在柬埔寨买房多少钱一平呢(东南亚“房产造富神话”,谁是接盘侠?「揭秘世界26」)

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东南亚房产造富神话,谁是接盘侠?【揭秘世界26】


房地产,一个泡沫与机遇并存的行业,在中国房地产发展的黄金20年里,创造了无数暴富神话。

在最近的几十年,再也没有一个群体比中国人更能直观地感受到房地产的威力。

利润翻倍的地产商、杀红眼的炒房客、打鸡血的韭菜、经济痛苦指数不断上升的民众。

如今中国房地产已经告别黄金时代,搭上车的人早已赚的盆满钵满,没反应过来的人还在悔不当初。

如果说房产造富流程再来一遍,那么毫无疑问上车最多的一定是中国人,偏偏这种剧情在东南亚已经上演。

在近几年全球经济普遍失速的状况下,承接了中国产业链转移的东南亚吃到了最多红利,几乎成了全球唯一高速增长的地区。

在此背景下,中国楼市曾创造的涨幅开始在东南亚重现。

各路资本疯了般地奔赴东南亚,气氛炒得飞起,散户蜂拥而至,火热程度比同阶段的中国还要夸张。

现在投资东南亚就是投资10年前的北京上海,这里的房价一定会迎来爆发式增长,再不下手就来不及了。

就是这样一句简单粗暴的话,点燃了国人心中的火焰,被房地产伤过的韭菜一发不可收拾。

泰国的曼谷、芭提雅,越南的胡志明市、河内,柬埔寨的金边、西港,菲律宾的马尼拉...东南亚各个核心城市的房价正在像坐了火箭一样步步高升。

大家好,这里是好奇心爆棚的一心博士,今天就来讲讲由投机分子设局,营造房产造富神话引诱中国散户,榨干民众家底、充斥着欲望与罪恶的东南亚炒房骗局。

罪恶柬埔寨

时间拨回到2017年,这一年堪称东南亚楼市腾飞的分水岭。

彼时中国房地产市场调控收紧,北上广深和诸多热门二线城市纷纷出台限购,国内炒房客无地可炒。

而经济高速增长,房价却处于洼地的东南亚恰到好处地填补了空白。

由于身处一带一路的经济带,又有6.5亿的人口红利、还签署了RCEP,大量低端制造业流入东南亚,国内顺势兴起了南下掘金的浪潮。

也是在同一年,柬埔寨颁发了163张赌场牌照,其中91张落在西港。嗅觉灵敏的炒房客迅速入场。

17年之前,西港是一座有着标配美景的海滨小城,城里最高建筑还是7层高的酒店。

17年后,大批来自中国的投机分子涌入,虽然西港土地禁止外国人买卖,但可找当地公司代持。

作为一带一路倡议下的重点港口城市,同样是经济特区的西港,旗号便是:20年前的深圳。

被鼓吹遍地都是黄金的西港,成为了楼价最疯狂的城市。

一排排高楼拔地而起,一块块土地击鼓传花,整个西港化为工地,目之所及全是施工现场,脚下的土地,不是房子,就是在变成房子的路上。

坊间传言在西港卖凉皮的陕西人加怀山,拿着30万循环买地,在繁华地带盖起了多栋高楼。

有30万本金的人不少,他们在国内可能什么都不是,但不识字的加怀山在西港却一跃成了西港炒地天王。

炒地大佬开路之后,淘金商户接踵而至,赌场、酒店、写字楼、大厦,一家比一家盖的快,而背后的推手,基本全是中国人。

2019年7月,西哈努克省的警察局长春纳伦接受《曼谷邮报》采访时曾经透露,西港几乎90%的生意都是中国人在经营。

作为全球最贫穷的国家之一,柬埔寨在2015年才刚刚摘下贫困国的帽子,随着资本注入,2019年的西港物价已经变得十分荒诞。

1.5美元的农夫山泉、14美元的煎蛋、40美元的中华假烟比比皆是。

疯狂的中国投资客仅用3、4年就造就了一个疯狂的西港。

最狠的时候,租地盖楼招租,两年回本;搞个迪厅KTV,半年回本;开个火锅串串店,三个月回本;支个烧烤摊,半个月回本;承包个赌桌,最快一天回本。

