柬埔寨房地产值得投资吗(东南亚房产投资靠谱吗:泰、马、菲、越、柬五国地产投资分析?)

东南亚房产投资正在大陆投资者内部持续火热中,财富学堂正在做全球房产的课程,我们单独做一篇东南亚的新兴经济体的房产投资课程。这些发展中国家的确有一些房地产的优势:

  • 人口红利(菲律宾和越南)
  • 经济增速发展快(越南)
  • 房价租售比高(租金高,房价不高),新公寓供不应求(菲律宾)
  • 旅行度假养老舒适(泰国、马来)
  • 持有和买卖成本比发达国家低很多

马来西亚

吉隆坡

政体:议会制君主立宪制

房产税:3000元/年 (门牌税、地契税)

外国人交易税:1-3%印花税

马来西亚人均GDP:9945美元(比中国高)

在东南亚区域里属于经济靠前的国家。其首都吉隆坡也是东南亚重要的金融中心和跨国企业所在地。

接下来的2019年,马来西亚经济和楼市将呈现出以下特点:

● 刚刚举行大选,政局稳定,马哈蒂尔主抓经济,不亲美也不亲中

● 处于东南亚的中心位置,可以作为连接低端与高端产业的枢纽

● 吉隆坡基建火热,将带动当地房价

● 吉隆坡房价一直在跌,处于历史地位,相比周边国家首都房价,绝对价格优势明显

● 第二家园计划持续吸引外国人投资(关停的消息已经被辟谣)

马来西亚政局稳定

在经济学人智库的评价体系里,马来西亚一直处于政治稳定国家之列,在东南亚国家中,政治稳定性仅次于新加坡。

抓住机会让经济稳步发展

这位曾经成功带领马来西亚率先走出亚洲金融危机的新总理,上任后主抓经济,2018年第三季度,马来西亚经济增长4.4%,预计全年GDP增速将达到4.8%。而通胀水平也降至2%,相比2017年的3.7%大幅下降。与此同时,马来西亚的失业率也维持在3.4%的较低水平。马来西亚拥有完善的工业体系,它的电子、汽车、钢铁等产业实力雄厚,主要出口市场为新加坡、中国、美国、日本、泰国、中国香港等国家和地区。马来西亚已经从一个农业导向性经济,成功转型为一个以制造业和服务业为主的经济体,其制造业集中在工业制成品方面,与其他东南亚地区的产业形成互补,也奠定了马来西亚自身的产业优势。

马来西亚楼市基本情况

房价

2009金融危机后美国QE,各国效仿,全球低息和高流动性的货币供应推高全球资产价格,马来西亚资产价格同时也开始飙升;

2010年至2012年是马来西亚房地产鼎盛时期。这段时间,政策助推(包括第二家园计划出台)、人口增长、低赋税,经济总量不断冲高峰,都刺激房价不断上涨;

2012年开始见顶,2013年之后房价、成交量、货币汇率持续下跌;

成交量

National Property Information Centre (NAPIC)

近五年住宅马来西亚成交量一支在萎缩或者停滞增长。

货币汇率

马来西亚林吉特汇率和房价走势曲线非常相似,跟2014年相比,贬值明显。本国资产价格下跌,资本流出自然会增加,作为一个浮动市场化的小国货币汇率,受到的影响也是很大的,如果房价下跌加上本地货币汇率下跌,那么投资的损失是加倍的。

吉隆坡公寓租金回报率:

面积:120平方米(大户型很多)

单价:4万人民币/平米

总价:480万人民币

房产税:3000元/年

年租金:21.9万元/年

租金回报率:4.5%

总体来说,吉隆坡投资建议

如果一定要投资马来西亚的房产,主要还是看首都吉隆坡,至于如何选房,以下几个标准可以借鉴:

● 邻近地标:吉隆坡双子塔附近的楼盘价格一般不低。

● 邻近新兴地标:比如靠近北京国贸或者上海陆家嘴的项目,在吉隆坡靠近106交易塔和敦拉萨国际贸易中心。

● 邻近使馆区:比如北京三里屯使馆区的,由于周围居民非富即贵,住在那里也会身价倍增。所以在各国使馆比较密集区域,价值也是不菲。

吉隆坡户型的选择

小户型要优于大户型,租金回报率以及空置率上面,小户型常常优于大户型,特别是在海外投资者所投资的区域内,这片区域的租客一般是由以下群体组成:

● 外国公司外派至马来西亚的高管

● 来马来西亚旅游的国际游客

● 来马来西亚接受医疗服务的短期游客

● 来吉隆坡短期出差的白领人士

由于马来西亚100万马币(约165万人民币)入场费的限制(外国人购房门槛限制),以及目前还没有大涨的3-5万人民币的单价,吉隆坡市中心小户型的项目并不多。最小的一套房子也要55平米,普遍的房子面积都在100平米左右(吉隆坡没有公摊面积)。

