柬埔寨卖房(柬埔寨房产考察见闻!)

12月初组织第二批柬埔寨看房团回来,扔一些随拍给大家。杂事缠身,拖到今天才写。

发一张我们头天晚上到达柬埔寨首都金边后在类似国贸云酷一样的当地最高天空酒吧拍摄的城市夜景,是晚上11点左右拍的,还灯火通明,是不是有点小深圳的感觉,至少比兽爷老家二线城市驻马店是强的:

柬埔寨受过法国殖民,当地人有喝咖啡和吃法棍的生活习惯,街上咖啡厅很多,我们看房路上走进一家当地连锁咖啡厅,早上9点钟,已经坐满了人,有不少是老外。一杯咖啡5美金左右,跟北京差不多。但是我就没见过北京的星巴克、COSTA、漫咖啡早上9点钟就坐满人的。点点滴滴就能映射一个国家的概貌

晚上我们去商场逛了下,想感受下当地消费力,这些对买房决定都是息息相关的。看房团成员们顺便买点特产。商场里人爆多,来两个视频感受下:

电梯都人挤人,堪比北京朝阳大悦城了。怪不得这个连锁商场号称柬埔寨金边商场是全球最快收回投资成本的商场,预计10年回本,结果只用了2年就收回所有投资。柬埔寨,我看好你。

柬埔寨年轻人喝着奶茶,哥哥在北京平时都舍不得喝,哎~

哪里都有富人,哪里也都有穷人,中国也一样,所以前段时间刷屏朋友圈的柬埔寨7国语言小贩男孩也只是乡村现状。柬埔寨首都城市里的年轻人,和我们并无二致。

我们看房团本来想刷下优越感,买点特产,结果尼玛物价并不低,我们几个买房人丧失了当初的优越感,推着车筐扫荡半天,一边换算价格。

最后,我们灰溜溜的满载而归。本来想来扶贫,被刺激到了。国内的信息太不对等了。让我想起了10几年前,欧美人还以为我们扎着长辫,穿着旗袍生活在水深火热中。

但正是有信息差,有信息不对等,才有商机,不是吗?当所有人都知道柬埔寨好的时候,也轮不到我们来掘金了。

看房行程中我们安排了办理当地银行卡,属于海外美元银行卡,在国内经济越来越那啥的背景下,拥有一张离岸账户是进行海外投资的门槛。柬埔寨不受CRS协议监管,资金独立不会被查到,比香港银行卡还要方便使用。但是正常办理门槛需要商务签,我们是找关系给办的。这也是靠谱看房团的好处哈哈。放照片看看当地银行的繁荣,办理业务的柬埔寨本地人不少,说明经济活力是可以的。

接下来再放几张房产考察的照片,先来个某项目楼顶拍的城市面貌视频,城市化进程刚开始,一片生机勃勃:

当地的每个项目基本都配备游泳池和健身房的,基本是标配,房屋也都是精装修交房,不存在毛坯房的概念。

柬埔寨首都金边是房子租售比全球排名第3的城市,市中心的一居室租金平均每月能有1500美金,二居租金能有2500美金。就算非核心中心地段的一居室租金每月也能到800美金,最次也有600美金。非常非常可观。年化回报率7-8%。你完全可以把它当成是一笔年收益7%的美元理财,非常稳健合适。

下图是其中一个考察项目的对外租赁价格。

考察途中我们看到了一个连锁中介,其实金边的二手房中介并不少,21世纪在金边有20多个连锁店,其它的规模比较大的连锁中介还有世邦魏理仕,泛亚,东森等等,还有些是个人小中介。所以在柬埔寨买房,完全不用担心将来租赁和出售的问题。

而且,我们国人出去投资的经历并不多,很多时候会用双标去要求别人。其实我们想想,中国10几年前房地产刚开始发展的时候,二手房中介也并不算多,在房地产进程刚起步,不成熟时,一手新房是主流,逐渐才会涌现出二手房市场和大量中介门店。

城市化进程发展有其内在规律,就像我当初讲环京燕郊演化时,燕郊是08年面向北京人开始卖房,基本上10、11年以后陆续进入交房期,装修再经过1年,所以基本上2012年开始陆续入住。当时并没有明显的二手房市场,也没有租赁市场。随着超市、影院、公交等陆续进驻开业,在燕郊租房的人多了,随之房产中介也多了,二手房买卖市场也有了。所以这个就是事物发展的自然规律。

