柬埔寨房价走势分析(柬埔寨又穷又贵,当地人买得起房子吗?)

说起柬埔寨,很多人首先会联想到的就是:又穷!又贵!

道路交通杂乱无章,电线如蜘蛛网纠缠不清,金边物价直逼北京上海,随便一顿三四个菜的中餐就是几十美金,超市里一瓶洗发水就要十几美金......

据泰国曼谷Living Asean时尚生活网2017年的数据调查显示,柬埔寨金边的生活成本在东盟最贵的城市排名中排在第三位,仅次于新加坡和曼谷。

这样一个又穷又贵的地方当地人买得起房子吗?

被低估的购买力

柬埔寨像是一个矛盾体,一边是低收入,一边是高消费。仔细观察你会发现矛盾的不只是收入和消费的问题。

满街的豪车都是本地人在开,据说2017年全球共卖出50辆劳斯莱斯幻影,其中17辆被卖到了金边;

永旺商场、堆谷TK广场、万客隆等大型现代商场,以及 master sukisoup火锅连锁店、披萨店、Amazon咖啡店等消费不低的场所里出现最多的还是柬埔寨人。

在2018年还有一个数据,当年全球30%的劳斯莱斯都销往了柬埔寨!所以千万不要低估柬埔寨顶级富豪的实力,柬埔寨虽然给人印象是个很穷的国家,但由于这里贫富差距大,更容易出富豪!

当然,这种顶级富豪不是购房刚需的主力军。真正未来主力军是这个社会的精英阶层和年轻人。

目前柬埔寨的各类产业比起中国来说要少很多,所以高级白领、金领尚不多,但数量上升的趋势是很明显的,这也是未来的潜力。哪些人算是精英阶层呢?

其实收入较高的普通柬埔寨人按比例来看很少,但绝对数量也不算少。比如:好的律师咨询费是100美元一小时,像中柬口译一天行情是100美元,银行、电信从业人员,具体收入不好问,但也是高薪人群;比如在安达、加华等高端写字楼上班的白领,月薪也都在1000美元以上,而随着柬埔寨国家经济和教育的不断发展,更高收入水平的岗位需求会越来越多,适合岗位的中高端人才也会越来越多。

所以,尽管柬埔寨依旧贫穷落后,但是当地人中并不缺乏富豪,精英阶层和年轻人也正在不断发展壮大,他们也不是没有购买力,而是他们的购买力被低估了。

收入房价比,是个伪命题?

拿收入和房价对比,几乎是每个人都会去思考的一个方向,但有没有发现,其实把这个问题的柬埔寨换成很多个国家,都是一样的,比如:

北京普通人平均收入7000-12000元,怎么买得起十万一平的房子?

香港普通人平均收入10000-15000元,怎么买得起二十万一平的房子?

泰国普通人平均收入3000-5000元,怎么买得起七万一平的房子?

越南普通人平均收入一百多美元,怎么买得起4000-9000美元一平的房子?

所以,收入房价比,几乎在任何一个国家的人口密集城市都是如此之高,不存在哪个地区特别畸形的说法,只不过因为这是个最容易去发现到的问题而得到最广泛的讨论,然而这却是个没有特别意义的话题。

这里要注意:在柬埔寨,2000-3000美元一平的房子,放在北京上海曼谷,都已经相当是在二环内,所以不要奢望当地的普通上班打工族作为主要的购买群体。就像普通的北京上班族买三环内,或者买上海市中心,都是奢望。核心城市市中心的房子基本只能由当地的精英阶层来消费,这个在哪个国家都一样。

那么柬埔寨当地的普通民众怎么办?

在柬埔寨金边、西港、暹粒以外的其它省,目前基本没有商品房出现,当地民众都有自己的土地可以自建房;在金边,西港这样的首都或者快速发展的城市,普通民众适合购买的房产,应在三环以外的位置(目前金边没有环线的说法,仅是打比方),相当于北京的外环也有两万多三万的房子一样。

按照相当的收入房价比,房价应该在600-1000美元的范围。那么这样的房子金边有没有?确实是有的,只不过位置较偏且数量不多,而且连会英文的工作人员都没有,基本也只有当地人购买。所以还是不用为当地人操这份心了。

民众借款购房金额达32亿美元

就在最近,柬埔寨信贷局(CBC))对外公布的数据更是让人大吃一惊。2019首季度,民众从银行或金融机构借款购房的金额高达32亿美元,尽管2019年国民人均GDP预期只有1706美金,但是不少人已经开始准备买房事宜。

柬埔寨信贷局首席执行官恩速贴洛表示,32亿美元只是民众向银行或金融机构借款,并不包括客户与住宅区开发商直接办理分期付款的金额,因此民众的房贷金额实际上比这个还要多更多。

