游消费,促进了当地的经济发展。而在一带一路的趋势下,中柬双方的合作更加活跃,柬埔寨处于刚刚起步的阶段,中国则是发展中的阶段,两者比较容易衔接。

柬埔寨与其周边国家不同。像越南,从历史和信仰来看,越南对中国都是有一定的看法。缅甸的政治基础不太稳定,所以不是投资的首选方向。老挝虽然离中国近,但是比较落后,在边界问题,或多或少存在一定的争端。

泰国的发展比柬埔寨超前,但已经形成佛教+自由化的模式,和中国的模式有所背离。加之十年之内领导人的变动频率,投资市场存在不稳定的隐患。

而从国际的角度来看,柬埔寨处于中立的模式,不与谁过近,也不与谁过远,它找到了属于自己的一个位置,发展就比较稳定,对于我们投资人来讲,这是一个好的落脚点。

基于以上的原因,选择在柬埔寨投资和耕耘,还是非常有前景的。

用中国模式接盘:

柬埔寨缺乏基础

2018年洪森总理谈到,柬埔寨争取在2050年,从发展中国家转变为发达国家。

截止2021年,柬埔寨累积吸引外来投资达到410亿美元,中国投资180亿美元,占总投资43.9%,连续多年成为柬埔寨的最大投资国。紧随着中国投资的步伐,柬埔寨应该如何接住中国这个盘?这是一个问题。

柬埔寨向来是以小乘佛教为主,即先渡个人,不谈普渡众生。通俗地讲,就像百人同船渡一样,在信仰大乘佛教的国家,一定是要大家同船渡,好比100个人在船上,一个也不能丢下,丢了也要捞回来。但是在信仰小乘佛教的国家,一个人就可以渡到对岸,不用别人救,也不用救别人。

两者之间的差别,源于东南亚国家的气候影响,气候能决定人的思想意识。东南亚在赤道沿线上,基本上是雨旱两季,粮食和水果全年生长,不愁吃喝;全年气温都是在20度以上,人们不需要去避寒,基本上冻不死人。所以,那里的人没有未来意识,没有存钱意识,眼前意识比较多。

而中国人是北亚民族,经历一年四季,所有的中国人基本上都会存钱,因为怕冬天过不去,更怕有灾年渡生死。

经过几千年的演化和发展,柬埔寨人形成了国小日子的思想基础,他们普遍认为,每天睁开眼就很幸福,为什么要去存钱?为什么要想十年以后的事情?

这并不属于他们的思想范畴。所以基于这种思想概念,柬埔寨人不愿意去想长远的事情,所有的节假日一定要与家人欢度。

(图源于网络)

在柬埔寨,会存钱的人,基本是华裔。所以两者意识有所背离,就不能统一化发展。我们个人投资人用中国模式在柬埔寨发展,是不适合的。

这里不太讲规模化,不讲长远规划,五年规划在柬埔寨是可以实施的,但是像十年规划、二十年规划是不适用于柬埔寨的。

我在柬埔寨期间劝过很多人,他们一来就跟我讲,他们在中国搞了多大的事情,搞了什么规模化的产业。比如说农业、养殖业、水果业,都是要讲规模化。我就和他们说,留在柬埔寨,一定要精品化,不能规模化。

柬埔寨的人民适合精品生活。小众、精品、舒适、西方化,是他们需求的东西。前十年来柬埔寨的人,大概都没声了,没声的原因就是走不下去了。

而活下来的都是跟柬埔寨合作的人,他们做了很多精品的项目,不管是什么,都会生存得很好。

我们来柬埔寨不算很早,资源占比没有优势。在几十年前,法国、日本、越南等国对柬埔寨进行资源分割,已经定型。

比如在搞建设的过程中,我们需要一些地质勘探资料,柬埔寨的政府直接跟我们说,你要跟日本的某个团队去了解,我们没有,他们才有。

柬埔寨的地理信息系统和地下的设施系统,全部在日本公司手里,这是很有深度的一件事。包括所有的港口,都在前几十年日本人就与柬埔寨政府签订了五十年以上的合约,约定是50年的国家使用权,现在还在进行中。

(由受访者供图)

像港口的拓宽建设项目、旧港口的修复建设项目,我们国家很多港口公司都想去做,但没有资格和权利,只能在日本人吃剩下的项目上下功夫。

因为决定这些项目的人不是柬埔寨人,而是日本人。

此外还有机场建设,柬埔寨三大城市的机场,包括马德旺的小机场,都在法国人手里,他们拥有50年的产权使用权,现在还有不到20年。

中国独立的投资行为,无法越过第三方国家,去争取那些建设权。中国投资只能在老城市里,建立新的机场。

譬如金边新机场,暹粒新机场,都是跟中国重新签订协议的,有时还要给予合约国家一些赔偿。

此外我还发现,越南人、日本人储备的土地,都比中国人多。他们不是个人行为,是潜在的国家行为,与中国投资者相比,就占据一定的优势。

柬埔寨接不住中国的盘,中国模式无法进入柬埔寨,这是历史因素,也是现实原因。

从北寒到热带:

另一种幸福与转变

在去柬埔寨之前,我不理解,为什么东南亚这些贫穷的国家人民脸上总是洋溢着幸福?