流浪歌手海鑫在西港开了场演唱会,一首《没有梦想,何必西港》打满鸡血,这场演唱会票价高达6200元。

太多的投资客,太多的热钱涌入西港,于此相伴的是令人心惊的房价泡沫。

两年时间,西港房价翻了七倍,地价翻了数十倍。西港机场附近的荒土,最初售价每平米1美元,一年半后再转卖时价格高达30美元。

2020年6月,在一场座无虚席的财富管理论坛上,炒房天王的欧成效大言不惭地劝导来宾,抛售深圳高仓位15万一平的房子,去买柬埔寨的地块项目。

循循善诱把自己手下6300亩柬埔寨土地拆分成小块推向国内散户,以一亩地48万的价格出售,哄骗了无数国人。

韭菜们以为抢到先机蜂拥而至,没有人觉得自己是食物。

可事实上,柬埔寨是君权主义国家,权贵资本有很大话语权,土地永久产权也只针对本国人。

作为外国人去那买地的风险极高。

像欧成效手里的这种特许经济用地,很可能被柬埔寨政府收回。

等到土地使用期满之日,目标土地的使用权与地上物也自动无偿归柬埔寨政府所有,并无续期之说。

所以地块合同只会注明为长期租赁,从头到尾都不会有产权一词,谁上车谁就是妥妥的冤大头,但偏偏还真就有不少义无反顾地奔赴西港。

随着柬埔寨网赌政策的收紧,再加上血奴事件揭露了柬埔寨等国博彩产业的黑暗,没了网赌产业,数十万中国人陆续逃离西港。

摇摇欲坠的房价一击即溃,只是这时没人告诉那些上车的韭菜们,该如何从昔日繁华的西港地产中脱离,又该如何寻找那些信息闭塞的接盘侠。

翘楚泰国

当西港炒房天团因网赌政策的打压死掉一大片时,隔壁泰国的投资客正风生水起。

《泰囧》《唐人街探案》等电影的爆火,让泰国旅游业在国内开始声名鹊起。

《泰囧》

热带、人妖、盛大的泼水节、红极一时的水果西施、塞班,泰国渐渐成为国人眼中性价比最高的明星旅游区。

火热的旅游业加上资本的推波助澜,于是出现了这么一种现象:游客边看景边看房。

在曼谷核心,短短的一条街道上,聚集着至少20家房地产中介,他们的目标就是中国人。

什么永久产权,紧临中国的房价洼地,一带一路,中国四线城市的钱,泰国一线富人区的海景房等字眼,不断冲刷着中国游客的认知。

投资现在的泰国,就是投资10年前的北京就像一针定心剂,让很多中国买家不能自拔。

从2017年开始,来自中国的买房者,已占据泰国所有外籍买房者的25%,之后数字一路飙升。

到2018年,中国买家占比已经高达42%,一举超越美国,成为第一大户。

这里中国买家手里的房子,大部分指的是公寓,泰国每建造五套公寓,就有一套归中国人所有。

问题是,2017年曼谷每户家庭平均每月收入为41002铢,折合人民币8000元。

如果按照国际统一标准房价收入比计算,相对于曼谷28万泰铢每平的房价,当时曼谷房价泡沫已经妥妥地超越了北上深,炒房风险极高。

但因为便宜价格,国人理智被冲刷的干干净净,毕竟一套房几十万人民币,首付2成,对于中国炒家来说,就跟买大白菜一样。

所以一口气拿下几套泰国房产的高级玩家不在少数,尤其是独爱海南的东北人,当海南封杀省外购房者后,更是将南下去处转移到了泰国。

疫情前,如果你去泰国旅游,你一定会看到这种现象:去芭提雅的看房大巴车中满载着中国买家——其中大妈大爷居多。

中介会用比国内还标准的普通话推销海景房新盘:大家好,我们所到的,就是芭提雅富人区绝版海景房地段。这里的房子好出租,收益高,买了绝对不吃亏,稳超国内一线海景房。

如果当地的泰国人听到了,一定会对此感到瞠目结舌,因为那里不会是富人区,绝对就一郊区。

去泰国买房的中国人,70%都是为了投机获利,想要低价买高价卖赚差价的前提是得有人接盘,问题是这些公寓真的好出手吗?

