新加坡房地产市场的变革与创新(地产的未来是数据!年度全球13大地产数字化创新案例盘点)

猫头鹰日志(MalltoWin Log)

全球地产领域的数字化进展中,尽管技术层面的创新发展甚至达到超现实,但它尚不能形成一个具备实时信息流动的有机体。真正意义上的智慧,并非要去勾画无限资源堆砌之下的奢侈图景,而是强调高效运转效率带来的有人情味的美好生活。

2019-12-11

纵览全球,方兴未艾的数字化转型进程可谓风风火火。

美国、欧洲、新加坡等领跑全球数字经济,相关国家和地区普遍驶入了数字经济发展的快车道,而中国、南非等则是全球数字经济的加速者,聚焦大数据、云计算等技术的应用和普及,着力建设更高速的宽带网络,促进实体经济与数字经济的融合。

但是,据CONTROL ENGINEERING美国版主编Amara Rozgus最新表示,当前在全球范围内,数字化转型进程总体上还仅仅处于开端,仍有极具规模的市场潜力有待开发。以美国和欧洲两大市场为例,美国仅开发了其数字化潜力的18%,主要集中在技术部门、媒体、金融及专业服务业;而欧洲也仅开发了其数字化潜力的12%,主要集中在信息和通信技术、媒体及金融业。尤其是对于中欧和东欧而言,到2025 年,数字化能够帮助增加的GDP将高达2000亿欧元。

不难看出,尽管数字化带来的效益巨大,但与金融和信息服务业相比,地产领域才刚刚踏上数字化的列车,未来将需要更多的准备时间和推动条件。对内,有形的基础设施和软硬件投资、复杂而多样的流程迭代;对外,在合规性、可靠性、安全性、伦理性等方面的严苛要求,都需要企业和供应商进行充足的准备。

事实上,通过近几年的深耕和探索可以预见,未来一个城市将安装约290万个摄像头、一栋楼会嵌入14000个传感器、一家店铺可同时监测30亿个数据点,数据集将与其它元素共同构成城市景观,参与城市更新并服务我们的学习、工作和生活方式。

以下我们主要从智慧城市、智慧建筑和智慧运营三个视角,盘点全球先进案例,以期为相关行业参与者提供借鉴和参考。

全球智慧城市

如今,随着人口增加、城市化加速、环境压力上升等因素影响,城市的各种系统无序的交织在一起,现存的问题不断增长,新的问题也随之产生。因此,为了应对这一挑战,智慧城市应运而生,之后各国纷纷开启智慧城市建设。

据地产科技局发现,2019年,巴塞罗那IESE商学院和德勤分别提出构建智慧城市过程中的关键因素,IESE商学院有9个维度(人力资本、社会凝聚力、经济、公共管理/治理、环境、流动和交通、城市规划、国际外联和技术),德勤涉及6个维度(数据安全、生态系统、内部组织、技术和数字化、资金、政策和管控)

IESE商学院的9个维度

考虑到因素众多,顾在以下案例中仅对构建智慧城市过程中的最新亮点进行分析。

London ‐ United Kingdom

自2009年英国政府提出把伦敦打造成为世界的数字之都到现在的全球第一智慧城市,这要归功于其对人的关注而非科技。伦敦政府一直强调公民主导的设计,鼓励自下而上的创新,通过具体项目推动智慧城市建设,以充分激活企业及个人的创新能力和动力。

比如让市民参与城市治理和决策的Talk London、用于市民发现和反馈街道路面问题的Fix My Street、为市民提供人性化交通出行体验的City Mapper、促进市民改进社区的CrowdFund London等。这种城市治理模式极大地帮助了城市管理部门发现和修复城市问题,也让市民切实城市发展的实惠,实现城市共造的愿景。

伦敦智慧城市的另一个亮点是以数据为纽带,通过汇集民众的力量,让市民广泛参与智慧城市建设,创新治理模式。

London Data Store

Front Page

一方面是数据的积累,在智慧城市的基础设施上加大投入,通过物联网把智能的触角伸向城市的每个角落,采集城市生活各方面的信息,包括交通流量、空气质量、能源消耗等,同时,伦敦市政府还指挥一些跨行政区的职能部门执行同一个城市数据中心共享方案,要求各级政府机构和其他数据捐助者把数据汇集到伦敦公共数据库(London Data Store)

另一方面是数据的开放,在尊重个人隐私的前提下,通过开放数据门户网站把伦敦公共数据库中数以千计的实时数据向社会开放,吸引社会各界力量参与基于开放数据的治理优化,通过广泛合作为伦敦政府提供更加科学高效的决策支持。例如伦敦交通局公布的交通数据,就让从业者设计出四百多种智能手机应用程序,并在交通领域得到广泛应用。

