新加坡房产政策和香港有何不同吗(在全球投资者的推动下,日本房地产市场增长势头强劲)

截至2021年第三季度,日本全国住宅地产价格指数上涨了6.9%(通胀调整后为6.7%),为日本最高水平。此前,日本土地研究所(Land Institute of Japan)的数据显示,2020年、2019年、2018年和2017年的年增长率分别为3%、0.5%、2.1%和2.4%。

日本房地产

(图标)房价环比上涨1.6%(经通胀调整后为0.9%)。

但在地段和物业类型方面,房价存在很大差异。

在东京市区:

在截至2021年11月的一年里,现有公寓平均价格强劲上涨7.1%,至每平方米609,200日元(5334美元)。而2020年同比增长4.8%。

新公寓均价同比下跌3.54%,至每平方米871,000日圆(合7,626美元)。

现有独立住宅价格同比大幅上涨10.1%,至3,839万日圆(合336,121美元)。

在大阪都市里:

现有公寓均价强劲上涨12%,至每平方米37.75万日元(合3,305美元)。从2020年的3.2%上升到2021年11月的3.2%。

新公寓平均价格同比上涨30.6%,至每平方米909,000日圆(合7,959美元)。这与2020年下降6.1%形成了鲜明对比。

2021年11月,现有独立住宅价格同比上涨9.5%,至2233万日元(合195,508美元),而2020年同期下跌2.1%。

住宅建设正在复苏。根据MLIT的数据,在2021年前11个月,批准的新屋开工数量同比增长5.1%,至788,091套,此前连续4年同比下降。

预计今年需求将继续增长,因为日本仍然是亚洲超级富豪的一个有吸引力的投资目的地。

日本是亚洲富人的安全港,日本住房公司的森·西村(Mori Nishimura)说,在亚洲其他任何地方,你都无法作为外国人购买永久保有地。大多数外国买家来自新加坡、马来西亚、泰国、香港和中国大陆。此外,美国、澳大利亚、西欧、台湾和印尼对日本的兴趣也日益浓厚。

第一太平戴维斯(Savills)在2021年发布的一份报告支持了这一观点:尽管全球疫情和随后的经济衰退让房地产市场陷入动荡,但以防御性著称的日本住宅市场却吸引了全球投资者,尤其是东京投资者的浓厚兴趣。

市场的吸引力是基于有利的融资条件,以及稳定的政治和经济基本面。近年来,随着包括新冠疫情在内的全球社会动荡,这些因素尤其突出。由于世界经济仍笼罩在不确定性的阴云中,以及充裕的流动性寻求投资机会,日本住宅市场可能会继续获得动力。

日本合理的租金回报是另一个吸引人的地方。根据Global property Guide的研究,在东京中心区总租金收益(即购买住宅所获得的租金收益)从3.4%到5.4%不等。

最小公寓的收益率为5.42%,这是一个合理的收益率。

Solid Real Estate的罗伯特•克兰(Robert Crane)表示:一些国际投资者正在寻找租金收益,并将他们的投资分散到本国以外的国家,而其他人只是想在日本拥有一处度假住宅。

日本没有法律限制外国人在日本拥有房地产。

由于2019冠状病毒病(COVID-19)大流行,日本经济在2020财年创纪录地萎缩了4.5%,但随着疫苗接种的进展和经济限制的解除,日本经济从去年开始回暖。世界第三大经济体去年增长了约2.6%。

预计今年该国经济将继续增长,政府预计实际GDP增长3.2%。然而,不确定性仍然存在,因为高传染性的新型冠状病毒变种,再加上半导体芯片短缺和能源价格上涨,可能会抑制经济活动。

需求不断上升

在2020年因新冠肺炎疫情而下降之后,东京和大阪的住宅地产销售现在再次上升。

LIJ的数据显示:在东京,2021年前11个月售出的现有共管公寓数量同比增长10.8%至37113套,扭转了2020年5.9%的年度下降趋势。与此同时,现有独栋住宅销量同比增长5.5%至19,290套,而2020年的增幅为3.7%。

