东南亚房产中介柬埔寨房产(「海外投资系列」2019越南房产第一手册)

房产是一个国家经济的象征,往往在经济飞速发展时,房价也是最先启动的资产。越南正在这个阶段,随着经济的发展,房价已经进入上升通道。大量的海外人士来到越南寻找机会,那到底机会如何呢。。

外国人购买越南房产政策

(2015年7月才对外国人开放)

  • 外国人只能购买公寓,没有永久产权(本地人有);
  • 公寓产权为50年,到期可以续;
  • 目前限制每栋公寓只能销售30%的份额给外国人。
  • 外国人与越南公民結婚,也可以获得土地的永久产权。
  • 贷款:外国人不能在越贷款买房;( 真想贷款的话,将国内的房子抵押贷款再去越南投资会更好!)

越南改革开放30多年来,经历过几次房价的暴跌暴涨,2008年受到金融危机影响,楼市低迷。2009~2013年,越南楼市的价格增长逐年放缓,在2014年之前市场触底,主要住宅市场价格下降了40%,为了挽救楼市,越南政府2015年推出了一系列措施。

从2015年7月份起,越南放宽了外籍产权准则,这些政策吸引了许多外国投资者,让越南迎来楼市的井喷。实际上,越南近两年的房价一直在飙升,特别是胡志明市以及首都河内。

越南作为东南亚迅速崛起的经济体,每年以6-7%的紧急增长速度在发展前进。年轻的劳动人口、低廉的工资、优惠的贸易政策、使其成为外商投资的热土。现在很多国家的人到越南投资,实体经济发展越来越好。越南中产阶级正在不断扩大,形成了巨大的购买力。到2020年越南的中产阶级将达到4000多万人,城市化率每年增长3.5%,这对城市中心的优质住房产生巨大的需求,也是房价上涨的原因。

接下来,

本篇讲解所有在越南做房产投资的事,

每条都跟钱有关,

每个投资者都值得关注~

外国人可以在越南买房产吗?

2015年7月1日,越南《住房法》修正案正式生效,放宽了外国人在越南的购房条件,取消了诸多限制。越南房地产再次成为了投资者的宠儿。外国人可自由买卖不动产,但不动产产权使用权期限为50年、期满可申请续约,最长不超过70年。

外国人所购住房的面积和总套数不受限制,但每个公寓小区外国人拥有的住房数不能超过30%,每个外国人在一个公寓小区最多只能拥有一套房屋,每个坊级区划内外国人拥有的别墅不能超过250套。

外国人不允许在越南银行贷款,但可以在外资银行贷款。

越南房产投资流程

外国人在越投资房产涉及的各项税

外国人购买房产所有权类型

所以2015年后的房产市场对外国人前景如何?让我们来看些越南对外国人开放后的一些主要条款:

a.外国人可以通过旅游签证购买房产。

b.外国人想买的房产量没有设限。

c.外国人最多只可买单元式建筑里30%的套房,也不可拥有超过在物业上拥有超过10%的房产。

假设你对房产的名词不熟悉,简单来说,一套物业可以是排屋式公寓、独立式住宅、半独立式住宅或分层地契。

居住海外的越南籍住民不受限于这个条款。

d.如果你娶或嫁给一名越南公民,你也不会对针对外国人的拥有权调控给约束。

e.跟其他许多东南亚国家例如柬埔寨和泰国一样,外国人不能拥有土地。除此之外,土地是有越南人民共同拥有,不过由政府管控。

由于土地拥有权对于外国人有限制,你需要弄一份租贷契约。

外国人在越南的完全拥有地权和土地租借权

外国人在越南不能拥有土地(跟在泰国一样),你最多可以租借土地50年,有时候可以到70年。

不过,在我写这篇文章的时候,越南政府正在考虑把租期50年延长到99年。

不过就算规定越来越松,而且应该会随着时间变得更松,你还是得小心。打个比方,你不能保证你能否续约。

LUR(土地使用权)

很庆幸的是越南有一项土地法叫LUR(土地使用权),这条法令降低了外国人在越南投资的风险。

就算你不能拥有土地,你拥有使用土地的权利-如土地使用权所规定(LUR)。

LUR让你拥有掌控土地的权利,而土地是由越南州政府出租或分派给你。(土地是属于越南人民的,但是由州政府管控)你需要上缴一份LURC(土地使用权证书)给越南政府才能租用土地。

什么是所有权证书(也被红皮书或粉书)?