当然不好出手!因为泰国人对二手房根本没概念,对于他们来说,买别墅很便宜而且还可以拥有属于自己的土地。

除了有钱人投资高档公寓外,他们真正的刚需首选一定是联排别墅或者独栋house,所以泰国本地人,怎么可能去当国人手里公寓的接盘侠。

泰国公寓,坑的就是外国人,因为泰国法律明文规定土地是私有的,外国人不能持有土地,每个物业至少要有51%留给当地人。

所以为什么中国买家买的是公寓?因为在当地人眼里,公寓只是房产是供过于求的次级选择,就只能再卖给外国人。

而且泰国大多数卖给外国人的楼盘,都会玩一个套路,就是把对外价格订得非常高,靠它去跑利润,然后卖给本地人的那部分,全部打折处理。

在所有泰国公寓的广告中,中介都把噱头放在了租金收益上,号称拥有全世界最高10%的租金收益率,可这是真的吗?只能说谁信谁傻。

首先新房交易需要1%的交易税,然后是每平米100元的维修基金,除此之外是高昂的物业费。

一般每平米9-16块的物业费,50平米的公寓一年下来近万元。

又因为随着泰国房地产开始迅速扩张,导致楼市库存巨大,公寓供过于求。

据泰国房地产中介机构主席讲,2018年泰国住宅类房产库存已经超过了45万套,总值410亿美元。

所以泰国的租赁市场竞争非常激烈,除了地铁旁核心地段的房子出租率高以外,大部分地方出租率都很一般。

尤其是中国人热衷的海景房,一年有几个月的空置期不说,因为海风侵蚀,平均三四年就得重修一次,这又得花费重金,因此大部分广告所谓10%的租金回报率真就是智商税。

根据最新第三方权威机构统计数据,泰国房产租金回报率实际仅为3.5%,泰国房产价值早就因无法变现丧失了房价收益。

而且海外中介推荐的房产几乎都是期房,漫长的交房期间又存在太多不确定性。

泰国普吉有名的翡翠天堂海景公寓,项目烂尾后CEO在潜逃中被捕,共计造成10亿泰铢损失,其中无数中国买家折戟于此,哭都没地方哭。

新秀越南

疫情下,当其他国家的炒房行为开始收敛时,由于越南出口的亮眼表现,你们猜怎么着?相同的套路又轮到了越南。

根据《越南网》报道,2022年4月,对标上海的胡志明市,对标北京的河内,房价已经达到10年来历史高点。

河内

胡志明市全市场楼盘商品房均价达到3300美元每平,按季度比增长8%,按年比增长27%。

其中平民级别的商品房价格已经逼近1.7万元/平,联排房子涨至5.7万元-8.6万元每平。

河内的住宅价格同期平均上涨了 20-25%,在河内以西的许多地区,涨幅高达近35-74%。

借着李嘉诚投资越南的新闻,炒地皮行为在越南又一次上演。

根据越南建设部,2022年一季度,河内、胡志明市、岘港、海防、平阳、同奈、庆和等8个地区房价出现了相当高的涨幅。

与其他几个国家分化上涨不一样的是,越南是普涨,全国的房价都在涨。

越南本土房企和一些国际房企也都在拼命买地,地价抬的飞高,当然,这种面粉贵过包的剧情,我们应该很熟悉了。

根据网上的公开信息,今年3月份胡志明市的地价,最高的已经达到12万元/平,嗯,不愧是对标上海的城市。

于是想要趁机捞一把油水的国内投机客又又又开始蠢蠢欲动,中介们最近也频频整活,国内有关越南房产新闻暴增。

对此只能奉劝大家一句理智,虽然越南经济是20年前的中国,但房价可不是,目前这程度已经赶上5年前的房价了,这也意味着越南房产已经大幅透支了未来的增长空间。

而且越南和其他东南亚国家一样,对外国人买房的限制十分多,土地和别墅不能买,能接手的也就高层电梯公寓。

和泰国一样,现在的房价,已经让越南本国人感到惊恐了,也不会有人接盘价格昂贵的公寓。

因为对于他们来说,一套公寓的价格,足以让他们自己买块地,或者在自己的私有土地上建个7、8层的小楼,这得什么样智商的人才会去当接盘侠?

造富骗局

所以被各路媒体炒得天花乱坠的东南亚房产造富之路,真的能赚到钱吗?

或许最早入局的那批人确实可以,比如加怀山。

但当情况已经演变成连一个广场舞大妈都懂得的赚钱门道时,这时就不能再把东南亚的房产当作投资品了,因为泡沫已经足够大了,后进场的人只会是嘤嘤待割的韭菜。

更何况东南亚各国经济体量都不大,对外经济依存度高,抵御风险能力差,货币贬值风险极高。

还有不稳定的政策,当初在西港买临海公寓的,原本计划趁着博彩业热潮,将这些公寓出租给当地博彩企业的高管,号称收益能达到 8%。

但是20年8月,洪森政府颁布的一纸禁令,直接戳破了泡沫,现在的西港早已物是人非,起起落落,也就2年而已。

况且国人大部分都是为了炒房投资,稀里糊涂被骗着买了公寓,结果呢?没人接盘连本都收不回来。

据泰国当地媒体报道,东北一家企业高管,眼见手中持有的30余套房产抛售无望后,在中介机构大打出手,后遭到相关黑势力报复,最终不治身亡。

在东南亚炒房陷阱下,无数中产家庭一朝破产返贫,有人因无法挪腾周转银行贷款,导致房产被开发商没收,财物两失,负债累累,不仅上了失信名单,下半辈子的生计都成问题。

但即便是这样,还是有不少人飞蛾扑火。

因为国内总有大量的自媒体和中介,充分利用信息差,虚报租金回报率,营造产权误区,让国人以为能在东南亚买地投资,稳赚不赔。

很多大V根本都不知道,自己推的是什么房子,只要给广告费和佣金就拉人头,根本不会告诉你风险。

2021年5月,亚洲最大的房地产科技公司发布了一份调研显示,27%的中国投资者预计两年内将购买海外房地产,而这部分人群中80、90后占比70%。

调研显示,近四分之三的人表示将首选东亚、欧洲和东南亚。

这也意味着随着疫情形势的好转,东南亚炒房还将在未来一段时间内发烧下去,不知又将有多少人沦为血色镰刀下的韭菜。

一定要理智看待东南亚飙升的房价,上头的时候想一想,真正的优质资产,又怎么会无限量推向社会,进行公开化、大众化销售。

好了今天的内容就到这里,我们下期不见不散。


参考文献:

1.越南房地产暴雷,李剑秋

2.林伟强——房地产投资的下一股浪潮或在东南亚,张昕

3.韭菜与镰刀,东南亚炒房群像:有人暴赚上亿,有人破产身亡,朱未

4.西港,有多疯狂有多疯,卢俊

5.日本、东南亚房地产泡沫的教训及对我国的启示,黄云

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