柬埔寨最大的房地产开发商(我为何在柬埔寨买3套房?(中篇))

接着上期的话题,正如我提到的,柬埔寨的高速发展轨迹正沿着20年前中国的样本行进着。

而作为柬埔寨首都金边,像及了20年前的北京,到处高楼拔地而起,整个城市都在焕新建设中,投资氛围甚好。

对于投资者来说,赶在进行时去提前布局,远比完成时再上车要来得明智。

今天我们主要来讲讲金边这个城市:

我为何在柬埔寨买3套房?(上篇)

— —讲柬埔寨的投资大环境

我为何在柬埔寨买3套房?(中篇)

— —讲我为什么投资金边

我为何在柬埔寨买3套房?(下篇)

— —讲我为什么投资西港

金边

金边,首都,柬埔寨第一大城市。然而这个第一大城市着实有点小,整个城区面积,差不多只相当于北京的2环,机场也小,道路也小,然而拥堵程度也不输给北京上海曼谷这样的大城市。

从机场到市区,一路是脏乱的,电线也跟曼谷一样满天飞,主要交通工具是摩托车和tutu车,只有真正进入到市区后才显得有一点点像首都的样子,特别到了NAGA酒店附近才有了大城市的样子,但大部分时候还是表现得很落后。

毕竟对于一个起步阶段的国家也不可以太苛刻,这里像极了中国的90年代,只不过多了一些大楼和公寓。行走在金边的几天里,这里的建筑,一条街上有当地人的旧房子,排屋。

有些还保留有一些法式建筑的原貌,紧挨着就有可能是一幢中档或是高档的高层公寓住宅,再紧挨着则有可能是一座占地面积不小的现代别墅。并且,这里看到劳斯莱斯以及其它豪车的几率很高。新老交替,贫富共存,金边就是这么一个城市。

但不可否认的是,这里的国际化程度挺高,走在街上很多的西方面孔,更不要说NAGA里全都是外国人。酒店、餐厅服务生基本都会英文,tutu车大部分都会一些英文,街上的招牌也基本上全有标注英文,还有不少的中文招牌。

金边生活有20万左右的外国人。这些人群,一部分是公务员性质,也就是各国派驻柬埔寨的外交人员,多数处在各国的大使馆;一部分是来做生意的,这一点从机场附近成片的工厂就可以看出来;另一部分则是各大公司派驻的管理人员、商务人员,有天在一家PIZZA店里,刚好遇到了一位华为派驻金边的工作人员。

华为也是把东南亚作为一个重要的市场来发展,在泰国等国家已深入布局,柬埔寨虽然落后,但也已经派驻了二十几位工作人员。

这位帅哥也刚派到金边一个多星期,正在租房子,由于公司有租房补贴,完全可以承受得了BKK1区单身公寓1000-1200美元的月租,甚至也在考虑是否购置一套房子用于接下来两年的居住。说起见闻,也一样抱怨着柬埔寨的落后、高物价,但他也非常喜欢这个感觉自由,同时经常能看到小型足球场的城市,只是还暂时约不到人一起踢足球。

除了华为,还有很多的世界五百强公司也在金边设有了分公司和办事处,而我在这几天的餐馆里,以及参观公寓及住酒店时,每天也遇到很多的欧美、日本、东欧人群。

感觉在金边的外国人,除了中国人外,最多的可能是日本人和台湾人。这些人群,基本上都是租着中高端的公寓,所以一些口碑较好的公寓经常满租,有的甚至要预约到半年以后才有房间。

从数据上来看,目前金边公寓的总量不过2万套,而外国人则有30万,即便租房的全是外国人也不够用。按照租金和房价的比值,如果去年或者前年购置的好地段的房产,租金回报率确实可以达到10%以上,今年的房价已有上涨,租金回报率依然可以达到6-8%。

而且趋势上来看,随着这个国家的进步,外来人口会越来越多,据规划金边在五到十年人口将要从200万上升至400万,而每年最多新增建成一两万套公寓的供应量应该是远远不够的。相信金边的房价和租金会有很长一段时间的红利期。

行走在金边一个多星期,逐渐了解了这个城市每个大区块的模样和特点,基本上比较有代表性的楼盘也都逐一去看了,其实看多了还真的挺累的。做几点归纳,供大家参考:

