柬埔寨房地产骗局是真的吗(我想买的房子,也爆雷了……)

最近,河南总是翻着花样喜提热搜……

河南村镇银行的事还没消停,烂尾楼遍地和业主声明强制断供的新闻又把郑州推上热搜。

因为郑州是全国烂尾楼数量最多、比例最高、目前强制断供排第一的城市……

烂尾断供这事,波及范围和性质比村镇银行严重得多,本不想趟浑水,经不住后台不断有人问,我只能试试能否踩钢丝说几句。

有些城市不甘人后,上高杠杆,在房地产上搞大跃进,财政、GDP、就业都被盘活,只要房价稳中向好,不断吸引更多人(外地研究生?)接盘,就能一直玩下去。

现在郑州被推上风口浪尖,是因为过去10年,郑州发展非常快,城市面貌日新月异,吸引越来越多本省外地人,关注度很高。

但还有一座省城,也想走捷径,结果烂尾楼遍地,只是当时全国大环境还可以,没爆出来——

昆明

从根本原因上看,这次房地产玩不转了,在于房价持续上涨,房地产持续产生爆炸式财富效应的时代,一去不复返了。

背后更本质的问题,在于中国城市化红利接近枯竭(老韭菜已割完),老龄化问题日趋严重(新韭菜长不动),经济高增长一去不复返。

这种时代背景下,房价整体上不可能再翻着跟头涨,能原地踏步,稳住不大跌,等居民收入一点点追上来,把泡沫一点点稀释掉,就谢天谢地了。

这道理,过去三年,力哥在无数文章里,苦口婆心说过无数次,一直劝大家别再想着通过加杠杆买房投机暴富。

要投资,只投严格限贷限购的一线或极少数强二线市中心成熟地段(交通、商业、教育、医疗、绿化配套齐全)的纯住宅次新房(房龄最长不超过20年)。

这个大趋势的根本性转变,有些成熟稳健的开发商,三四年前就预见到,所以万科才会打出活下去的惊人口号。

当时很多吃瓜群众甚至业内同行,觉得万科在卖惨式作秀,房企哪到生死存亡的危急之秋了?

有句话说得很奥妙,姚言,就是遥遥领先的预言。

但要推动事物从量变转向质变,不能光有根本原因,还要有直接原因,也就是导火索和催化剂。

导火索有二:

一是去年政策对房地产市场的过度打压。

2020年疫情防控形势喜人,下半年经济报复性反弹,尤其对比欧美日韩印俄巴,我们基本面好到炸裂,就给2021年大力推进社会公平和共同富裕,留出空间。

房地产天然是资本密集型行业,对大额资金周转依赖度极高,本来行业就在下行,再一卡脖子,那些之前过于激进,杠杆上太高的开发商,马上就不行了,最典型的就是恒大。

恒大近两年股价走势

同时,为救中小微企业大幅放宽的抵押经营贷,利率不到4%,比房贷低多了,也被大量用于买房,再度推升部分大城市房价,以深圳最典型,后来也被严令禁止。

结果是很多限贷严格的城市,刚需改善不得不顶着6%+惩罚性利率,硬着头皮贷款买。

二是今年以来更严重的问题。

在楼市,这个问题只是第二根导火索,不是根本原因。

但在更广大领域,直接导致不少人对未来预期发生根本性扭转。

经济遭遇低迷困境,改开史上发生过多次。

1989-90年、1998-99年、2008-09年,2013年,2018年,还有最近的2020年。

除了第一次,后面那几次,中国面对的都只是经济问题。

是经济问题,就不会太难办。

毕竟,只要不打仗,不内乱,全国人民一心向钱看,一边苦逼搬砖,一边热衷消费,经济总能好起来。

但如果是其他问题,这种不确定性带来的风险,很难评估。

结果就是很多人预期转向保守。

很多非必需消费,能省则省,准备过不知道还会持续多久的冬。

非必要投资,包括买房,除非结婚刚需或孩子上学,否则也更倾向缓一缓,看一看,手上多留点现金,难不准哪天就失业了。

这导致今年房产销量断崖式下跌。

本来资金就紧张,房子又不好卖,资金回笼困难,越来越多开发商hold不住了。

融创、世茂、绿地、富力、绿城、阳光城、佳兆业、雅居乐、华夏幸福、融信、荣盛、奥园、建业、正荣、泰禾、新力、弘阳、花样年……

有些在海外上市的公司债都违约了,会被全球金融市场拉黑,说明资金链已紧张到连最后脸面都不要了,哪还顾得上烂尾楼?

很多人问,河南村镇银行的钱,都被新财富润老板走了吗?

