新加坡房地产税模式(房地产税来了)

房地产税试点短期可能压制市场各方预期,但有利于引导中长期供需再平衡。

本刊特约作者 马思远/文

房地产税的靴子终于落地了。

10月23日,据新华社报道,为积极稳妥推进房地产税立法与改革,引导住房合理消费和土地资源节约集约利用,促进房地产市场平稳健康发展,第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议决定:授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。

本决定授权的试点期限为五年,自国务院试点办法印发之日起算。试点过程中,国务院应当及时总结试点经验,在授权期限届满的六个月以前,向全国人民代表大会常务委员会报告试点情况,需要继续授权的,可以提出相关意见,由全国人民代表大会常务委员会决定。条件成熟时,及时制定法律。本决定自公布之日起施行,试点实施启动时间由国务院确定。

房地产税作为税制改革和房地产长效机制的重要一环,在当前房地产市场调控进一步深入的背景下推出,更具有信号意义。

从政策演化来看,早在2011年,重庆和上海两市已宣布开征房产税,其后未能进一步推进,政策表述也多为稳妥推进,但近两年来开始提速、直到本次试点推出。本次试点可谓房地产税的里程碑时刻,但总体仍偏谨慎,全面开征仍需较长时间。

房地产税改革自2011年于上海和重庆开展试点以来,并没有新的推进,这一次增加试点城市,特别是人口流入集中、房价调控压力较大的一线城市和强二线城市有望纳入首批试点,表明房地产税改革进一步深入,有望在多种试点的基础上让房地产税成为一个常规的、全国性的税种。

不过,结合中国当前间接税为主的税制特点,针对保有环节征收的房产税重点在于调节收入分配差距,是扎实推进共同富裕的题中应有之义,也是房地产长效机制的重要组成部分,但在同房地产取得、流转和保有环节其他税种整合优化之前,对于地方财政收入的贡献或将有限。

从共同富裕的角度来看,房地产税制度或将保障刚需购房,打击投机型购房,有利于促进共同富裕。而从对经济影响来看,投机型购房需求的减少一方面会使得居民其他类型的投资增加,并有可能促进消费需求回升,另一方面也有可能抑制房地产企业投资开发热情。

政策之路

房地产税是政府向地产物业征收的一种财产税,通常向房产的业主或租户等使用者征收。负责征收房地产税的政府机构会对房地产价值进行估值,并以房产价值的一个百分比作为应缴的税额。房地产税是综合性概念,包括跟取得土地使用权、房地产开发、交易、持有等一切与房地产经济运动过程有直接关系的税收。而房产税是以房屋为征税对象,按房屋的计税余值或租金收入为计税依据,向产权所有人征收的一种财产税,包含在房地产税范畴内。

自市场化改革以来,中国房地产市场迅速发展,创造了GDP,解决了就业,贡献了财政税收,上下游带动诸多供应商,为经济社会的发展做出了贡献。但是房地产的发展已积累起巨额债务,产生了房地产风险、财政、金融风险的交织。同时,房价大涨导致了贫富分化和社会焦虑,抑制了创新和消费,提高了制造业的要素成本。

房地产贡献的财政税收包括房地产相关税收以及土地出让收入,分属一般公共预算和政府性基金预算。其中,相关税收包括开发环节的耕地占用税、城镇土地使用税、土地增值税、企业所得税以及交易环节的增值税、契税、印花税和居民转让环节的增值税和个人所得税,同时还包括经营性房地产的房产税等。粤开证券认为,总体上看,中国房地产行业税收的特点有:一是侧重增量、轻存量;二是侧重开发和交易环节,轻保有环节;三是税种种类较多,未来可能要结合房地产税进行相应整合。

根据《中国税务年鉴》以及财政部数据,2019年房地产行业税收为2.62万亿元,占全国税收的16.6%,占全国财政收入的13.8%;土地出让收入为7.25万亿元,占政府性基金预算收入的85.8%。如果以两本预算(预算报告+预算草案)加总计算房地产对全国财政收入的贡献,房地产贡献9.87万亿元,占两本预算之和的35.9%,故可大致认为房地产对全国财税的贡献为35.9%,考虑到土地出让收入主要是地方政府收入,该比例还将上升。

