柬埔寨房价从什么时候开始涨的最低(美元升值,大选在即,这个城市正成为房产投资黑马)

导语:这个城市本身的基本面,经济增速、人口红利等有投资空间,这一波房价上涨大家要抓住。

从4月底开始,美元兑人民币汇率不断反弹,也是人民币从前面1年的升值到现在又开始进入贬值通道。

美元对人民币汇率从4月底的6.27升到今天的6.58,涨了5%,也就是100万人民币,2个月时间就贬值5万。

多么恐怖的事情!

更加雪上加霜的是再加上央行的前几天的放水,不算货币乘数,也直接要放出7000亿资金流出市场,让人民币贬值更加严重。

我不清楚大家有没有感觉,但是这一刻手头有一定资金的你必须要引起重视。

一方面,因为众多原因,比如国内的楼市调控导致国内投资受阻。又由于国内房价暴涨,楼市已经累计了一定泡沫,很多国人开始转向海外投资。

另一方面,由于人民币的贬值,美元的升值,很多人又开始在寻找美元资产的投资。

而今天我要和大家分享的这个东南亚国家,不仅作为东南投资的黑马,在当前的美元升值的前提更加是成为投资一大热门,因为柬埔寨就是美元资产。

但柬埔寨投资价值真的很高吗?空间到底有多大?又为何是说,这一刻是柬埔寨房价暴涨的前夜呢?

今天我会分3个部分来给大家分享,到底如何抓住柬埔寨这个投资机会。

为什么柬埔寨能成为东南亚投资黑马

柬埔寨是一个东南亚国家,位于东南亚中南半岛的南部,面积为18万平方公里,相当于一个广东省那么大。

柬埔寨的北部一部分地区与老挝相邻,另一部分区域和西部与泰国毗邻,东部和东南部地区同越南接壤,西南靠海,和中国不存在直接的接壤。

很多朋友对柬埔寨并不是非常熟悉,但是不可否认的是近年来柬埔寨异军突起,发展速度之快为东南亚11国之最,成为了海外投资的黑马。

究其根源,可以归纳为3点

1.国家快速发展,投资前景好。

看一个国家的房价上涨空间大不大,有两个重要的参考因素:

一是经济增长速度;

二是人口是否处于红利期,劳动力人口多不多,人口增速高不高。

经济增速代表财富增长速度,人口红利代表强大的劳动力和购房刚需基础,这两大因素也是促成中国过去房价一次次翻倍的核心原因。

那柬埔寨的经济和人口是怎样的呢,我们一个个来看:

(1)GDP长年保持高增速

从2011年到2017年,7年时间里柬埔寨的GDP增速几乎一直保持在7%以上,平均年增速可以达到7.1%。

这个势头不就是十几年前的中国吗?

当然,十年前的中国增速还要更高一些。

但是和东南亚区域的其它国家相比,柬埔寨的GDP增速连续7年保持了东南亚第一,是这个区域GDP增速最高的国家。

GDP的快速增长是柬埔寨国家发展情况的最好说明,也是房地产发展的最大支撑。

只要柬埔寨按照这种GDP增长的态势保持下去,毫无疑问,房价就会有很大的上涨空间。

(2)人口处于红利高峰期

一个国家经济要持续高增长,有一个因素非常关键,那就是人口,尤其是红利期人口。

什么叫红利期人口?就是不仅不用他人抚养,而且能够贡献劳动力的人口。

红利期的人口,有一个非常重要的特征:那就是人口结构呈现年轻化。

柬埔寨就是这样一个人口年轻化的国家,50%的人口年龄在22岁以下,全国人口平均年龄仅27岁。

不仅人口年轻,而且人口增速还非常高。

2017年,柬埔寨1600万人,年增长率高达1.54%,是中国人口增长率0.53%的3倍。放眼整个东盟,它和菲律宾的人口增速并列第一。

对于处于发展前期,以低端制造业为核心的柬埔寨来讲,这大量的青壮年人口就是推动经济发展的最大引擎。

而对于房地产市场来讲,这更是赤裸裸的购房刚需啊。

柬埔寨不仅内部发展动力强劲,在对外政策也十分宽松包容,这是柬埔寨房价上涨的另一大助推力。

2.对外政策包容,大量吸引外来投资,国家发展空间大。

对于海外投资,一个国家的对外政策是否开放包容非常关键,这会产生两个大的影响:

一是国家的发展问题,宽松的对外政策能吸引到更多外资投资,对国家的发展会起到很大的推动作用。

二是房产购房资格和资金进出方便的问题,如果买不了或者资金管制严格,资金要么进不来要么撤不走,那就不适合投资。

我们先从我们中国对柬埔寨的投资态度来窥见一二。

(1)一带一路下,中国对柬埔寨不断加大投资

截止2017年底,中国对柬埔寨累计投资已达126亿美元。

从2015年的4.2亿美元,增长到2016年的6.26亿美元,到去年中国对柬埔寨投资已经高达14.31亿美元,中国对柬埔寨的投资一直在增加,两年时间增长了3倍有多。

截止目前中国对柬埔寨的投资额占柬埔寨外国总投资额的27%,将近三分之一。

从2015年开始就已经成为柬埔寨最大的投资来源国。

去年12月柬埔寨首相洪森访问北京之后,更是与中国签订约70亿美元的投资合同。

其中包括首都金边到经济特区西哈努克港的高速公路项目、金边的卫星城、金边新机场、太阳能发电厂、游客中心、银行等多个项目。

泛亚高铁,是一带一路下中国和东南亚重要的交通建设。

规划的3条路线的其中一条,从昆明出发,穿越整个越南,然后连接到柬埔寨的首都金边,最后一直连通到新加波。

后期建成后泛亚高铁的开通,这对于东南亚绝对是有着划时代的意义。

而作为其中的柬埔寨,尤其是首都金边,也绝对是一个重大利好。

是的,很明显国家队都早就已经动身投资柬埔寨,我们跟在后面分杯羹自然是没问题的。

(2)对外政策开放,购房政策宽松

柬埔寨采取的是开放的对外政策,一方面柬埔寨外汇自由,外汇100%开放,完全没有外汇管制。

也就是不管你有多少钱,都可以自由进出,这对投资一个国家就相当重要。

另外一方面柬埔寨不在CRS之列。

什么叫CRS?

就是一个各国公民信息交换的协议,用来防止公民的资产通过转移到别的国家而避税的信息共享组织。

但是柬埔寨并不在CRS的国家之中,所以也就不存在和国内个人的投资资产、资金出入等信息的共享。

在这一点上,柬埔寨有点类似自由贸易港,如果发展起来肯定可以成为很多高净值人群的避税天堂。

在房产投资方面,柬埔寨的购房政策也很宽松,除了因为关系到国土问题,不让外国人买带地皮的的别墅和一层公寓外,其它所有形式的房产都可以自由购买,不会有限购限售的限制。

只要你有钱,买多少套都可以,只要你想卖什么时候卖都可以。

3.资产与美元挂钩,长期的保值升值。

海外房产投资,你要考虑的一点是你投资这个国家的房子最后对应的是什么货币,这个货币能不能很好的和人民币形成对冲,还有这个货币本身值不值钱,会让你的资产贬值还是升值。

(1)美元资产的资产配置作用,可对冲人民币风险

投资柬埔寨房产,你所得到的是美元资产,因为柬埔寨全国通用美元,它的房产也是以美元计价。

从资产配置和风险对冲的角度:

由于中美两个大国的竞争关系,会导致美元和人民币在国际货币市场中存在很强的此跌彼涨的负相关性,对于人民币资产有强对冲分散风险的作用。

(2)美元的升值收益

投资柬埔寨有三大收益:房价上涨、租金回报和美元升值。

其中房价上涨的收益是最核心的投资收益,占三大收益的大头,我们投资柬埔寨最主要的就是为了房价上涨的收益。

第二个收益是租金收益。相比国内大一二线城市1%、2%的租金回报率,金边5-8%的租金回报率就非常之高了。

以7%的租金回报率计算,也就是是只需要14年就可以收回你的购房成本。当然,这两个收益每个国家的房产都有,只是高与不高而已。

但是美元的升值收益就是柬埔寨在房价和租金收益之外,特有的第三类收益。

首先我们要认识到美元的世界地位,美元是全球货币中流通最广和最受认可的,也是最具全球影响力的货币,全球范围内约4成的交易都是用美元来结算。

从去年1月开始,美元兑人民币持续了1年多的贬值,从6.95的汇率跌到今年4月份的6.28。

但是长远看,美元绝对是一个长期保值升值货币。

而从4月底开始,美元兑人民币开始反弹升值,到今天已经涨到6.58,离1年前的6.95已经不远了,以美元货币在世界上的地位,再加上今年还有几次的美联储加息,汇率的回升到6.9不是不可能。

换句话来说,美元资产来自汇率的升值未来还会有一个很大的空间。

我们投资国外,最重要的就是选对国家,就跟15年前如果你敢买多中国一样,国家飞速发展,房子也跟着迅速升值,房价直接涨五倍十倍。

而作为一个与15年前中国类似的经济增速高、人口红利庞大的国家,柬埔寨不仅同样采取与中国改革开放类似的开放对外政策,还多了一个美元资产的优势,这个不得不引起大家的关注。