New York ‐ USA

如果说美国是全球智慧城市发展的先驱,纽约则是美国甚至全球智慧城市发展的领头羊。

在数据治理方面,纽约已经连续四年对市民开放大数据报告。最新一次报告包括了从38个代理、90多个政府部门处获得的629个新数据集。另一份的419个数据集即将准备发布。

建筑部的巡查员Shirley Hemmings,图片来自纽约媒体

目前,纽约市启动纽约市规划计划,对该市每座面积超过5万平方英尺的建筑物的能源使用情况进行年度测量和披露,旨在将纽约建设成为一个更加绿色、更加美好的城市。

另外,通过数据挖掘有效预防了火灾。据统计,纽约大约有100万栋建筑物,平均每年约有3000栋会发生严重的火灾。纽约消防部门将可能导致房屋起火的因素细分为60个,诸如是否是贫穷、低收入家庭的住房,房屋建筑年代是否久远,建筑物是否有电梯等。

除去危害性较小的小型独栋别墅或联排别墅,分析人员通过特定算法,对城市中33万栋需要检验的建筑物单独进行打分,计算火灾危险指数,划分出重点监测和检查对象。

目前数据监测项目扩大到2400余项,诸如学校、图书馆等人口密集度高的场所也涵盖了。尽管公众对数据分析和防范措施的有效性之间的关系心存疑虑,但是火灾数量确实下降了。

Amsterdam ‐ Netherlands

阿姆斯特丹是世界上最早开始智能城市建设的城市之一,同时是欧洲智慧城市建设的典范。

2009年,由阿姆斯特丹经济局、阿姆斯特丹市政府、电网运营商(Liander)和荷兰的皇家电信(KPN)共同发起阿姆斯特丹智慧城市(Amsterdam Smart City , ASC)计划, 所有合作方共同提供该计划每年40万欧元的总预算资金。ASC重点关注生活、工作、交通、开放数据、医疗保健以及教育等公共方面的能源转变和开放联通性。

在清洁交通方面,ASC与企业合作开展REloadIT项目,即部分由市政拥有的汽车完全通过太阳能及风能获得驱动力,达到零排放的目的。这些汽车安装了两块太阳能接收板和一个风力发电机组,在工作日时由司机驾驶接送乘客。汽车在行驶时能自动统计一天下来消耗掉的总能量,而通过气象数据,管理人员可以预测未来一周汽车从太阳能和风能中获得的能量是多少,由此来达到合理的调配。

在解决城市交通拥堵问题上,阿姆斯特丹正在开展一项联合研究项目——Roboat(项目时间:2016年8月 - 2021年8月)。

Roboat单元可拼接成桥梁、水上垃圾箱、水上平台等

Roboat 是一种新型的城市按需基础设施,用于改善水路较多城市的道路拥挤情况,自动漂浮船只可视情况而定结合或分散,自动形成漂浮的桥梁和舞台、收集垃圾、运送货物和运输人员,同时收集有关城市的数据,为城市建设提供数据帮助。

届时 Roboat 将提供给阿姆斯特丹、威尼斯、曼谷等其他水域广阔的城市用于部署水上设施。

Singapore

新加坡一直以来都是智慧城市建设的典范,先进的信息技术、数据通信传输技术、电子控制技术以及计算机处理技术等被广泛应用于城市建设管理的各个方面。

自2012年以来,已经安装了52000多个警察监控摄像头,以确保该市的安全;提供对地图的广泛访问和创建地理空间数据库,使社区能够向地图中添加信息,如交通事故、动物目击事件或镇上最好的咖啡;公民流动政府通过移动设备向公民提供政府服务和信息。

目前,Govtech正在全国各地创建一个传感器网络,名为智能国家传感器平台(简称SNSP),是一种集成的传感器平台。它可以系统地利用数据和传感器来改善城市规划,建立更可靠和反应灵敏的公共交通,并改善公共安全。

更人性化的是,人生旅程助手(家庭)【Moments of Life(Families)】手机应用程序也是新加坡智慧国战略项目之一,根据公民在生活中某些关键节点的需求,整合提供相关信息和服务。这使公民可以与政府进行更无缝更便捷的联系。

如新生儿报生、申请婴儿花红、查询学前教育中心及幼儿预约看诊资料等,方便六岁以下儿童的家长通过这个一站式平台使用相关服务和查询资料。

此外还将新增学龄儿童支付学费和60岁及以上老年人的服务板块,使之成为人生旅程各个节点的助手。

全球智慧建筑

智慧城市走进公众视野多年,智慧园区、智慧楼宇也已进入实践阶段,有数据显示,在美国和日本,新建楼宇中60%和70%都是智慧建筑。智慧建筑更多强调的是建筑与人的互动,可能是生态系统,或者类似大型智能终端。