01 开发商的选择

柬埔寨的房产开发商,个人主要分为几类:中国大陆开发商、日本开发商、新加坡开发商、中国台湾开发商、本土开发商等。以下内容不带民族情感,仅从客观上阐述。

日本开发商比较早就进入柬埔寨,但基本都是只租不售,也因为管理上的先进所以日本公寓的出租率和租金都算是最高的。少有的出售型的日本公寓基本也都在开建前就在日本国内销售完毕,市面上少有或者说没有看到在售的日本开发商出售的公寓。

新加坡开发商也算是早期进入柬埔寨,常见的在售楼盘如THEPEAK,THE BRIGDE(售完),AXIS等,以建筑面积计价,价格相对较高,如THE PEAK单价在4000美元以上;AXIS在机场一带,也在2500美元左右;

台湾开发商的项目不少,而且营销做得好,或者说吹得很好,实际产品却感觉差强人意。比如钻石岛的钻石双星,描绘得很好,而实际看到成品(目前已基本落成),个人觉得怎么看怎么土气。台湾开发商也基本以建筑面积计价,价格方面,估计是台湾人太好骗,都要比周边楼盘更贵一些,也因为这一点,销售速度都不会太快。

中国开发商的项目可以算是外国开发商里最多的,当然也跟国内一样以建筑面积计价,价格和品质方面都偏向于国内,中规中矩吧,不过中国开发商的资金实力都算不错,比如富力、保利、太子等,建设速度让人放心,烂尾的可能性比较小。

本土开发商,一般国人接触得比较少,一是由于语言问题存在沟通障碍,二是一般本土开发商都没有做很像样的售楼部,如果没有懂行的人带,估计连门都找不到。但是本土开发商以套内面积计价,有些楼盘做的还真不错,性价比非常高。只不过本土开发商除了皇家集团外,其它都相对是小开发商,在不知根知底的情况下,或多或少存在一定的风险。

其它还有比如韩国开发商,但是金边目前一幢最大的烂尾楼就是韩国开发商的楼盘,实在让人不放心;还有香港开发商,不过楼盘较少,但是也是少有的以套内面积计价,性价比也挺高。

PS:建筑面积计价,指的是公摊面积也需要用钱买;而套内面积计价,则是买的纯是可使用的面积,所以比如一平方3000美元的建筑面积单价,要比3000美元的套内面积单价更贵20-25%左右。

个人比较看好的是本土优质开发商,但是很少有,其次就是中国开发商也是稳妥的选择。以上算是个人观点,如有偏颇欢迎指正修改。

02 地段的选择

回国后用比例尺计对比过金边的大小,实际上我们现在能看到的金边,放在北京就都相当于二环,哪怕是机场都只在2.5环左右的位置,以后城市发展扩大后,现在买的任何地段都是中心,所以胆子可以大一点。

但如果不是在金边生活几个月或者一年以上,那么最好的选择就是目前的热门地段,稳妥!热门地段主要有几大块:

中心区:以独立碑和NAGA附近的一些楼盘,代表就是THE PEAK等,价格一般在3000-4000美元(建筑面积),算是最贵的地段;

BKK1区:也是俗称的使馆区。这一带由于生活着大量的外国人,是一直以来租金最贵也最稳的区域,而这一区域的中高档餐厅、咖啡、城市面貌也是金边目前最好的。目前价格在3300-4000美元左右。

钻石岛:钻石岛由于打造了一些展览馆、剧院以及其它配套,所以一直以来也都挺热门,价格在3300-3500美元(建筑面积)左右。近期买钻石岛的以商务写字楼为主,代表是摩根大厦。

总理府一带:由于有加华、安达、保利等5A写字楼和公寓,所以这一带商业氛围比较浓,也吸引了一些像保利这样的开发商来拿地建楼盘,价格大约在2800-3500美元上下(建筑面积)。

万谷湖:比起其它区域都是私人所有地而言,万谷湖有较大的空地可供规划和开发,目前只有一个楼盘金边一号,算是少有的大型社区,价格在3400美元左右,感觉是贵了。

堆谷区:算是BKK1之外的第二个富人区,这里街道清楚,而且也有不错的学校,还有非常多的大别墅豪宅,富人扎堆的区域,很适合居住,价格在2500-3700美元左右,代表是星鼎国际(2500美元出头),感觉堆谷是不错的选择之一。