当你从建商买房产时,你得确定你收到所有权证书。

在2017年时,有些外国人在取得所有权证书时有些问题,外国人在获取所有权证书会有困难是因为:根据法律,外国人无法在被规划为保卫国家防御和安全的专有区域拥有房产。

而且这得让国防部和公安部来决定这套房产是否是位于保留给国家安全的区域。

所以在购买前你一定得确定你会收到拥有权证书。

粉书和红书

拥有权证书时常被称为粉书。

粉书是本你在购买你的房产后应该收到的粉红小书(也是这个名字的由来)。这本书上显示了你的拥有权和权限。这上面会记载你出租房产的权利和类似继承权这类的资讯。

简单来说,粉书是用来记在房产的拥有权。还有一本红书比粉书存在的还早。红书是用来记载土地的所有权。

所以呢,粉书在外国人间比较常见,因为他们通常都是投资限制比较少的单元式套房。至于证明地产的所有权上,就算法律上没有要求一定要有粉书,它是最有效能证明所有权的东西。

记住,你没这本书在卖房产是会很麻烦。

所以粉书包含了什么?

粉书上记载了你可以:

A.你的房子可以提供住房和其他方式使用。

B.如果符合施工法的条件和程序,那你可以拆除、维持‘、翻新、或重建你的房子。

C.可以对房产进行贩卖、出租或抵押贷款

外国人的房地产购买过程

在你决定在越南投资前,你需要先了解购买的过程。

以下已列出了你在购买过程中该考虑的几个要点:

1.你准备如何支付你的房产费用

这是整个过程中的第一步而且非常重要。你准备用现金付款、房贷、还是两者都有?

在越南,由于越南盾的浮动,当地人以黄金付款相当常见。美金也是个选择。你也该问问自己为什么要在越南投资。

你如果想找增值率高的地方,西贡、河内是个好选择,这里目前吸引了许多外商。如果你想找个海滨度假村,岘港市和芽庄市会是个好选择。

2.设定预算也考虑下你打算买多少套房产

如果你想找增值率高和高租金的地方,那你可能在想在西贡这种地方买多套房产是最好的选择。

不过不要忘了,拥有多套房很费心,你可能需要一家公司帮你管理。从另个角度来看,法律作业和风险也较高。

3.聘用专业人士

越南市场是近期才向国外世界打开大大门,所以一路上可能还有种种障碍。专业人士会帮你确保你会取得拥有权证书,帮助你翻译/沟通和准备你买房产所需的文件。以及更多问题例如:

a.其他外国投资客可以帮你做见证吗?还是你有案例可以让我们看?

b.你会帮我确定我会获得拥有证书/粉红书吗?

c.聘请你当律师得花多少钱?

d.我有什么该注意的费用?

e.你已经执业多久了?

F.你有任何牌照吗?

G.你会负责所有何政府和卖家的沟通吗?

可能还会有更多的问题。

4.该如何汇钱到越南?

总的来说,你有3个支付的方法:

a.在当地像是越南外贸股份商业银行或越南工商股份商业银行开个银行账户。我建议你在去越南前先发个邮件或打电话给他们,看他们能提供什么服务,也看他们能否解决所有问题。

b.直接从你的国家打钱到越南的分行。在越南有像是汇丰银行这种国际银行可以帮你做这件事。

c.直接(VND)打钱给卖家。在我写文章的此时,你在进出越南时身上只有带超过5000美金都需要申报。

你也可以直接找专业人士为你直接服务。

5.付卖家订金

通常需要交笔定金给卖家来确认交易,以及定下这块房产。

6.确认卖家是可信的

1、确认卖家真实性。比如营业执照,地契和其他文件,确定卖家真的是建造商或者房主。

2、在汇最后款项前得确定你有做过谨慎调查,所有条款应该都清楚写在买卖合约和地契里。

3、务必确定在交易完成后会收到拥有权证书。

7.签合约然后完成交易

签约完成,然后按合同约定定期打款。合约有时是以越南文或英文写下,至少得是以越南文写。

记住,如果之后有法律纠纷,越南文的版本会被视为有效的。这我在中国也有经历过,有时公司的合约只有中文版而且不大愿意把合约翻成英文。

在中国跟越南也是一样的,中文的合约比英文的合约权利要大。确定让检查过越南文的合约以确认没有任何问题或隐藏的附加条款。

1

我在越南可以申请房贷吗?