此次试点以及公众每次热议的是房地产税,而非有一字之差的房产税。房产税在中国的历史较长,1986年9月15日,国务院正式发布了《中华人民共和国房产税暂行条例》,从1986年10月1日开始实施。房产税主要针对城镇的经营性住房,对个人所有非营业用的房产免予征税;区别房屋的经营使用方式规定征税办法,对于自用的按房产计税余值征收,对于出租房屋按租金收入征税。

从2010年起,房地产税制度改革被多次提及。2010年11月1日,国务院发布《国民经济和社会发展第十二个五年规划的建议》,其中明确提及要加快财税体制改革,积极构建有利于转变经济发展方式的财税体制,并研究推进房地产税改革。2011年1月27日,上海和重庆于同日发布《关于开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》,宣布将于2011年1月28日对部分个人住房征收房产税。

2013年3月,国务院发布《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》,继续调控的同时,提出加快建立和完善引导房地产市场健康发展的长效机制,推进房地产税制改革,立法意味渐浓。而在2017年5月2日,全国人大常委会在2017年立法工作计划中将房地产税列为预备及研究论证项目。

2021年以来,房地产税改革加速推进,国家及相关部门多次在公开场合提及推动房地产税立法工作。3月13日,《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》中明确要推进房地产税立法。5月11日,财政部、全国人大常委会预算工委、住房城乡建设部、税务总局负责同志在京主持召开房地产税改革试点工作座谈会,听取部分城市人民政府负责同志及部分专家学者对房地产税改革试点工作的意见。

10月15日,习近平总书记在《求是》发表重要文章《扎实推动共同富裕》,再度提及要积极稳妥推进房地产税立法和改革,做好试点工作,强调要推进房地产税试点工作,同时表明房地产税立法改革的符合共同富裕主题,对高收入的规范和调节也是房地产税立法改革的重要目的之一。10月23日,第十三届全国人民代表大会常务委员会决议授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。

此次,最突出的变化就是对居住用房地产征税的试点范围进一步扩大,不再局限于重庆、上海两地。决定第一条明确规范本次试点的范围:试点地区的房地产税征税对象为居住用和非居住用等各类房地产,不包括依法拥有的农村宅基地及其上住宅。土地使用权人、房屋所有权人为房地产税的纳税人。非居住用房地产继续按照《中华人民共和国房产税暂行条例》、《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》执行。

另外,本次房地产税试点由国务院直接出台具体办法,地方政府制定具体细则,有一定因地制宜的操作空间。决定第二条规定国务院制定房地产税试点具体办法,试点地区人民政府制定具体实施细则。由国务院制定具体办法可以保证此次改革的力度有效性,以探索未来推行全国的有效办法。但此次试点也未放弃地方政府一定的灵活性,地方政府可以根据当地实际情况制定细则。

此次试点工作期限较长达到五年,充分考量了房地产税改革任务的复杂性和艰巨性,防止对经济和市场造成巨大影响。中国居民资产中住房占比明显偏高,已经达到GDP的386.3%,明显超过美国(224.7%)、欧元区(302.8%)和英国(255.4%)水平。如果房地产税改革在全国范围内的推行引发房价的普遍性回落,将通过财富效应拖累消费和经济增长。为积累更多经验,也是对改革难度的充分考量,文件明确试点工作的时限长达五年:本决定授权的试点期限为五年,自国务院试点办法印发之日起算。

大势所趋

随着中国城镇居民人均住房建筑面积接近40平方米、套户比超过1、城镇化率超过60%,住宅整体短缺的时代即将结束,同时房产税的商业模式要明显好于土地出让。因此,不管是站在房地产市场基本面的角度,还是站在政府的角度,房产税代替土地出让金自然是大势所趋。