亮点:

  1. 政治和经济相对稳定
  2. 第二家园计划还在继续,政府已经辟谣,没有关停,买了房子可以去马来西亚长期居住
  3. 现在汇率处于低点
  4. 汇率跌+房价跌,目前价格指数还算比较低,购入成本低

缺点:

  1. 汇率不稳定,再下跌的话严重影响资产总价值
  2. 未来升值空间有限,没有特别利好的未来预期增长点
  3. 市场成交量低,不活跃
  4. 100万马币的外国人购房门槛
  5. 碧桂园在马来西亚的项目之前交房出现很多问题,应该是18年过年的时候很多国内买家去收房,新加坡新闻报道是说五星变无星,另外这个项目新加坡人也有买,交房时候对品质也是直摇头。这个项目买了只能自己住。

泰国

政体:议会制君主立宪制

房产税:无房产税

外国人交易税:过户费 买家卖家各承担 1% 印花税 0.5%

泰国人均GDP:7273美元

亮点:

  1. 繁荣、成熟、开放
  2. 旅游产业成熟发达
  3. 养老、度假、投资需求旺盛
  4. 永久产权,还没有房产税
  5. 年租金回报率较合理4%-6%(切勿追求过高,流动性和回报率不可兼得)
  6. 与中国关系一直稳定,国际中立,物价低,人民友好,服务周到
  7. 虽然总军事政变,但是不影响本国经济生活

缺点:

  1. 房价已经略高,前几年增值较快
  2. 2019供应量大于需求,价格会有下行趋势

我们财富学堂之前已经有一篇非常详细的文章介绍泰国曼谷的房产投资策略:

【泰国】2019年火爆的泰国房产还能投资吗?——曼谷篇

对于泰国,建议以曼谷的大开发商为主,或者关注目前的曼谷的二手房,二手房也不是旧房子,刚交房或者即将交房的之前售出的房源或者楼花,2019很多项目集中交房,很多投资客都在低于市场新房价格出售套现。

现房即买即住,价格还便宜。很美丽的选择。

面积小,小户型总价不高,便于未来在市场上再流通,泰国、菲律宾市场上,有很多总面积只有20-30平米的小户型房产,深受海外投资者的喜爱。

菲律宾(重点推荐)

马尼拉

政体:三权分立的总统共和制(跟美国一样)

房产税:每年 0.1-0.3%(私人永久产权)

外国人交易税:

12% VAT增值税(有的房价已包含)

1.5%印花税

1-3% 过户费 注册费

人均GDP:3102美元

中菲关系梳理:

  • 2016年菲律宾新总理杜特尔特上台后就访问中国,对中国示好
  • 2018年11月份我们访问菲律宾,现在中菲关系缓和,处于蜜月期
  • 6月24日杜特尔特表示:不会阻止中国渔民在菲律宾专属经济区捕鱼(其实是我们南海自己的区域),菲律宾和中国是朋友,并且符合国际法

问题:万一中菲关系不好怎么办?

我们有个通病:我们容易自视过高,觉得中国人是全世界的主角和庄家。其实,咱们并不是,虽然华人买家会占一定比重,但不是大多数。菲律宾当地市场的旺盛内部需求,本地的人口红利和房地产的供需才是核心。

中国人不去买房子了,人家国家的房地产就不行了?人家国家就不卖房子了?是不是自我感觉太良好了?

亮点:

  1. 租金回报率很高(2007年的北京的房价水平和租售比9%),房价还没有暴涨,本国人还买得起
  2. 中菲关系关系缓和还在蜜月期
  3. 这个小地方,有1亿人口,生育率很高,年轻人口多,核心城市的核心地段公寓供不应求
  4. 经济增速6%以上

缺点:

  1. 曾经有过反华情绪,但是没有印尼那么强烈
  2. 经济是否能否持续保持增长,也要拭目以待

越南

同事考察越南拍的照片

政体:人民代表大会制度,社会主义共和国

房产税:无房产税

外国人交易税:2%保固费(公共维修基金)+ 0.5%印花税

人均GDP:2563美元

越南盾兑人民币汇率从2008年金融危机之后一路下跌(经济太依靠外资投资),近些年开始企稳,属于相对比较低,跟英镑一样,有汇率抄底的机会。

汇率贬值,带动越南的出口优势,但是对于投资越南的海外资本,会有一种被套的感觉。越南明显没有像中国一样那么看中汇率的稳定,因为越南盾并没有想成为全球贸易结算和储备货币的野心。

越南2018 GDP 增速破7%,大量跨国公司企业在越南建厂,出口贸易量巨大,虽然他们的房子是50年产权,但是像我们国家一样,可以续约。

越南民间财富积累加快,在海外发达国家和高校经常看到越南学生身影,现在越南新楼盘一出现即被本国人抢光!