柬埔寨最大的投资机会在哪里

我一直在我的课程中强调,买房一定要选对城市,挑对地段,在战略层面选对了片区,哪怕项目挑得不是那么好,战术层面上没那么完美,都不会错到哪里去,因为整个大势就摆在这里。

而如果你选错方向,买错片区,哪怕项目再好,那都照样是亏钱的。投资柬埔寨,不是任何一个城市、片区都能投资,要遵循以下两条原则:

1.投资首都金边。

(1)首都是一个柬埔寨投资收益最高的城市

一方面,放眼当今世界,除了那些将政治和经济功能隔离的首都——譬如美国华盛顿直接定位为纯粹的政治中心。

任何一个国家,它的首都一定是最先发展起来,也一定是发展得最好的。

无论是老牌资本主义英国、法国,后起发达国家日本、韩国,还是强发展中国家中国,中等发展中国家泰国、马来西亚,都无一例外。

所以,到国外投资买房,首选的一定是这个国家的首都,先不说赚不赚钱,至少风险一定是最低的。

另一方面,柬埔寨作为起步较晚的发展中国家,资金、资源和人才等都相对有限,如果分散来发展,每个城市都平等供给,像摊大饼一样来发展,最后一定发展不起来。

所以它只能集中所有一切可以集中的力量,先把首都发展起来,让首都作为国家的经济发展龙头,带动全国的发展。

大家别拿村长不当干部,豆包不当干粮。

金边虽然只是个经济较弱的国家柬埔寨的首都,但作为首都,至少聚集了柬埔寨最高的权力和最好的资源。

直接站在房地产投资的角度,房价要上涨,背后一定得有财富在推动。而作为拥有柬埔寨最高权力和最好资源的金边,毋庸置疑,它背后所代表的财富也一定是全国最多的。

作为首都,金边有钱有人有资源,必然会是柬埔寨发展最快的城市,也会是房价涨得最快的城市。

所以我们投资海外地产一定要有首都思维,买柬埔寨肯定是首选金边。

如果让你重回15年前有机会多买一套房子作为投资,那绝对是毫不犹豫的买北京。

所以,投资柬埔寨,其他地方可以不用考虑,只选首都金边。

2.金边新城区的投资机会比老城区大。

(1)金边新老城区划分

金边有12个行政区,但是最外缘的5个区都是打酱油的郊区,大家只需要了解我红线框起来的7个区就可以了。

这7个区呢,我把它们分为老城区和新城区。

老城区只有这四个:隆边区、堆谷区、桑园区、马卡拉区。

这里是金边最早开发的区,所以很多金边的地标建筑都在这边:金边的皇宫、独立纪念碑、塔仔山等,所以这里的房价也是全金边最贵的。

就如同在北京,房价几乎是和离故宫的距离远近成正比的,离故宫越近越贵,这是一个意思。

整个老城区价格的范围是:2800美元/㎡—3500美元/㎡,换算成人民币是:1.8万—2.2万/㎡。

而新城区呢,是三个区:波森芷区、森索区、棉芷区。当前的金边国际机场也在这个范围内。

新城区除了是当前的空港经济区,还是金边的市政机构中心,金边政府、甚至中国大使馆都在这里。

因为金边本身就不大,才375平方公里,从市中心的西走到东,南走到北都不会超过10公里。

所以整个新城区离老城区的金边皇宫最近处和最远处,也就是5-10公里的距离,5-10公里在北上广深其实连核心城区都没走出去。

新城区整体价格不会太贵,在2000-2300美元/㎡左右,换算成人民币就是1.3-1.5万元/㎡。

(2)老城区土地不足,新城区将被吸纳进核心区

金边不大,老城区就更加小了,再加上柬埔寨的土地是私有制,国有的土地特别少,金边很多土地都是在柬埔寨的官员和将军手里,所以老城区现在是基本没有土地供应来建房的了,仅剩的一些楼盘货量也不多。

老城区太小了,金边近年来发展很快,老城区已经容纳不了金边向外扩张的市区了,而新城区有更多可发展的土地和规划的空间。

因为这个基础,随着金边的扩张,靠近老城区的地段会首先被吸纳进去核心地段,房价迅速向老城区靠拢。

就像15年前北京的四环大家还觉得偏远,但现在北京的四环,比如朝阳区很多房子不也要卖10万/平了吗?不比二环三环的房价便宜多少。

(3)新城区比老城区更适合投资

刚才已经说过,随着金边的扩张,新老城区都会成为金边的核心区。

毫无疑问,老城区的地段会更核心一些,但是价格也贵了5000-7000元人民币/㎡,贵了一半。

而新城区价格低很多,离老城区也不会太远,也就5公里的距离,而且市政府已经在新城区,未来发展重心肯定会随着政府转移到这里,发展潜力更大。

新城区价格比老城区价格低很多,哪怕大家都是涨1万/平,新城区能涨70%,而老城区只是涨了50%。

所以,从投资的角度来讲,无论是从未来发展空间还是价格的角度,新城区会比老城区更容易实现高投资回报。

投资方向已经和大家明确了,那究竟什么时候才是投资柬埔寨的最佳时机呢?