招商证券表示,完善地方税种、调节财富分配、调控房地产市场等或均是目的。但从中长期重要性排序来讲,完善地方税种和调节财富分配可能更靠前。

从国外经验观察,调控房地产短周期市场更多是依靠交易环节做文章而非持有环节;从第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议决定中引导住房合理消费和土地资源节约集约利用,促进房地产市场平稳健康发展的表述看,短期试点推出对于中长期引导房地产市场稳定的预期,打击投机炒房行为或有帮助,简单说,房地产税有利于压低投机等行为放大的市场短周期波幅,而房地产市场中枢的演绎仍决定于供需关系。当前,市场短期需求下行压力仍较大,投机行为一定程度上已受到较大抑制;而中长期看,判断健康供需关系下(尤其是供应制约),房价稳定向上。

粤开证券认为,从理论的角度来讲,房地产税的开征是大势所趋,有四个原因。

第一,任何一个税种,第一位的功能是筹集财政收入,尤其是在当下更为重要,经过房地产强力调控,土地市场遇冷,政府土地出让收入快速下行,尤其是以往对土地财政依赖度较高的地方,往后看要有新的税种弥补土地财政收入的不足,所以筹集财政收入需要房地产税。9月土地出让收入增速当月同比-11.2%,连续三个月负增长。

第二,房地产税能够调节房地产财富的公平分配,促进共同富裕。

第三,房地产税有利于构建地方税体系。营改增之后地方政府缺乏主体税种,目前地方税主要包括土地增值税、契税、城镇土地使用税等,基本属于小税种。未来要构建地方税体系,房地产税是很好的组成部分,因为房地产是不动产,地方政府可以非常清晰地知道当地居民拥有哪些房产,征多少税率比较合适。当地居民会根据当地的公共服务提供情况来选择用脚投票,能够更好实现居民与政府的良性互动。

第四,中国未来税制改革的方向是要提高直接税的比重,而房地产税就是直接税。

西部证券认为,房地产税或有三点意图:国际经验显示,房产税(并非房地产税)的收入主要被用于教育、公共设施等方面,即,国内房地产税落地的用意之一或是增加税源、缓解财税支出压力,增加公共福利。此外,房地产税落地或还有调节社会结构,防止房产相关的资产性收入加剧贫富分化;以及助力十四五经济结构转型的意图。

首先,房价大幅波动会对一般型消费形成挤出。很多人认为房价下跌会导致资产缩水进而掣肘消费,事实上房价过快上涨亦会对消费产生挤出。以房价收入比较高的上海及北京为例。在社零消费中吃是最为大众、日常、接地气的消费。2014年直至疫前,每次新建住宅价格同比大涨,上海与北京吃的商品消费同比增速(剔除食品通胀因素)中枢又会下移;相反每次新建住宅价格同比回落,上海与北京吃的商品消费同比增速(剔除食品通胀因素)中枢又会回升。这在一定程度上反映了高房价对大众消费存在挤出效应。

其次,国际经验证明抚养比触底回升后,地产过热容易触发经济危机。上世纪90年代初的日本、2008年的美国以及2009-2011年的欧洲均出现了经济危机,且皆与地产泡沫破灭有关。上述三次地产泡沫破灭有两点共性。一方面,经济危机前国际清算银行(BIS)的信贷缺口指标(超过预警值10%)均提示了地产市场呈现泡沫化迹象;另一方面,经济危机爆发前上述三个经济体均迎来抚养比拐点。事实上,中国抚养比在2011年已经拐头回升,由此可见,一旦中国地产市场整体过热就容易出现经济风险。

十四五期间中国经济目标是转型,转型期经济增速中枢会进一步下移且经济增长弹性亦将变小,意味着经济承受风险的能力会偏弱。此外,十四五中国经济的转型方向是消费大国叠加制造大国。基于中国人口结构与大众消费对于房价的高敏感度,因此坚持房住不炒、确保房地产市场的平稳运行,是助力经济转型的关键一步。

国盛证券表示,征收房地产税有四重原因:共同富裕、税制改革、房住不炒、增加税收。

一方面,当前中国税制结构存在两大失衡:间接税与直接税、收入税与财产税的比例失衡。房地产税作为直接税、财产税、地方税,开征房地产税是大势所趋,既有利于缩小贫富差距、实现共同富裕,也有利于减轻地方政府对卖地的依赖,推进土地财政体系改革,尤其是考虑到营改增后地方政府缺乏大的税种。