英特尔PTK1

全球最智能的建筑

英特尔在以色列Petach Tikva基于最新物联网技术的新办公楼PTK1于今年9月揭幕。

在PTK1,建筑内嵌传感器高达14000个,是普通建筑的两倍。主要用于监控照明、温度、通风、停车、会议室可用性以及其他建筑服务和系统。产生的数据由基于英特尔的楼宇管理系统系统进行实时分析,并根据不同参数调整各种系统,提供个性化服务。

例如,指定的应用程序会为居住在同一地区的员工提供拼车上班的服务。上班的员工将与日记同步地被带到最接近会议地点的可用停车位。

该应用程序甚至可以了解员工的咖啡饮用习惯,从而能够向他提供他最喜欢的咖啡,甚至可以提前订购,以供员工在去办公室的途中从大厅挑选。甚至还包括时间管理 、就餐服务和饮食喜好等。

餐厅就餐情况

此外,英特尔的新智能园区还设有健身房,两家餐厅,肉类和奶制品,大堂咖啡厅,当然还有整个园区都将提供园区服务-水疗,美发,洗衣服务等等。对某项服务感兴趣的员工可以订购该服务,并在该服务可用时收到通知。

更加智慧的是,大楼将能够学习员工的习惯——如果他倾向于每两个月理发一次,它将在理发到期时向他发送短信;如果员工在体育馆锻炼,她将能够收到适合自己训练方案的菜单建议

The Pad

最聪明的公寓楼

The Pad,位于迪拜商业湾,为公寓楼。原名iPad Tower,因为会遭遇苹果公司的法律反对,这个名字最终被放弃了。最为特别的是,大楼整体有6.5度的倾斜,就好像苹果iPod放在充电器上一样。

在建筑外立面,配有大约2000个特制的可编程LED面板装饰,可以变换不同的灯光。

公共设施一应俱全,设有一个悬垂式游泳甲板和iOxygen酒吧,以及配备了来自世界各地的最新高科技设施的健身房。

大楼一共有256间公寓,从一室户到三室复式公寓都有,面积最小64平方米,最大约为128平方米。所有的公寓都配备最先进的智能家居设备,并通过信息技术进行连接。

例如,每间公寓都有智能灯,可以改变颜色,不同的颜色代表不同的意思。比如客人在门口是绿色,电话响了又变成粉色等,具体自己可调。

浴室可以自动监测体重,血压和其它你的身体健康指标,并将总体的健康数据呈现在浴室镜上。

此外,还有一个叫做iReality的虚拟现实墙,可以提供来自62个世界各地的实时视图,可以通过它和朋友或家人视频聊天。

B建筑(B. Building)

一座办公楼就是一座城市

未来,办公建筑/社区将会像一座城市、一个生态系统一样丰富。一座办公楼就是一座城市。位于荷兰阿姆斯特丹的B建筑成功演绎了一座座破旧的老式办公楼如何变为如今庞大的办公综合体。

目前B家族里面已经有三栋建筑,即B1, B2和B. Smart City Hub。同时,还在酝酿在纽约布鲁克林的第4栋。

B建筑的特色之处在于用运营城市的思维在运营办公社区。

从空间上来说,B建筑除了没有长期睡觉的地方,其余的空间都有了——办公空间,联合办公空间,各种从几平米到千平米的活动空间、会议空间、还有两个休息室,一个健身房,一个电影院、随处可见的咖啡吧台、充足的停车空间。

从入驻组织上来说,在B.Amsterdam内,除了IBM、ING、PWC、荷兰皇家邮政这样的国际大企业,也有当地的中小型企业,也有几个人的初创团队、自由职业者;还有非盈利组织、非政府组织、教育机构等等。B1容纳大多数大型企业和初创公司,而 B2则更专注于吸引物联网、人力资源科技和金融科技领域的公司,B.Smart City Hub则将成为专注智能城市领域的公司的一个汇聚地。

此外,来自不同类型的企业的员工、创业者、或自由职业者在B. Amsterdam相互寻找所需的资源,遇见志同道合的朋友,可以建立全新的合作项目!

一个有趣儿的例子是屋顶植物园,Grown Down Town是一个擅长城市设计、培育可食用绿色植物园的社会企业,它是B. Amsterdam的租户,同时也负责整个花园的种植、维护,确保屋顶餐厅局(Restaurant Bureau)的主厨能够每天在餐厅采摘到新鲜的香料和蔬菜。这个合作非常巧妙!