答:外国人在越南很难拿到贷款,你现在从华侨银行、汇丰或渣打银行会比较好申请。一般建议全款。

在华侨银行你可以以外国人身份拿到以下优惠:

a. 高达物产 80%价格的贷款

b. 15 年贷款期限 (所谓还款期))

想获得贷款,你需要提出一些可以做担保的东西,例如存款证明或其他你现有的房产。简单来说,担保品是用来确认你破产时还是能偿还房贷。

同一些当地银行联系,看他们可以提供什么服务。看看他们的房贷利率、分期付款要求和回收期,才能确保你获得最好的贷款。

2

我在越南还需要付其他税金吗?

答:当买房产时,你需要付以下税金:

资本利得税:2%

租金税:0-35%

土地税:0.03- 0.15% (如果你买土地的话)

转让税:0.5%

3

我需要住在越南才能买房产吗?

答:答案是不用的。根据新法律,你不需要在越南居住或长待才能买房产。

在其他像澳洲等国家的你需要长期居住在你的房产上才能保留他。

4

外国人在越南能出租房吗?

答:根据新的房屋法令,没有特定法令规定外国人不能在越南出租他们的房产。不过假如你决定出租你的房产,你需要先向你的区的房屋委员申报。

也别忘了,你的个人所得税和增值税占每年10%的租金收入。你也可以在透过网上或当地人介绍来找中介帮你找房客。确定你的中介能说流利英语,最好还能说你的语言像是中文。

房客应该缴给你1-3个月的房租的押金(一般来说2个月),以防你的房客决定提早搬离时你可以扣留下来。

也确定你在你的租约里包含以下事项:

A. 你的和房客的名字和居住地址

B. 该缴交的金额和房客该如何付款

C. 租期 (大约6-36个月)

D. 什么时候房客可以搬进去

E. 做个器材清单(什么家具和器具是属于房产的)

F. 你和你的房客有什么权利和责任(例如在某个时间后降低音量,使用你的停车个的权利)

G. 签名和日期

5

越南热门投资地点

胡志明市 (西贡)

胡志明市是亚洲发展最快的城市之一,也吸引了越来越多投资客,其中一个原因也是因为在中国制造成本越来越高。

另个原因是来自香港和中国的人们开始随着房价这几年大涨而往海外寻找投资机会。你肯定可以找到只有上海、深圳和北京等城市 20-30%房价的房产。

不知房价涨的快,租金回报也很不错,尤其和其他东南亚国家比起来。个人很喜欢胡志明市的商业风气,多项机会和离像是商业中心吉隆坡、金边‘、香港和新加坡都离得不远。

老式殖民时期建筑混上当地文化和摩天楼使得这里成为未来几年最有趣的投资地点之一。

岘港市

岘港市是个位于越南中部的临海城市,可以直飞主要商业中心和亚洲其他国家。

就算这座城市收到越来越多尤其来自日本和中国的投资,这里还是以其度假村和美丽的自然景观出名。房产价格偏高,而且你肯定能找到正在兴建的高级旅馆和单元式公寓。

其公共建设是越南最好的之一,也很适合经商。如果你在找地方享受你的假期,或者做商业投资,你千万别错过这城市。

芽庄市

位于胡志明市和岘港市之间,芽庄市大概是越南最知名的旅游景点。很多中国人和俄罗斯人都把芽庄市当成最爱的度假地点。

我前阵子拜访芽庄市时,我很惊讶看到同时以中文和俄文写的牌子。许多当地人,甚至小贩在外国人试图杀价时都能以中午或俄文对应。

芽庄市的价格通常偏低,但跟比较贵的区域像是胡志明市或岘港市比起来房屋品质还是不错的。

河内市

河内市是越南的首都,但比其他大的商业城像是胡志明市比起来还是小的多。拿中国打比方,我感觉河内市像北京,而胡志明市像上海或深圳。

身为政治和文化中心,河内市跟胡志明市比起来没吸引到那么多大投资客。你也会发现相较比起来河内市也很少被媒体提起。

就算河内市跟胡志明市比起来没吸引到那么多注意力和投资,许多外国投资客(包括许多韩国人)还是往这个舒适的首都注入不少资金。

结语

越南正在快速成长且价钱还是偏低,房价只有其他中国大城市(像是北京和上海)的20-30%。

越南政府打从2015年起,把外国人在越南买房的流程和要求变得简单得多。不过你在买房前还是得小心。确定你一定会收到所有权证书(粉书)。

思考一下你选择的城市,胡志明还是河内,还是其他。

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THE END
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