下图就是我们路过看到的一家连锁中介。

另外,金边和北京一样,也吸纳了全国各地的人来就业,金边是全球人口净流入率排名第1的城市。除了原住民有房产外,大量外来人口是没有房产的,包括原住民的平均每个家庭的4-5个子女结婚时也是需要房产的,所以对房产有大量需求。但是金边的本地人居住的排屋其实并不便宜,平均一套20万美金以上,折合人民币100多万。然后让我们惊讶的是,金边市里的一些别墅区,一套房都在200万美金以上,折合人民币1000多万。这点是让我们没想到的。而且,金边的排屋销量也很好,柬埔寨现任总理的女儿自己开发的一个数千套排屋的小区不到2年就卖完了,可见当地对房产的需求和购买力的旺盛。

当地普通人买不起排屋,也会选择购买低总价的住宅。我们在一个低总价住宅里就看到了几波本地人买房。本地人对住宅的需求也是有的,并且会慢慢释放出来。

就跟中国人以前都住平房,北京人都住胡同,随时城市化的进程,人口的涌入和新增,如果都继续住平房,城市根本容纳不下这么多人口。所以,住房理念和形态都是会发生转变的。没有看到全球任何一个首都和高密度城市都是住平房的。这就是我们现在进入的机会。而且是很大的机会。

能分出来下图长相吗,当地人黑黑的。

我们国人刚从贫穷中走出来,好像就忘记了过去。70后、80后这些主力投资人群应该都有相同的记忆。

下图是90年代的北京北三环

下图是2018年的北京北三环

下图是90年代的燕郊

下图是2018年的燕郊

区区不过20多年,这就是城市化进程的魅力。看懂规律才敢买,让趋势为我们赚钱。90年代中国的城市化率在30%左右。柬埔寨现在城市化率只有20%多,全国每年有16.8%的人口涌向首都金边寻找工作,政府规划至2025年之前首都人口要翻2翻。巨大的人口红利。哪怕城市化率提升一倍,房价涨幅也会非常可观。

现在的我们在这些发展中初级国家,就相当于20多年前的欧美老外在中国。一切靠眼光,靠专业度,靠事物发展内在规律来赢得投资。

另外,关于柬埔寨国家政权稳定性,我只想说,完全不用担心,首先非常稳健,并且经济已经进入顺滑抬头期轨道,并且是中国一带一路的地缘核心国家,中国也不可能让地缘相邻国家发生政权变动,中国完全具备这样的能力。展开说篇幅太长,信息和知识能力差异造成的你认知差异。

有人说,发展中初级国家,穷国家那么多,难道都值得投资?当然不是,其实很简单,非洲国家还生活在原始状态,放弃。拉丁美洲已经陷入经济泥潭不可自拔,放弃。亚洲人很勤劳,东亚经济现在增长率整体名列前茅,柬埔寨已经连续8年GDP增长率排名全球前5,这种稳健的惯性已经带动起来,这个是核心。其实,世界其它国家、企业已经为我们做出了选择,就是NIKE、可口可乐、阿迪、丰田、富士康等厂商去了哪里?他们已经用他们的亿万投资为我们指明了方向!

康波周期说过,人的一生,抓住两拨大的周期就财富自由了。一个人的财富,更多时候是历史进程,并不是你个人能力。

国内房地产随着长达十几年的城市化进程已接近发达国家75%平均水平,进入平衡期。房地产发展是有规律的,只有从发展中国家初级阶段到成熟阶段的过程,才存在房地产的巨大收益。发达国家是不存在房价收益的,大多数人弄不清这一点。

我们过去抓住了一波中国城市化进程的房地产巨大红利收益。未来,我们寻找一个像中国20年前一样刚开始发展的初级阶段国家,降维打击,享受这个国家城市化进程带来的长期巨大红利收益。

柬埔寨人口净流入增长率全球第1,租金回报率全球第3,GDP增长率全球前5,并且是美元资产。未来不管是从投资收益角度,还是国内不确定性下的资产平衡配置角度,这个国家房产都是非常合适的选择。

人生,来两拨房地产巨大红利,彻底财富自由。

柬埔寨房产属于正宗美元资产,用美元购买,总价平均折合人民币70-100万。有个别项目能贷款首付20多万人民币。

我自己已入手3套。此时,我又想起来2015年我做大厂早安北京项目时,当时房价5800,不少客户跟我头头是道品头论足,告诉我燕郊大厂泡沫太大,配套不行看不上,租金不行,421结构的家庭人口将来房子剩余太多之类,显得比我都专业,这些我历历在目,不知道这些人现在过的怎么样。我只知道,失败是失败的思维决定的,成功也是成功的思维决定的。

见微知著,国内经济大概率那啥,这两天看到的下列数据,大家自己判断吧。全球资产配置势在必行。

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THE END
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