另一方面,从欧美、日本、韩国等国经验来看,开征房地产税最重要目的是增加地方政府财政收入,也会兼顾平抑房价。就中国而言,近年来一直强调要房住不炒,本次决议也指出试点是为了引导住房合理消费和土地资源节约集约利用。此外,考虑到近年来中国严格的房地产调控,尤其是三条红线,7-9月土地收入已连续3个月负增长,客观上应也需要房地产税来补充收入来源。

试点经验

作为国际通行的税种,发达经济体是如何征收房地产税的?

发达国家房地产税的征税目的主要是筹措地方财政收入和市场调控。按征税目的,房地产税可以分为欧美模式和东亚模式。欧美模式是主流,房地产税用于筹措地方政府财政收入。税制设定上宽税基、低税率、以支定收,税率设定一般采用比例税率、不具有惩罚性,如美国、加拿大、英国等。在少数经济体,除了将房地产税用于筹措地方财政收入,也用于打击房地产投机、调控房价。典型案例是日本、韩国、新加坡等东亚经济体。政府希望利用房地产税引导市场资源分配,调控房地产市场,对于土地囤积、房产炒作等行为征收较高的惩罚性税率。

粤开证券表示,从税基来看,国外房地产税课税对象一般包括国内所有房产,同时根据用途不同,房地产税的适用规则有所不同。其中,美国现行房地产税的征税对象主要有美国境内(包括城镇和农村)的土地、建筑物及其地上附着物。根据用途的不同,还可以分为民用住宅、商用房产和工业房产三大类。英国房地产税可征用的税收体系分为住宅房地产税(市政税)和非住宅房地产税(商业房地产税)两大类。

从税率来看,国外房地产税大多实行比例税率,同时税率设计相对比较灵活,房地产税税率主要由地方政府自行确定。以美国为例,美国各州征收房地产税的标准不同,房地产税税率根据地方政府的支出需求确定。具体来看,县、区委员会制定年度财政预案后,政府其他部门根据预案确定应征收的房地产税金额,应征收房地产税金额与当地房屋计税价值总值的比例,则为当年该地区的房地产税率,因此美国的房地产税率调整频率较高,税率分布在1%-3%不等。日本方面,其房地产税税率是在中央政府规定标准税率和最高上限后,地方政府在合理的范围内进行浮动,地方政府仍享有较大自主权。

从计税依据来看,国外房地产税征收一般以市场价值为基础,以定期更新的房地产评估核定价值为计税依据。以美国为例,美国房地产税是以房地产的评估核定价值作为计税依据。但由于房地产税属于地方税,各州对房地产的核定价值计算标准不尽相同。如新泽西州法律规定,房地产税直接以房地产的市场价值为依据核定计税价值,而纽约州则是按房地产市场价×核定比例来确定房地产税的计税价值。由于受到来自经济环境、政府政策等方面的影响,不同时期同一房产的价值会发生变动。出于税收公平和税收稳定的考虑,美国每5年对征税对象进行价值评定,以更加准确反应房产价值。

从税收减免来看,大部分国家坚持以人为本的政策导向,对自有住房有一定减免税政策,部分国家对特殊群体也有税收优惠政策予以关照。从优惠方式看,包括直接减免税额、设置起征点或免征额、适用较低的税率或计税价值比例、退税、在个人所得税中予以扣除、延迟纳税等多种形式。以美国为例,美国对家庭自有住房的减免税政策,主要通过按照一定比例降低计税基础来进行优惠。此外,英国、法国、墨西哥等国家对老人、残疾人和未成年人所有的房产实行房地产税减免。

就中国而言,在2010年房价快速上涨的背景下,上海和重庆两地于2011年1月开始试点对部分个人住房征收房产税。

在试点工作开展之前,房产税主要征收依据为1986年9月15日国务院发布的《中华人民共和国房产税暂行条例》,其中根据第四条规定,个人所有的非营业用房产免纳房产税,因此房产税的主要征收对象为经营性房产,而2011年的沪渝两地首次试点对个人非经营性房产征收房地税,在政策面上首次破冰。

