中国在柬埔寨投资房产如何(这次的金边之行,颠覆了我对柬埔寨的认知)

自助通关、登机、落地、签证,和飞国内的城市相比,飞金边的步骤只增加了一个自助通关和落地后的签证,一本护照、40美金加20分钟的等待,便可踏上柬埔寨的土地。

作为一个之前没有去过柬埔寨的大胡子说房主编,对于柬埔寨,虽然已经听过了无数的人描述,看过无数的文章描写,但上周末的金边之行,让我对于这个国家有了重新的认识。

一.穷?

作为第一次去金边的人而言,对于金边的认识也大多是来源于网络,无论是数据也好,还是照片也好,对于柬埔寨的概括,莫过于一个穷,用书面用语就是贫困。

柬埔寨到底有多贫困我们不再展开讨论,反而我们要深究的是贫困背后的规则——两极分化。

和大多数国家一样,财富的分配遵循着二八定律,20%的人掌握着80%的财富。而在金边,我看到的是更多是富的一面。

揽胜、陆巡、雷克萨斯、阿尔法,甚至是宾利和劳斯莱斯在小小的金边城中不仅仅不罕见,特别是路虎揽胜可以说在金边街头成了街车。即使是网约出租车也清一色的是丰田凯美瑞。

你以为的穷国,几乎所有豪华品牌汽车4S店都在小小的金边城可以找到,包括我们奔驰宝马路虎捷豹甚至是保时捷。

最重要的是,柬埔寨的车辆依赖进口且关税高,根据当地的二手车网站的数据显示,一辆已经开了几年的路虎二手车售价比国内的新车还要贵。

而这些豪车的车主并不是金发碧眼的外国人,反而都是皮肤黑黝的本地人,并且他们并不是皇家或者官方的车辆,因为皇家和官方都有自己的专属车牌。

究其原因,其实并不难理解,柬埔寨在红色高棉之后的这20年里,从废墟到如今的勃勃生机,一切需要重建,也代表着一切皆是机会。

和从中日韩新法英美来柬埔寨淘金的人一样,本地人中那些勤奋有眼光抓得住机遇的人,一样被时代造就,成为先富起来那一批人。就如同上世纪改革开放后,外资进入中国,逐步的被中国新兴企业所超越和代替一样。

如果说豪车只是富人的游戏,代表不了百姓的消费力,我想咖啡一定可以代表。因为受到法国殖民影响,当地盛行咖啡,除了有世界咖啡巨头星巴克的入驻外,金边当地的咖啡品牌BROWN和amzon门店更为密集。

3-4美金一杯的咖啡,成了当地人日常的饮料,周末的咖啡店甚至可以生意好到需要等位。

二.发达三产和现代化

从经济的角度来看,金边是一个穷的城市,但从三产的角度金边确是一个及其发达的城市。

比如酒店、餐饮、酒吧、博彩。

提起酒店,住过五星级酒店的人都知道,泳池,餐吧,健身房都是标配,每个国家每个城市的五星级酒店都差不多。但在金边即便是不挂星不连锁,几十美元的酒店,配套往往也如此之全。

比如,我此行入住的一间门面很小的酒店,住进去之后才发现,楼顶的空中泳池空中酒吧一应俱全。

不仅仅是酒店内,在写字楼,甚至很多公寓楼的楼顶,SKYBAR也是非常普遍,非常常态化的一个现象。

在金边的第一晚,我们先去了金边最豪写字楼安达大厦的skybar,但没有想到的是,因为生意太好,没有空位可座。

不得已辗转到另外一个赌场附近的SKYBAR。

照片上的那个非常亮的建筑物便是金边最出名的naga赌场,因为场内不太方便拍照片所以仅仅拍了一些外部的照片。

柬埔寨是现金国家且是美元国家,理论上会沿袭欧美的刷卡习惯,但年轻的柬埔寨和中国一样,跳过了刷卡时代,直接走向了移动支付。并且这个国家的移动互联网并不落后,金边这几日尤为感触。

只要是你去较大的品牌店铺,无论是各行业也,几乎都可以使用当地的支付软件比如PI PAY。

而一些国际连锁品牌,甚至还可以支持支付宝付款,比如我在TK的DQ冰雪皇后买冰激凌吃时,使用的Alipay便是和当地的PI PAY合作。

由于华为带来的网络基础建设,以及OPPO、VIVO、华为等中国手机巨头在柬埔寨的畅销,几美元一个月的高速4.5G网络让金边的移动互联网已经超越了不少欧美国家。

甚至,金边街头的三轮TUTU车都有专门的APP可以叫车,犹如国内的滴滴和Uber。

三.年轻

前边说的那些发达的三产和现代化的东西,为什么会能在这么穷的一个国家兴起、发达?