森速区:相对靠近机场和工业区,楼盘不少,价格在2200-2600美元左右,有的楼盘以建面计价,有的楼盘以套内计价。代表是皇家豪宅,2200美元左右(套内)。这里有一个楼盘叫北桥国际,就在最好的北桥国际学校里面,社区环境非常棒,金边很难得见到这么适合住的地方,作为投资也是不错的选择。

BKK与洪森大道:这块区域主要指的是太子中央广场、金边富力城以及相关楼盘,太子由于是现房,地段更靠BKK1,还有综合体和包租,价格在2700美元左右;而富力在2000美元出头。这一区域有个非常不错的楼盘叫UV,价格在2100美元的套内价,但是有比较好的折扣,折后在1850美元左右,是套内面积计价,换算成建面价格大约1400美元出头,性价比颇高。

03 期房和现房的选择

期房的优势在于可以分期付款,所以资金的占用成本低,核算后回报率会更高,但是要挑好的开发商,避免烂尾的风险;现房的优势在于稳妥可靠,即买即收租,但是要付全款,而且现房的价格相对期房要更高一些。

所以,如果求稳妥,手头资金比较充裕,那么就选现房;如果想追求资金回报率,则可以选期房,但是一定要选好开发商。相比而言,建议选择现房,至少不会烂尾,还可以提前收租。

经过几天的考察后,确实觉得金边是一个非常有潜力的城市。当然很多人觉得以柬埔寨目前的经济水平是否能支撑得起房价,这一点上我的看法是:

其一,柬埔寨虽然人均收入不高,但是贫富差距大,富人是很多的,从遍地豪车上很容易看出来,而未来会出现更多的富人;

其二,金边城区目前面积很小,解决未来人口居住需要更多的房子,那么目前购买的都算是中心区,未来城市必然外扩。就像北京中心区域十几二十万的房价,燕郊房价两万多,都有相应的居住人群。中心区永远不会缺乏有购买力的人群。

最终,我比较看好的有三个楼盘:

第一个楼盘,是保利公馆这个项目,距总理府100米,距金融中心CBD商务区800米,商圈环绕(有中央市场,苏利亚超市,百盛商场等)。价格在每平米2600-3500美元,首付30%,四万美金起,3年预期收益可达140%。二期为写字楼,三期为商业综合体,分三期开发,在售的为一期。

此项目由国企北京城建集团(鸟巢建筑商)承建,准现房安全系数高,这个楼盘的精装修品质也非常高,真正的豪华标杆!

保利公馆

第二个楼盘,是上文有说到的UV,全称是UBRAN VILLAGE,港资开发商,现在在售的是二期。这个楼盘就在富力边上,相隔一百米左右,但是富力大约2400-2600美元的价格,而UV是2300美元的价带全套家具家电。一期已经售清明年交房,目前在售的二期为期房,两年后交房。

而且这个楼盘是除了公寓外,还有创业园,有蹦床滑板足球场等设施,打造一个艺术创艺小镇,很像北京的798工厂,非常喜欢。

UBRAN VILLAGE二期

第三个楼盘,是商务写字楼摩根大厦。金边的写字楼比较缺乏,未来更多的企业入驻金边后会有很长一段时间的强需求。在金边,写字楼的租金回报率是比住宅还要高的。摩根大厦的设计和规划都很高端,应该是未来几年内柬埔寨最高端的写字楼,价格上比钻石双星还便宜,大约在3800美元,还包租三年8%回报,确实是不错的投资。

摩根大厦

保利公馆最小面积47平米左右,总价在90万人民币起,可以选择分期付款30%或50%;UV最小面积五十几平套内,总价80万人民币左右,但能买的是二期,为期房;摩根大厦最小面积也在五十几平,总价在140多万人民币起,可选两年分期。

综合考虑后,我选择了保利这个项目,着实是看中了它的高性价比和可分期付款。当然,如果后期资金充足,我还想再在UV或是摩根再继续购买。

有关金边的房地产信息就介绍到这,如果你对港口城市——西港有兴趣,记得关注我,发布后第一时间查看哦。

如果您有任何柬埔寨投资困惑,或者需要任何关于柬埔寨置业的资料,楼盘信息等,欢迎私信,与我们联系交流。

如有侵权,请联系站长删除:zhinanzhen-44
THE END
分享
二维码
< <上一篇
下一篇>>