根据德邦证券的总结,从征收细则来看,上海主要针对本地居民新购的第二套住房和非本地居民的新购的住房征收,而重庆则针对个人新购的高档住房(住建部每年公布房价标准)以及三无非本地居民新购的第二套住房征收房产税。在征收税率方面,上海适用基准税率为0.6%,同时房价低于标准的减按0.4%征收,而重庆房产税征收适用基准税率为0.5%,同时根据房价高低适用不同档次的征收税率。在税收减免方面,上海与重庆两地均主要针对新购住宅征收房产税,同时对于新购住宅,一方面规定一定标准的免税面积,另一方面对符合条件的购房者采取免税政策。在收入用途方面,上海主要用于保障房建设等相关支出,而重庆主要用于公共租赁房建设等相关支出。

从征收效果来看,2011年重庆市房产税收同比大幅上行49%,但从比重来看,房产税占全部税收收入的比重增长并不明显,当年比重仅为2.37%,较2010年上行0.11个百分点,上海2011年房产税收同比增长18.23%,与往年相比并不算高,占全部税收的比重同样未曾出现明显波动,当年房产税的比重仅提升约0.02个百分点。

事实上,在试点的前三年,沪渝两地房产税对税收的影响并不大,而从2014年开始,重庆市房产税收入占比突破3%,而后逐年提升,至2020年上升至5%,上海市则是在2016年开始房产税比重出现明显增长,但此后一直维持在3.4%附近。

从增速来看,2016年至2017年以来,两地房产税收入同比增速明显走低,在2020年叠加疫情因素影响,两地房产税收增速双双转负。从体量来看,上海市2020年房地产税收198.7亿元,重庆市71.7亿元,分别占当年公共预算收入中税收收入总额的3.40%与5.01%,对整体影响仍相对较小。

重庆和上海的房地产税试点为何效果不佳?国盛证券认为,征收范围窄、税率低是主要原因。

首先,范围较窄:针对新购买、第二套及以上住房,本市居民多免征。沪渝两地均针对试点后的增量住房,而非存量住房,且首套房不征税,还针对本地居民规定了较宽松的免征条件(如上海人均住房面积60平米以下免征,重庆满足有户籍、有企业、有工作任一条件的即可免征)。其次,税率较低:累进税率,多在1%以下。上海通用税率0.6%,低价住房0.4%;重庆通用税率0.5%,高价住房1%-1.2%。

范围窄、税率低导致两地房产税规模较小,2020年上海房产税约200亿元,仅占当年上海公共财政收入的2.8%,土地财政收入的6.7%,重庆则更低。

从对房价的影响来看,2011年1月重庆、上海房产税推出后,两地的房价涨幅中位数由2010年的19.6%明显回落至2011年的3.1%,降幅达16.6个百分点,但实际上同期没有试点房产税的北京、广东,房价涨幅中位数也下降了20.7个百分点。国盛证券认为,主因是当时全国房地产政策全面收紧,而沪渝两地地产税力度很小,抑制房价效果并不明显。

长期看,2010-2021年,沪渝两地房价平均上涨2.4倍,与北京、广东基本持平,高于全国平均水平,反映房价长期走势还是取决于地区人口走势、产业发展、货币政策等因素。

同时,国盛证券的研究还显示,海外的经验也并不支持房地产税会实质打压房价:美国房价和美联储货币政策更为相关;韩国2005年8月开征房地产税,房价环比涨幅从7月的0.8%下降至8-11月的0.1%左右,但从12月起再度开始大升,2006年全年上涨11.6%;英国1989年和1993年有过两轮房产税改革,期间房价涨跌不一;日本1990年代以来的房价持续走低,也并非1980年末开始的房地产税改革导致。

如何征收

根据本次决定,对居住用房地产征税的试点范围将进一步扩大,不再局限于重庆、上海两地。花旗分析师在一份研报中表示,中国可能从2021年底起将房地产税试点城市从2个扩大到10个,或包括深圳、杭州、南京、广州和苏州等。