这和整个柬埔寨包括金边,基本见不到老人有非常大的关系。

红色高棉时代之后的柬埔寨,人口非常年轻态,整个国家平均年龄不过30岁,这是许许多多营销说辞中,一定会出现的一句。

其实年轻不是资本,年轻加上时代造就才是资本,洪森的开放政策,加上整个时代的进步,以及中国的大量官方和民间资本的投资,让这个国家的年轻人赶上了一个前所未有的时机。

如果不是年轻人的比重足够高,移动互联网不会如此发达,如果不是这个时代大环境,不是中国的很多理念和技术,他同样也不会这么发达。

(偶遇当地一家五口人在售楼部看房)

当这一代人,已经满足了温饱,摆脱了战乱,有能力也有机会受到较高的教育,且国家还在发展初期,那他的潜力该有多大?

所以,我们从年轻化、现代化和移动互联网化多个因素倒推,才能看出,一个国家和一个城市的潜力。

四.房地产

如果你已经读到了这一段,那就请继续看下去,放心,没有广告。

最后我们聊聊房地产。

金边已建成的高楼不多,但在建的楼盘不少,这几年柬埔寨的房地产是非常火热的阶段,而即便如此,依然供不应求。

租售比竟然能达到6%-8%,购买较早的房产租售比甚至可以达到10%,一间标间公寓就可以租到500美金上下。

这背后的主要原因还是因为,金边的房地产行业处于初期阶段。

大量的外国人因为企业总部,因为生意,因为淘金等各种原因,来到金边,驻扎金边,而当地人的排屋(如同中国的胡同民宅)居住环境差,各种不便利。他们习惯,也不接受那样的居住条件,所以相对较好环境的新开发商公寓,乃至于当地一些富豪自建的豪华公寓就成了他们的选择。

在金边除了一些原住民外,从其他省份涌来的柬埔寨人和中日韩新以及金发碧眼的老外,都是租房大军中的一员。

而日渐上涨的租金,也让整个城市的人力成本工资收入逐步的上涨,所以我们才能看到前边,普通老百姓就可以开的上凯美瑞,每天都喝得起BROWN的咖啡。

很多去过金边看房的人都有一个共同的疑问,说这么多高楼大厦,都卖给了外国人,以后房子谁来接手呢?

这个问题,我在去到金边之前也没有想明白,但去了之后和一位投资房产多年的大哥聊着聊着便想透彻了。

我在网上找到了一段描述当初中国没有房地产时代的回忆:

上世纪70年代末,上海知青王强返城。到家时,他才发现家中已无自己的容身之地。家里的房子是解放前搭建的私房,上下两层。楼上一个小阁楼只够放下一张床,由王强的哥哥居住;楼下一个小房间加一个饭厅,小房间由母亲居住。王强戏称自己是家里的交通警察,晚上家人出个房门都需要由他来开红绿灯。因为每天晚上,要等到哥哥和母亲都进房睡了,收了楼梯、关了房门以后,他才能在饭厅找到足够的空间搭自己的床。所谓的床,不过是两条板凳加上一块木板,木板不够长,他还得把脚伸到吃饭的桌子下面。第二天早上,要等到他把床拆掉之后,母亲和哥哥才能从房间里出来。

这样的场景,我想稍微上一些年纪的人应该都还有记忆,在中国没有房地产的时代,在计划生育管控非常松的年代,一家老小加上兄弟姐妹通过拉帘子挤在一套小小的房子里,甚至几个孩子睡在一个床上。

这样的过往,正在发生在柬埔寨。

说柬埔寨的今天就是中国的过去,其实并没有什么不恰当。

柬埔寨当下的1500万人口,被很多不看好柬埔寨的人说太少,连一个国内的大市都没有,但殊不知红色高棉事件发生之前,柬埔寨才不过700万人。

在经历屠杀、震荡、战乱,从废墟到平静发展,也不过二十年,柬埔寨的人口已经翻了一倍多,而我们在当地了解到,生两个孩子是少数,三四五个孩子才是常态,未来这些孩子终究都要有自己独立的房子,结婚生子,延续下一代。

还会有人问,孩子生这么多,他们以后不买房、买不起房怎么办?

柬埔寨是一个典型的土地私有制国家,国家不会分房子分宅基地,也不会有诸如国内的经适房等政策房,靠的就是自己努力赚钱,买房买地。

而随着人口的不断膨胀,土地只会越来越稀缺,未来排屋的人如同中国的胡同旧宅一样,被拆迁,金边的百姓也一样会像中国当初的城镇化一样,农民上楼。

加上其他城市向金边涌入,新生人口大幅增加,土地越来越稀缺,不买房不可能,除非这个国家的人口在减少。

买不买的起房的问题,其实更无需多言,年轻人问一问自己的父母十几二十年前,是不是也觉得自己这辈子都买不起商品房?

换个角度来说,一个百姓可以周末在商场听钢琴听小提琴的城市,一个移动互联网可以赶超欧美的年轻国家,未来的年轻人愿意住在污水横流逼仄的排屋?

我不信,我估计你也不信。

临走的那天,在路边看到了国内的21世纪不动产开在金边的门店,一手市场初具规模,二手市场刚刚起步,柬埔寨房地产大幕仅仅是一个开始。

按照当下金边的模样,房地产的黄金时期,怕是最早最快也在五年以后。

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THE END
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