我经历了中国的改革开放,也操持过激烈的投资与投机,获得一定的财富知识,但我并不幸福。因为在中国,有钱也不一定幸福。

但是在柬埔寨,我却感觉,中国人的幸福由钱而来,柬埔寨人的幸福由心而来。这里没有寒冷的气候,没有风寒要躲避,没有资源要争抢,他们的幸福感来得自然。

像俄罗斯是战斗民族,不战斗不行,它必须把别人的资源拿到手才能生存。大国里的民众只有抱团取暖才行,因为它要度过严寒,集约才能够把大家养活好。

而赤道沿线的国家都是面积小、人口少、自由生长的国度,在这里生存,谁也不欺负谁。

这就是自然形成的一种国际划分,一种文化划分,整个人类的划分,人类生活模式的划分。

中国人从北寒地区到了热带地区,就要适应这里的文化,适应热带人的生活节奏。在小乘佛教的思想氛围里去讨生活,就会感觉很幸福。

(由受访者供图)

我在柬埔寨最骄傲的一件事,是我花了十几年的时间,和傅宪亭董事长——金银湾的主要投资人一起,将一个原始雨林打造成了一个旅游城市。我们想让中国游客的钱,落在中国旅游区里,再返还给中国。这是我们做金银湾的初衷。

我们设想,通过建造西港新城-金银湾项目,让柬埔寨的文化发扬光大,让中柬两国的友谊发扬光大。

这件投资工作至今还没结束,我的年龄逐渐增长,傅宪亭先生的年纪比我还大,尽管将来我们不在了,这个城市还会继续发展。

我是故事中的人,还在写着自己的故事。我相信这个故事还会延续。我用了十几年时间讲一个故事,留下一个故事,这跟挣多少钱没关系。

柬埔寨还在不断地发展,它在学习、利用各国长处,我们没有必要担心这个国家的未来。柬埔寨的佛教文化,让它温暖而坚强,友爱而自觉。他们也不会想接盘中国,也没有办法按照中国的发展之路行走,接盘是中国人自己的想法。

(由受访者供图)

他们在慢慢地进步,在慢慢的发展。从学习发展的层面来看,柬埔寨比越南更温存,更持久。

而且据我所知,柬埔寨的年轻人很善于学习,柬埔寨的政府进步很快。

目前,他们已经建立了各类的政策研究室,学习日本、美国、中国、新加坡、泰国等国。在对各个国家学习的过程中,他们研究的内容很细致,有的时候比中国的学习还细致。

几辈子的柬埔寨人生存在这片土地上,全是上天的恩赐。洞里萨湖都是自然给的,一切都挺好,不需要改变,柬埔寨人也不会接受改变。

健全的法律:

高制度,低行为

柬埔寨的法律制度很健全,这是几十年前法国遗留下来的。在法国管理期间,柬埔寨的法律规范、行为规范、政策制度,都遗留了过来。

但是柬埔寨的经济基础,无法适应成熟的管理制度。这个国家很穷,柬埔寨自独立(独立日)和解放(解放日)以后,这一届政府就感觉这里上不接天,下不接地,国家制度很健全、很高尚,但是城市建设很破碎、很低端。

这些高尚的制度是由富人为穷人设立的,用富人来管理穷人的。所以这个国家就变成了高制度,低行为。

中国投资者来到柬埔寨后,以为按照中国的模式就可以按部就班地发展和办事,结果却很失望。

(图源于网络)

他们(官员)会拿出法国制定的国家条款来要求你,你得干这个,你得干那个,来回折腾。但是实际上他们也知道行不通,然后他们会说,我们要重新更改一下条款,花时间和成本,为了体现快,我们或许需要付出时间和金钱。

小费的出现能破坏一些规章制度。一部分柬埔寨人也知道这些规则不现实,我们达不到批办手续的目的,小费就成为一种折中的办法,或者叫修正的办法,这就是我们花钱办事的好处。如果按照法国的制度来走,我们中国人没法投资。

所以柬埔寨不是不学习,只是在慢慢地学习。从海外留学归来的这群年轻人,他们会在柬埔寨慢慢建立起自己的制度。有从美国回来的,有从欧洲回来的,也有从中国回来的。他们对中国的了解很透彻,知道中国的发展途径和制度。

但是他们不能一味地进行模仿,他们很清楚,柬埔寨的资源就这么多,必须保护这些资源,慢慢地开拓发展,不能一蹴而就。

他们只能在自己的信仰和文化基础上,接受外来的东西,这是他们的根本,不能推翻。像中国推翻了一个城市,蜕变成了深圳特区。这点他们做不到。

(图源于网络)

柬埔寨在东南亚拥有自己独特的发展规律,现在还在缓慢上升中。从2018年至今,出现过网络赌场的风波,出现了疫情始末,有人走,也有人再来。

在东南亚之中,柬埔寨充满投资前景,西港也充满投资诱惑。

中国人想要融入柬埔寨,需要用柬埔寨的思维去碰撞,去发展,才能更好地留在这个国家,挣到想挣到的钱。

【新闻爆料】

欢迎人物、事件爆料、公益救助等。

【爆料准则】

1、爆料内容需要写明时间、地点、经过等细节,并提交相应的证据。

2、爆料内容需要真实、准确,不夸大、不煽动、不编造。

【爆料邮箱】jiandanwang16888@163.com

【爆料微信】jiandanwang168

【延伸阅读】

柬埔寨王家军副总司洪玛耐:陆军要走向现代化


国际情报员每日国际视野柬埔寨

关注柬单网,了解柬埔寨,更多柬埔寨资讯、创业投资、同胞社区,可下载柬单网APP

如有侵权,请联系站长删除:zhinanzhen-44
THE END
分享
二维码
< <上一篇
下一篇>>