花旗认为,这些城市一直是房地产投资的集中区域,试点可能在2021年12月或1月启动,在2022年全年征收。全国推广或正式立法可能要到五年试点期的最后一年才会完成。

招商证券认为,相对于此前在上海和重庆试点的房产税,房地产税或是存量税种,而不是增量税种,从本次决定中试点地区的房地产税征税对象为居住用和非居住用等各类房地产,不包括依法拥有的农村宅基地及其上住宅。土地使用权人、房屋所有权人为房地产税的纳税人表述看,征收范围不包括农村宅基地及其上住宅。由此思考,一些城市的城中村中有部分为宅基地,但更多为集体建设用地,或为征收对象;同时,从调节财富分配角度出发,从财富二八原则思考,试点城市中,征收房地产税的范围可能远低于持有住房人口的20%,难以大范围的征收,主要通过抵扣和免征条件等达到。

对于试点城市的选择,粤开证券认为应具备四个特点:一是房价上涨较快,房价收入比偏高;二是税收征管能力相对较强;三是房产的产权较清晰;四是共同富裕背景下率先推进省份的部分城市。

从相对房价来看,2020年深圳、三亚、上海、北京、厦门排名前5,房价收入比均高于20,意味着一个家庭需要花费20多年的总收入才能购入一套刚需房。深圳的房价收入比更是接近40,是房价调控优秀城市长沙的6.4倍。根据Numbeo的数据,排除因国内局势混乱导致房价收入比畸高的委内瑞拉和叙利亚的两个首都,深圳的房价收入比仅次于中国香港,高居全球前列。

从房价增速来看,2009-2020年,十二年间,深圳、广州、海口、北京、厦门的新房房价涨幅排名前5。由于数据统计的问题,例如非城市中心新房占比越来越高,实际房价涨幅比数据显示的要更高。如果是看二手房价格,则深圳、北京、上海、广州四大一线城市涨幅最高。

先试点再总结经验并全国推行,这是中国改革开放过程中非常重要的方法论。此次授权规定试点期限为5年,未来将在试点城市的经验基础上总结完善,最终上升到法律层面,推进税收法定进程,扩大实施范围。

西部证券则表示,决定指出,国务院按照积极稳妥的原则,统筹考虑深化试点与统一立法、促进房地产市场平稳健康发展等情况确定试点地区,该表述意在选取国内房地产过热的城市作为试点地区。选取人口净流入、房价收入比、近10年房价增速三个指标,人口净流入越大、房价收入比越高、房价增速越快,则房市过热程度越高。将上述指标分别赋权给各个城市进行打分,排名越高表明该城市房地产热度越高。考虑各地政策和发展方向差异,更大的可能性是从表中选取若干有代表性的城市作为房地产税试点地区。当然,也不排除试点城市不在列表之中的可能性。

对于可能的征收方式,招商证券判断,房屋联网是主动扣税的依据,采取居民主动申报是可能的方式,而当前防止不申报的最简单方式可能仍然是限制未缴税房屋的交易。因为房屋是看得见的,预计见房即可通知缴税,而后再考虑抵扣等,后面再根据主动申报情况征收,征收时候不同房屋类型或有不同征收条件,当然,不申报的违规成本可以很高。从国外观察,主动申报环境和联网其实关系并不大。

对于征收力度,招商证券认为,首先,从调节财富分配角度,判断房地产税一定是累进税种,税率或有一个区间范围;从完善地方税种等角度,大致判断加权(免征一起考虑)征收税率的中位数远低于0.5%,有两种方法。

如果完善地方税种是一个中长期目标,那么房地产税未来可能是要能替代和覆盖土地财政净收入的规模,可根据土地财政净收入规模来做一个大致估算。按照大几万亿的土地财政规模测算,扣除约75%的土地成本(拆迁补偿,七通一平等),去掉保障房、教育、水利等支出,剩下的可支配财政收入(土地财政净收入)并不多,或不到万亿。当前,存量房屋的价值或在200万亿元往上,若按照0.5%的税率估算,差不多是万亿元左右,但这是全国都要收的终极形态的猜想。