要知道在柬埔寨,极少有柬埔寨银行对外国投资者开放贷款购房业务,所以大部分向银行贷款的还是柬埔寨人。

中产阶级是购房的主力人群

从穷人、小康、中产、富人四个阶级来看柬埔寨人,穷人一般处在能温饱的状态,而富人大部分都拥有自己的土地和别墅,这两部分人较难成为购房的主力人群。剩下的小康和中产阶级便是未来购房的主力人群,这两类人群一般都是在市区内做生意上班,而城市拥堵的交通无法满足这么远距离的上下班,核心区域的公寓必将成为他们的首选,他们必将是购房的主力人群。

随着柬埔寨经济的高速发展,国民的收入也在不断增长,当地的中产阶级规模也在不断扩大,此外许多外来的投资商、外企的高官或者是NGO成员等构成了柬埔寨新的中产阶级。

这类人群收入高、消费能力强、他们对生活品质有明显追求,设施好、有私密性的公寓,将成为他们首选住所。无论是针对当地中产阶层还是外来投资者,人口持续涌入必定导致房产的抢手。

年轻人是房产置业的刚需群体

在中国,房子是娶媳妇的前提条件,是哄好丈母娘的保命手段,是刚需,是安身立命的资本。对于柬埔寨当地人来说,房子同样是刚需。

柬埔寨是全球人口结构最年轻的国家之一,约1500万的人口总数量中,30岁以下的年轻人占70%。

随着柬埔寨的经济发展和城镇化建设加快,这些年轻人被吸引至城市,房子势必会成为年轻人的刚需。因此,柬埔寨本地人虽然今天买不起,但是日后的潜力是无穷的。

目前柬埔寨90后00后正值适婚年龄,正是搬离排屋甚至置换掉旧房屋的阶段,柬埔寨年轻一代跟发达国家的人们一样,他们对美观大方、配套齐全的服务式公寓的更加感兴趣。

当地也有炒房客

难道只有中国人会炒房吗?这本来就是柬埔寨本地的生意,为什么柬埔寨人不参与呢?

于本地人而言,房子刚需是其一,能够从房地产市场中获利是其二。随着柬埔寨楼市逐渐升温,不少柬埔寨人也加入到了买卖土地、租售房屋的中介生意中来,他们时刻关注着柬埔寨楼市的动向。每年房价与租金的攀升对于他们也是极大的触动,一些吃到甜头的本地商人与投资者也加入到买房大军中来。

VAN是一名进城奋斗的年轻人,是金边的一位嘟嘟车司机。说起金边的房产投资他显得十分兴奋,他说他两年前买了一栋排屋,现在已经翻了3倍。曾经有人出价要买,都被他拒绝了。理由很简单:卖什么嘛,价格还会上涨的。

2018年柬埔寨人均GDP1538美元,2019年预计增涨至1706美元,离房价增幅放缓线8000美元还有很长的一段路要走,这其中的那些年,估计又是一个柬埔寨版的房地产黄金十年。

中国著名开发商雅居乐布局金边

坐标著名使馆区BKK1

莫尼旺大道旁地标高端住宅公寓

雅居乐 天悦

项目名称:雅居乐天悦

项目位置:莫尼旺大道旁

占地面积:4220㎡

开发商:雅居乐

交付标准:精装修拎包入住

交付时间:2022年6月

项目户型:

单间:39.15-41.76㎡

一室一厅一卫:56.77-57.08㎡

两室一厅一卫:72.04-76.21㎡

三室一厅两卫:111.55㎡

项目单价:3000美元/㎡左右

项目总价:11.9万美金起(人民币81万起)

付款方式:可一次性付清,也可半年、一年、两年及最长三年分期(不同的付款方式有不同的折扣)

金边的黄金中心是桑园区,而桑园区最核心的位置则是著名的使馆区BKK1。这里是桑园区租金最高的地段,据实地调研发现,区域内一室租金可达900美金/月,三居室可达2500-3500美金/月,租金回报率可达7.24%,远超高风险的金融理财产品,和国内的房屋租金收益。

雅居乐天悦所在的就是唯一以国王之名命名的莫尼旺大道旁,周边林立多国大使馆,是不折不扣的黄金地段。俞27年辉煌发展,从粤港地区走向世界的雅居乐集团,在此倾力打造了柬埔寨首都金边的CBD地标住宅,给金边带来前所未有的人居高度。

(雅居乐天悦位置实拍)

同时,雅居乐以国际化的规划理念和生活配套致献金边,雅居乐天悦配备7米挑高五星级双入户大堂,设有来宾接待区,半室内落客区,同时配备9部国际品牌高速电梯,给您至尊至贵的归家礼仪。

雅居乐.天悦四大户型

➤户型A:39-42㎡单间

➤户型B:57㎡一房一卫

➤户型C:72-76㎡两房一卫

➤户型D:111㎡三房两卫

(楼盘编号:JJ04)

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