人都润了,不可能一点钱不润,光着屁股跑路。

但本来在家乡混得人五人六,呼风唤雨的一代天骄,不到万不得已,不会轻易走这条路。

说明从银行搞出来的钱,大头都拿去投资了,但现在收不回来,没法把账填平,这才炸了,不得不润。

在河南,什么样的投资,能吸收那么庞大的资金量,前些年又预期能带来很不错的回报呢?

合理推测是:假存款里的钱,多数已变成土地出让金和烂尾的钢筋水泥。

所以这两件事,本质是一回事。

这两年最惨的人,应该是贷高利率房贷,买自家公司烂尾楼,全家积蓄都买了自家公司暴雷理财,又被公司裁员,还拖欠补偿金的地产人……

这比互联网、教培、餐饮、旅游行业小伙伴,惨太多了……

你们只是失业,人家是六个钱包棺材本全搭进去了……

咱国人一个比一个识时务,这就是考编卷上天的背景。

现在富人和明星成了舆论市场弱势群体,所以易烊千玺才会被千夫指万夫骂。

今天看到个新闻,总结上海烂尾楼盘,发现有个网红滨江盘,前年我一度看中,想去打新,后来出于种种原因放弃。

我勒个去!结果现在也烂尾了!

烂尾这事,不仅和城市有关,更取决于开发商的城市布局。

网上爆出的强制断供名单里,恒大占比最高。

既因为恒大是一线开发商里问题最严重的,也因为动静太大,改变大众预期,后来者不敢轻易上车恒大,导致恶性循环。

就今天,还有人问:力哥,你推荐的板块(成熟区域)没新盘,我看那个板块(潜力新城)新盘不少,规划高大上,能不能下手?

我就纳闷,都2202年了,平时不看新闻吗?买成熟板块二手房怎么了?为啥非盯着城乡结合部还没造好的新房?

不管存款、买房还是买股票基金,本质都是买预期,如果预期扭转,信任没了,就很麻烦。

最后说说商品房预售制。

很多人把烂尾断供原因归结为万恶的预售制。

还有些博眼球的短视频说,全世界只有中国搞这套东西。

这不睁眼说瞎话吗?

不管是德国、法国、日本、新加坡,还是泰国、柬埔寨、菲律宾、马来西亚,都有商品房预售制。

原因还是房地产开发对资金需求太大,开发商需要在商品交付前,先拿到点预付款,以周转资金。

就像房屋装修合同,一般开工前先打一部分,水电施工完毕和油木施工完毕,再分别打一部分,等全屋装修完毕,打尾款。

给开发商的预付款,也应如此,到某个施工节点,再把下一阶段款项打过去。

但这么做,付款流程比较长,交易成本比较高,开发商用钱也不舒服,更倾向订合同时,就要购房者付清全款。

这也可以,把提前预付全款的资金成本折算出来,给出比周边二手房更有竞争力的房价,一样有人买单。

问题就在,谁来监管开发商不会挪用资金?

普通消费者肯定管不了,这是需要政府牵头,银行负责。

但这么多钱躺银行监管账户里多浪费啊,开发商要赚钱,天然有资金来回周转,拆东墙补西墙的本能冲动。

我以前写过篇爆款:《西港泡沫,即将崩盘!》

西哈努克港,柬埔寨风景最优美的海滨城市,为刺激经济,开放线下菠菜业,但因缺乏监管,各种线上菠菜网站和电信诈骗分子云集。

巨大财富效应又吸引大量房地产投机客,开发商急功近利,搞了好多豆腐渣工程,整个西港乌烟瘴气,物价飞涨,民怨沸腾。

三年前,柬埔寨政府叫停网络菠菜,击鼓传花突然崩了。

现在西港华人,不到当年极盛时的1/10,因为开发商资金缺乏监管,泡沫一崩,成鸟兽散,加上疫情冲击,现在西港遍地烂尾楼,和90年代海南一样。

所以问题关键,不在预售制,而在预售资金监管。

能否监管好资金,关键看有没有成熟的法治环境。

在村镇银行和强制断供两大负面夹击下,这两天银行股大跌,今天其他主要指数都收红,只有沪指被银行地产两大权重带绿。

针对强制断供,今天不少银行紧急回应。

我看了回应内容,有种想哭的冲动。

银行根本不关心客户断供要负什么法律责任,会有什么后果,大不了走法律流程,不还就上黑名单,一辈子铆着你。

银行关心的是自己的业绩和股价。

所有银行都说,停贷楼盘涉及面非常小,没事的。

昨天央行回应,也这个口吻。

就最近,我听银行朋友说,信贷部都忙疯了,贷出去好多只有3.6%的经营贷。

你猜,这些钱,最终会流向哪里?

A、投资实业,购置设备,招兵买马,扩大生产

B、吃光用光买买买

C、买房

D、炒股

E、润

所以说,要多看事物积极乐观的一面,央行都说了,放心,没事的。

要相信,明天一定会更好,欧力给!

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THE END
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