同时,从资本回报角度看,普遍低于1.5%的租金回报率严重倒挂于国债的,净回报率则更低,许多住宅的回报率不到0.5%,这还没有考虑合理的杠杆,如果按照0.5%的中位数来征收房地产税,许多房产将成为负现金流资产,导致的结果可能是租金大涨或者价格暴跌,不利于稳房价的目标,因此,招商证券判断起步征收房地产税的加权税率中位数或低于0.5%,许多房屋或有明显抵扣或免征条件。

根据招商证券的判断,需要10年左右时间,房地产税才能达到替代土地财政净收入的水平,征收房地产税到一定量级可能需要十年以上。考虑到当前城镇化率约64%,6-10年后才进入饱和区间,随着租金与房屋的市场交易价格的增速逐步收敛,租金回报率逐渐提高,房地产税的征收也具备逐步提高的可能性,但若房地产税要成为地方政府主要收入来源,估计起码需要10年左右时间,判断房地产税的征收力度也是伴随着房地产行业往存量时代的逐步切换而增加。

招商证券表示,房地产税的起征力度不大,抵扣方式充分。参考海外,比如美国政府也规定了减免税的项目,个人所得税,房子维修,甚至房贷等都或在抵扣范围内。可预测起步的征收方案会比较审慎,征收力度不大。

粤开证券认为,为确保房地产税实施后取得较好效果,未来可能针对存量房,而非增量住房。当前中国老龄年龄人口占比和绝对数持续下行,意味着新增购房需求持续下行,如果仅对增量住房征收,房地产税的规模将较小,难以发挥筹集财政收入和促进公平的作用。

在征收时,或将设置免税面积或针对首套免税,会考虑到居民的基本住房需求,类似个税的基本扣除额/免征额。同时,或对孤寡残障等特殊人群、慈善基金等非盈利特殊组织予以一定税收优惠。

对于税率,粤开证券认为,房地产税为地方税,中央可能将给出一定税率区间进行指导,具体税率由地方政府确定。

西部证券则认为,宽税基、低税率或为基本基调2015年12月的中央经济工作会议上提出了三去一降一补任务。在此背景下,2016年两会的政府工作报告中又强调了因城施政化解地产库存。自此,中国房地产市场已经从总量整体调控逐渐转向因地制宜、因城施政的结构性调节阶段。

本次决定指出,国务院制定房地产税试点具体办法,试点地区人民政府制定具体实施细则。国务院及其有关部门、试点地区人民政府应当构建科学可行的征收管理模式和程序。也就是说,此次房地产税试点办法或仍延续了过去5年中国房地产市场的调控思路,即因城施政。并且,国际案例亦证明了因地制宜、因城施政推进房地产税的可行性。但若试点城市均为过去数年房地产热度较高的城市、且在共同富裕的背景下,预计房地产税或以宽税基、低税率为基本基调。

影响几何

中金公司表示,房地产税是政策的必选项,有利于房地产行业长期平稳健康发展。但短期而言,房地产税试点可能会压制市场各方预期,触发房价在一定程度上的调整预期,房住不炒观念进一步强化,这将在大幅压低投资性购房需求的同时,促进拥有多套房产的居民家庭释出闲置住房。虽然短期内可能增加应对当前楼市疲弱、投资乏力问题的复杂性,但在中长期而言,则既有助于在大城市新房库存整体偏低且2022年新房供给潜力偏弱的情况下改善供需状况,也有利于稳定房价预期。

招商证券认为,从基本面角度,对于房地产市场来说,判断房地产税的影响是:压低由投机等行为放大的市场短周期波幅,而房价中长期的走向仍在健康的行业供需关系下稳定向上。

从需求端看,城镇化暂未进入高度发达的饱和阶段、人均住房面积有提高的空间、户均完整住房不足0.75套对改善型需求的支撑等或共同对未来十年行业需求形成支撑。

从供应端看,未来政府土地供应或会一定程度加大,但因为大量的储备用地抵押到了银行获得融资,是地方债务的抵押品,考虑到抵押品跌价风险可能带来的金融冲击,判断储备用地难以形成大幅的供应放量。在此种供需关系下,结构上增加租赁住房的供应或逐步形成,作为结果,商品住宅价格稳定向上。