在大阪,2021年1月至11月,现有共管公寓销量同比增长6%,至15,822套,而2020年同比下降8.6%。同样,大阪现有独栋住宅销量小幅增长3.4%,至9,753套。

土地出售情况喜忧参半。在东京,2021年前11个月的土地销售同比增长7.7%,至11,425套;而在大阪,土地销售小幅下降1.4%,至6,568套。日本房地产协会(Japan Real Estate Institute)的数据显示,继2020年0.4%和2019年0.6%的小幅增长之后,2021年全国城市住宅地价小幅下降0.2%。

住宅建设有所增加,但不多

根据MLIT的数据,在经历了连续4年的同比下降后,2021年前11个月的授权住房开工量同比增长5.1%,至788,091套。

主要领域:

在东京都市区,在2020年和2019年分别下降8.2%和4.3%之后,2021年1月至11月新屋开工数量同比增长2.7%,至26.9124万套。

在大阪都市圈,在2020年和2019年分别下降5.3%和3.2%之后,2021年前11个月的住房开户数同比增长4.4%,至107,137套。

在名古屋都市区,新屋开工量同比增长7.2%,至63,711套,而2020年和2019年分别下降15.7%和1.3%。

在其他地区,在2020年和2019年分别下降11.5%和4.4%之后,2021年前11个月住房开工量同比增长6.9%,至348119套。

日本不断减少的人口导致了住房过剩

日本最大的问题之一是人口的减少。据日本国家人口和社会保障研究所(National Institute of population and Social Security Research)估计,未来50年,日本人口将减少三分之一,人口将从2017年的1.268亿人减少一半以上,到2115年仅为5056万。此外,到2060年大约40%的人口将超过65岁。

不断减少的人口已经造成了住房过剩,在东京有很多被遗弃的房屋。据MLIT的数据,美国目前估计有849万套空置住宅,占所有住宅的近14%,比10年前增加了24%以上。

预计到2033年,废弃房屋的数量将上升到2000多万。

《南华早报》(South China Morning Post)最近发表的一篇文章称,人口减少、土地价值下跌、登记记录不完整、税收制度不适应当前形势,这些因素综合在一起,导致约410万公顷土地的所有权不明确,这片土地的面积比台湾还大。

然而,家庭规模的减少可能会缓解这种情况。预计到2025年,平均家庭人数将从2000年的2.67人、1950年的5.0人降至2.37人。越来越多的日本人独居,多代同堂的家庭越来越少。

为了减少废弃房屋的总数,国土交通部正在将一些废弃房屋和公寓重新投放到市场上。2017年,政府还推出了一项计划,旨在向低收入和单身老人出租空置房屋。然而,尽管提供了补贴,但该计划未能吸引房主在其数据库上注册。

政府也在试图阻止日本人口减少:

2012年8月的《儿童和儿童保育支持法案》推动了儿童保育服务;

2015年4月推出的儿童和育儿综合支持系统,推动了当地社区的早教、托儿和育儿支持服务;

政府鼓励地方政府提供速配和其他形式的相亲服务;

政府正在扩大免费托儿服务;

在主要城市推广生育治疗咨询中心。

日本政府还修订了于2019年4月1日生效的移民政策,以吸引海外工人。改革为移民创造了两种新的签证类别——技术实习生1类和技术实习生2类。第一类的目标是愿意在日本工作不超过5年且不享受家庭团聚福利的技术水平较低的工人。第二项是针对某些领域的半熟练工人,允许他们带家人来,并在最初10年工作期满后成为永久居民。

这项移民改革法案旨在在未来5年吸引34.5万名外国工人进入美国。但是,由于新冠肺炎疫情和随后在世界范围内实施的封锁和旅行限制措施,目前似乎无法实现这一目标。

最近,政府计划从2022财年开始,允许从事某些蓝领工作的外国人无限期留在日本。如果修订生效,许多来自越南和中国的工人将被允许无限期续签签证,并将家人带到美国。目前,只有少数从事热门职业的外国人可以享受这种福利。