年轻人永远是最具有创造力的!B. Amsterdam敏锐地看到了这一点。

在教育方面,他们建立了自己的教育机构——B. Startup School Amsterdam(简称BSSA),与国际教育机构Hyper Island,纽约代码设计学院和人才研究所合作,为学生提供最高水平的专业知识,包括编程学习,体验设计或内容创作等等,去年一年还招了300多个的年轻人。

同时,也招募了一家全球闻名的教育机构——TEAM ACADEMY团队学院。双方将联合共创一个能让人茁壮成长的知识共享社区。

Powerhouse Brattørkaia

挪威会发电的生态智能建筑

大楼通过尾部的人行天桥与特隆赫姆中央车站相连

Powerhouse Brattørkaia,位于挪威的特隆赫姆峡湾的港口,面积大约有18000平方米。建筑外立面和屋顶由3000平方米的太阳能电池板包裹,建筑外形也是经过精心设计以使建筑物最大限度地获得光照。

建筑节能系统示意图

据统计,Powerhouse Brattørkaia每一天产生的电量是整栋楼用电的两倍,而每年一共有50万千瓦时的清洁可再生能源。可以将夏季收集的多余能量存储在大型电池中,到了冬季再利用。这意味着该建筑作为城市中心的发电厂,通过当地的微电网为自己,邻近的建筑物,电动公交车,汽车和船只提供可再生能源。

办公室节能照明系统

液体光

除此之外,建筑还配备很多黑科技,比如隔热系统、热回收通风系统,通过自动调节使建筑常年保持舒适的温度;自动灯光控制系统,可控制每个办公室的灯打开或自动关闭;热泵系统,利用附近峡湾的海水进行有效的加热和冷却,以及雨水收集系统。

全球智慧运营

无论居住空间、通勤空间、购物空间还是休闲空间,归根结底聚焦的是人的活动。智慧运营就是通过数字化手段让管理者或运营者掌控了人的活动,据此开展空间上的业务的智慧运营。

盒马里•岁宝

培育期仅为传统购物中心的1/5

整个盒马里是长在盒马鲜生上的。

按照行业惯例,购物中心开业后会有2-3年的养商期,积累会员,培育商圈。盒马里通过线上营销系统、盒马鲜生的聚客能力以及线上线下全商家打通,预计培育期仅需半年,大大缩短了养商时间。

在开业前,盒马里即通过成熟的线上运营团队,帮助商家们完成了首轮的获客计划,报名率达到70%饱和度。试营业期间,6个亲子商家已经获得1000个订单成交。

此外,盒马里·岁宝内2层的盒马鲜生超市是购物中心引流、增强粘性最强的业态。盒马鲜生于去年9月28日开业,通过一年的持续经营俘获了大量会员。每周末还会举办线下活动,持续为购物中心吸引客流。

与常规购物中心最大的不同点是,盒马里首次实现商品数字化,非但要管货还要管线上线下的货。目前,盒马里•岁宝约有10万种商品,近半已实现线上线下打通购买,这一比例还在不断提升。

在商家结账时都需要使用盒马里APP,即盒马APP的会员也是盒马里这些商家的会员。有了统一入口,再通过实时数据分析,实现智慧化运营。

凯德来探

数字化创新的实验车间

2019年初,凯德MALL太阳宫将首层的500平米开放空间拿出来进行数字技术赋能资产运营的有益尝试,凯德的数字时代新物种来探(Next-Ten)应运而生。

在这一开放空间,来探集合多家线上和线下创新零售品牌,通过二三十个内置探针的摄像头,探知消费者店内行为。通过系统平台与750万会员的庞大数据体系进行匹配,剖析会员行为数据与消费数据,针对分析结果精准营销持续线上推广,让进驻的商家在运营中具备更强的用数据决策和营销的能力,促进会员复购。

比如,根据客流与消费数据的超预期反馈,某厨房家居用品品牌为满足顾客需求,对店铺进行了面积扩大和动线优化。

另一方面,凯德星已经申请到了线上牌照,来探也为商户提供了进驻线下购物中心和线上凯德星的双重空间,形成商户在凯德体系内的线上线下的人、货、场管理的闭环。

据统计,凯德的数字化运营已经为来探内店铺销售额实现了平均20%增量,有效提高销售业绩。

The Trending Store

以人工智能数据预测为驱动的时尚快闪店

今年7月,由Westfield Corp.西田集团与消费数据平台 Next Atlas联合推出的世界首家以人工智能数据预测为驱动的时尚快闪店The Trending Store,在7月3日-7月7日,于伦敦Westfield购物中心亮相。