从短期预期角度看,招商证券表示,房地产税出台预期对股票市场的beta压制已久,也在不断消化,本轮股票反弹底部区间,房地产税对估值的压制反映已比较充分;市场对于房地产税的预期此前是全国层面立法推行,目前来看,是由房产税试点扩大到房地产税试点,同时设定了五年的试点期限,仍然在试点阶段,较此前预期反而更好。整体房地产税是符合预期甚至比预期略好的。

招商证券认为,关于房地产税试点的决定是历史大事件的推进,短期而言从全面征收预期变为试点先行,预期落地,中长期是房地产行业强制估值切换的又一佐证,将利好行业中少数健康的、拥有现金流创造能力的玩家,利好运营能力强,具备匠心的房企,同时利好REITs市场。

对于房地产税开征能否降房价,粤开证券表示,房地产税与房价的逻辑链条相对较长,房地产税对房价影响的理论渠道是房地产税开征增加了持有成本,故降低了投资需求,同时一部分人抛售多余房产增加供给,引发房价下降。但是如果持有成本低于房地产预期涨幅,则不改变房价大势,即如果持有成本1%,预期上涨5%,一定是选择继续持有。

房地产税主要是在短期内影响产权人的心理预期,房地产的价格最终取决于房地产的供需本身,即土地和人口,从中长期看,房地产价格要回归房地产基本面。税收不是万能的,税收调节只是价格调节工具的一部分,而非全部。

德邦证券则认为,房地产税试点影响主要有以下三点。

一是扩大税收范围,增加地方财政收入。在制度上,房产税包含在房地产税体系中,本次房地产税改革试点主要针对试点地区的居住用房地产,其直接影响就是扩大现行房地产税征收范围,增加税收收入。

另一方面,国有土地出让作为地方政府财政收入的重要来源,在当前土地市场遇冷、房企投资回落影响下,地方政府财政收入或将受到影响。而土地遇冷带来的就是国有土地出让收入的减少,1-9月地方本级国有土地使用权出让收入累计同比增速8.7%,低于2020年同期值。而从财政决算情况来看,2020年全国政府性基金收入9.3万亿元,其中国有土地使用权出让收入8.2万亿元,占比约为87.9%。考虑到国家多次明确维持房地产市场长期健康发展,在此节点推出房地产税试点,目的或包含弥补地产热度下行带来的土地出让收入减少。

二是保障购房刚需,抑制投机型购房。从上海和重庆两地的试行政策来看,均针对的是新购第二套房,新试点政策或同样延续该思路,即保障居民首套房购买刚需,同时提高第二套房的购买成本,抑制投机型购房需求,因此需求和供给将是未来房价的主要决定因素。

沪渝两地试点政策均针对新购住房,但从征收情况来看效果并不明显,房产税收占总体的比重仍相对较低。在共同富裕的主题下,预计对房产税的征收将按照纳税人资产的多少实行累进税率,即由针对增量房征收转而改为针对存量房征收,在设定一定免税住房面积的基础上,根据纳税人实际住房面积的多少采取累进税率。以此推演,房地产税基准税率或将明显低于当前0.5%左右的水平。同时若改为针对存量房征收,那么二套房持有成本将明显增加,预计短期内二手房可能面临较大的抛售压力,但另一方面,这部分成本也可能被转嫁到房租上以降低持有成本。

三是消费需求或提升,地产投资或将受挫。在购房成本提升的背景下,购房带来的投资收益将明显降低,该部分投资或将转移到其他金融投资领域,同时能够提高居民的消费能力,刺激消费需求。同时,在投机型购房需求回落的影响下,房企开发投资动力短期内可能受到一定影响,一方面由于二手房由于可能出现大量抛售而导致新房的需求量可能出现回落,另一方面投机型购房需求受到抑制同样会导致购房需求下行。

如有侵权,请联系站长删除:zhinanzhen-44
THE END
分享
二维码
< <上一篇
下一篇>>