法国外贸银行全球资产管理公司(Natixis SA)研究了七个新兴亚洲国家的人口结构、工资和电力成本、营业环境与物流的排名以及制造业在FDI(外商直接投资)的占比后,确认越南会是制造业首选目的地。

越南年轻人

而且,越南还是全球签订自贸协定最多的国家之一。在这方面,比中国更显得天独厚,不仅自己出口受益,也会有更多的跨国企业跑去越南建工厂。

在这样乐观的宏观环境下,2019年越南的房地产将呈现出以下特点:

● 政策改革表现优异、宏观经济指标亮眼,刺激房地产迅猛发展

● 房屋供应不足,新房销售率保持高位

● 强劲需求和经济增长支撑房价继续高涨

在经济活力充沛、资金流向实体经济的情况下,越南的经济反而带动了更多中产家庭对房地产的需求。

据房地产咨询公司仲量联行的统计,目前胡志明的住宅市场中,仅有2.9%的公寓尚未出售,未出售的别墅比例稍高,但也不过8.5%。

越南楼市提示:

  • 在一个公寓项目里,外籍人士所能持有的套数不能超过30%
  • 在一个别墅项目里,外籍人士所能持有套数不能超过10%
  • 外国人大部分不能办理按揭贷款,但是可以分7-11次分期付款,周期在2年之内
  • 房产持有成本:无房产税;物业费因项目而异
  • 房屋出租缴税:10%租金
  • 越南2018年投资住房已占比80%,投资房中60%用来出租作为收益,平均年出租回报率在6%-8%
  • 写字楼租金回报率更高一些,可以达到10%-15%,但是不好买
  • 外国投资者中,中国买家占47%
  • 注意筛选开发商和建筑商,防止被烂尾,最近柬埔寨的中国建筑商的楼垮塌影响很大
  • 30%的外国人购房的额度的房源才能拿到房产证,一定要甄选

亮点:

  1. 6-8%年租金回报率还是比较高的
  2. 东南亚经济发展名列前茅7%GDP增速很快
  3. 暂无房产税(社会主义国家)
  4. 人口1亿,有足够的人口红利

缺点:

  1. 投资房占比80%,外国投资者中,中国占47%
  2. 由于发生过中越战争,略微排华(就像我们反日),但是没大碍
  3. 越南盾汇率风险
  4. 不能贷款
  5. 社会主义,没有永久产权

越南和菲律宾的首都城市相比,我们更推荐菲律宾,因为同样有人口红利和经济快速增长,菲律宾的房价水平还不高,租售比更高。

柬埔寨

政体:议会制君主立宪制

房产税:0.1%

外国人交易税费:4%的印花税

人均GDP:1512美元

亮点:

  1. 政体稳定,不排华,君主立宪制,私有产权
  2. 美元货币,美元资产
  3. 租金回报率 6.9%

缺点:

  1. 价格高了
  2. 人口和供需不如菲律宾

说在最后

同为发展中国家的东南亚的这些国家,有些已经发展过一轮,有些还在加速发展中。马来西亚和泰国,人均GDP接近1万美元,相对是比较稳定的市场。房价相对比较高一些,租售比维持在5%以内。

对于人均GDP在3000美元以下的菲律宾、越南、柬埔寨,经济规模总量小,发展的脚步还在迅速的迎头赶上,开放的政策、刚兴起的某些市场、人口红利、经济增速带来很多投资机遇,未来投资收益空间想象力比较大。这些地区的优质地段的公寓租售比则可以达到6%到10%。

国际环境和形势瞬息万变,国际市场稍有变化都会对一个小国家的经济、汇率、投资环境产生很大影响,所以投资机遇和风险并存。比如1997年,一个索罗斯就可以做空外汇储备不足的泰国泰铢,触发泰铢大幅贬值,引发亚洲金融危机。

要不要去投资?这个其实不是主要问题,现在的问题是你的人民币能不能出去的问题或者说是你有没有外汇资产的问题。

我的建议:

你钱多,可以拿一部分去菲律宾、越南赌一把当地的房地产市场,增长预期高,房子的总价也低,资产占用不多。只要当地货币汇率不大幅贬值,都没事。

你钱少,抗风象能力弱,还是稳妥一些,去泰国或者马来西亚投资相对成熟和政治稳定的市场,虽然收益预期没那么高,但是安全稳定。

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