这一刻投资柬埔寨,收益会是最高

在这里我就可以很明确地告诉大家,现在就是投资柬埔寨的最佳时机,为什么这么说呢,原因有二:

1.柬埔寨7月大选在即,这是投资的重要节点。

有些学员可能奇怪,既然大选是重要节点,不是更应该等结果确定了才去投资吗?

但是在我看来,这个大选反而是我们投资的一个机会,为什么呢?

(1)洪森对手救国党已经被解散,洪森连任已成定局

今年7月柬埔寨的这场大选,我认为更多只是走下形式。

因为洪森所在人民党的最大竞争对手救国党在去年已经被洪森解散了,参议院中,支持洪森的执政党人民党占了62席中的58席,占据压倒性优势。

所以,洪森连任已经是毫无悬念。所以为什么不需要等到大选后局势确定再去投资,因为在我看来大选的结果早就确定了。

(2)大选结束后,房价会有一波上涨

柬埔寨大选一旦结束,政局走势明确后,很多想要投资柬埔寨又在犹豫观望的投资者会立刻出手,很多企业尤其是开发商就更有信心进行投资,政局明确和稳定,大家信心的充足,购买人群增多,绝对是可以推动一波房价上涨的。

所以要投资柬埔寨的朋友,完全可以在大选前买入,因为这是一次相对确定性的机会。

当然,要是你非要说万一,那我只能告诉你,没有投资收益是100%打包票的,如果有那只能是银行收益了,而且银行现在也都不兜底了。

任何投资,我们只能从不确定性中去找确定性,用更多的确定性去抵冲不确定性。

除了大选这个投资机会,前面我么你说的美元升值也是这一刻投资柬埔寨的最好机会。

2.美元兑人民币正迅速升值,这是投资柬埔寨的大好机会。

刚才也说过,从去年1月开始,美元兑人民币持续贬值1年多,到今年4月17号触底,汇率6.28,然后开始反弹回升,截止到今天,已经升至6.58,涨幅接近5%。

大家光听这个数字可能没什么感觉,我来给大家算一笔账。

假如你在4月17号买了一套100万美元的柬埔寨房产,到今天,你赚了多少人民币呢?

100万美元X(6.58-6.28)=30万人民币。

哪怕房价没有涨,就凭美元升值房子就升值了30万。而我们现在拿在手头的人民币相比美元,就相当贬值了30万。

如果你这一刻去买同样100万美元的房子,就要多花30万人民币。一增一减间,仅仅就是两个月时间,期间就相差了60万人民币。

而且就像刚才说的,接下来我认为美元还是继续升值。

所以投资柬埔寨最佳的时机就是现在。

当然买它最核心的原因一定是这个国家本身的基本面,经济增速、人口红利等有投资空间,最直接就是这一刻的美元升值、再加上柬埔寨的大选马上7月下旬就会敲定。

至少这一波房价上涨大家要抓住。


最后,要特别和大家说明一点的是:

跟随我们线下成功投资后,符合条件的学员就可以免费加入我现在精心打造的【房投圈】,通过这个圈子来给大家提供高端的、个性化的房产投资服务。

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的确柬埔寨是当前东南亚投资收益可想象空间最高的国家的一个选择,但并不是唯一的选择。

经过我的深入考察,除了柬埔寨,东南亚还有一个国家具有不错的投资价值,那就是泰国。

但是泰国跟柬埔寨不一样,因为泰国发展已经相对较为成熟了,在东南亚属于中上水平的国家,房价整体比柬埔寨贵,尤其是首都曼谷。

但是泰国的优势就是市场比较成熟,尤其是曼谷的城市建设,交通建设不会差过类似武汉、成都这样的二线城市,投资风险相对要低。

二是海南全域限购后,泰国作为一个全球性的旅游国家,也是旅居养老需求的外溢地。

针对泰国投资的机会分析,我会在下个月推出一套泰国投资系列课程,大家记得来捧场,来学习,甚至是去抓住这个投资机会。

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THE END
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