这是伦敦Westfield购物中心对新的运营模式的探索。传统零售商总是利用商店收集客户信息,The Trending Store 则使商店成为数据科学的产物。

Next Atlas平台利用人工智能技术,监测全球400000多个潮流创新者的30多亿个数据点,通过分析社交媒体来源的视觉和文本内容,盘点网上最热门的时尚元素,涵盖女装、男装和配饰,预测流行趋势。然后, Westfield的造型师团队利用这些信息在商场里搜寻符合潮流趋势的商品,加入到 The Trending Store,商品将涉及各种价位、多个品牌。

消费者可以在充满未来科技感的商店里购买这些商品,同时每个流行趋势将会在由LG提供的超清屏幕中展出。

这种新方式既给消费者带来新鲜感,又满足了消费者线下购物时寻求的人性化体验——真实地触摸、感觉、尝试和寻求建议

阿里FlyZoo Hotel

未来酒店≠无人

提到当前的酒店行业数字化,大家一致的认知就是花几百万买来的酒店管理系统、反应慢半拍的机器人以及线上下单、刷脸进门等并不智慧的单调操作。倒是,去年12月开业的阿里FlyZoo Hotel给行业打开了智慧酒店的新大门。

智慧酒店并不代表无人,我们只是在某些场景上,透过一些智能系统的优化,包括天猫客房管家,把一些基础性和标准的工作取代,但是整体上,跟客人的交流和服务,还是靠有温度的人去传递。CEO王群表示。

整个酒店场景上,总结来看,一是全场景人脸识别,包括从办理入住、刷脸乘梯、餐厅消费等;其次,客房中天猫精灵客房管家,可以操纵客房内空调、电视、灯光、窗帘等智能硬件,也可以智能链接送餐、送物服务等;第三就是机器人服务,包括餐厅的送餐机器人服务和时光隧道送易耗品上楼的机器人,都是针对C端的智能服务。餐厅、酒吧也会有配有相关人员负责接待,以及和客人交流,提供人性化服务 。

FlyZoo Hotel(非住不渴)依托阿里巴巴强大的技术支撑,通过整套酒店系统的数字化、智能化解决方案,为酒店装上智慧大脑。数据显示,这类智能化酒店的人效比将会是传统同档次、同等规模酒店的1.5倍。

榜鹅数码园区

高科技办公园区运营的范本

PDD的全称是Punggol Digital District(榜鹅数码园区),是新加坡最大的工业地产发展商JTC(裕廊集团)旗下最具代表性的最高科技的办公园区,目前正在开发建设中,预计2023年落成。

在智慧运营方面,PDD将有以下亮点:

  • 综合设施管理

PDD将采用综合设施集中管理所有建筑的运营,集中远程监控、分析、优化和控制建筑系统。

  • 气动废物输送系统

通过地下管网高速收集被压实与密封的废物,整个废物处理过程将完全密封,这使得空气干净清新。

  • 区域冷却系统

在中央工厂生产冷水系统,节省大约30-40%的空间和成本,减少碳足迹。

  • 实验性的城市微电网

多能源城市微电网系统将天然气、电力和热能集成为一个统一的智能网络,该网络无缝地结合了可再生能源,如太阳能和能源存储技术。这也将会是合作教学和应用研究平台。

  • 集中式物流中心

在PDD区域内,机器人或AVS可以从集线器接收货物并交付给用户。

  • 物联网系统

在国家智能传感器平台上,GovTECK也将用物联网和传感器技术,以提高社区生活品质,包括利用环境传感器来监测空气质量和噪音,以及在公共空间中车流人流等数据。

总结

可以看出,数字化技术已经逐渐渗入到城市的各个角落,大到城市治理,小到营销管理、家居生活。

就像现在的快递行业,虽然大多数城市配送的最后一公里仍由快递小哥完成,但是这背后竟然是庞大的数字化智能体系在作业。随着,碧桂园与追一科技合作成立AI数字员工联合实验室,AI数字员工也将逐渐走进大众视野。还有汇丰银行推出的以声纹验证身份的聊天机器人奥利维亚。

在地产科技局看来,尽管技术层面已经不断在创新发展,甚至达到超现实,但它尚不能形成一个具备实时信息流动的有机体。在数字化时代,合理进行数字化变革就是智慧。真正意义上的智慧,并非要去勾画无限资源堆砌之下的奢侈图景,而是强调高效运转效率带来的有人情味的美好生活。

参考资料:

1.IESE Cities in Motion Index 2019

2.Inclusive smart cities_Deloitte Insights

3.全球数字化转型趋势的启示

4. 其它网络资料

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