日本智库日本国际交流中心的Toshihiro Menju说:随着人口减少成为一个更严重的问题,如果日本希望被视为海外工人的一个好选择,它需要传达出,它有合适的结构来欢迎他们。

目前,日本1.254亿总人口中有172万名外籍工人,外籍工人仅占劳动人口的25%。

租金收益适中,租金稳定

根据Global property Guide的研究,在东京的中心区,总租金收益(税前、空置成本和其他成本)在3.4%到5.4%之间。

小型公寓的收益率略高。最小公寓的收益率为5.42%,这是一个合理的收益率。但是,较小的公寓往往需要更多的维护,所以更高的收益是合理的。

租金或多或少,但比较稳定。在东京的23个区(23W),中端市场的平均租金为每平方米3963日元(34.70美元)。据第一太平戴维斯(Savills)发布的《东京住宅租赁公司(Tokyo Residential Leasing) 2021年第四季度报告》显示,该公司在2021年第四季度的销售额较上一季度增长0.9%,但较上年同期下降0.9%。

同样,东京中部五区(C5W)的中端市场租金在2021年第四季度环比上涨1.1%,平均每平方米4,713日元(41.30美元)。但同比下降1.4%。

同期内:

在日本南部,租金同比上涨0.5%,平均每平方米4,104日元(合35.90美元)。但一年前下降了0.8%。

在北部内陆地区,租金同比上涨0.8%,至每平方米4,095日元(合35.85美元)。但也出现了1%的年度修正。

在东城区,平均租金同比下降0.5%,同比下降1.2%,至每平方米3,868日圆(合33.90美元)。

在西方,租金同比上涨0.8%,同比上涨0.3%,平均每平方米3,737日圆(合32.70美元)。

在外北区,平均租金环比小幅上涨0.4%,至每平方米3,440日元(合30.10美元)。但同比下跌1.1%。

在远东地区,平均租金为每平方英尺3256日元(28.50美元)。今年一季度环比下降0.9%,但同比上升2.3%。

东京的租金和入住率在过去一个季度都有所上升,这可能意味着一个拐点。然而,与主要地区城市相比,东京的租金和入住率比疫情前更低,人口下降也更明显。新变化的影响可能会进一步影响东京未来的住房需求。

第一太平戴维斯(Savills)的数据显示,东京23W酒店的平均入住率在2021年第四季度小幅上升至96.1%,高于上一季度的95.8%和上年同期的96%。在C5W,入住率同比增长0.7个百分点,达到95.6%。

利率仍然很低;住房贷款小幅增长

自上世纪90年代中期以来,日本央行的关键利率一直低于1%。2021年12月,央行的政策利率为-0.10%,自2016年1月以来没有变化。

因此,抵押贷款利率非常低。去年,10年期固定利率住房贷款的利率仅为0.6%至1.2%。2020年,理索纳银行和三井住友信托银行的住房贷款利率最低,约为0.6% ~ 0.7%,其次是三菱日联银行(MUFJ)的0.79%、瑞穗银行的0.85%。三井住友银行(Mitsui Sumitomo Banking Corporation)的抵押贷款利率约为1.1%至1.2%。

在2021年期间,家庭住房贷款余额总额为135.4万亿日元(1.19万亿美元),同比增长2.6%。这大约占日本去年GDP的25%。

尽管疫情影响,日本经济继续增长

由于2019冠状病毒病(COVID-19)大流行,日本经济在2020财年创纪录地萎缩了4.5%,但随着疫苗接种的进展和经济限制的解除,日本经济从去年开始回暖。世界第三大经济体去年增长了约2.6%。

预计今年该国经济将继续增长,政府预计实际GDP增长3.2%。然而,不确定性仍然存在,因为最近扩散的疫情变种可能会抑制占日本GDP一半以上的私人支出。

最近,政府推出了所谓的疫苗和测试包,旨在在抗冠状病毒措施和经济活动之间取得平衡。根据该计划,接种疫苗的人或检测结果呈阴性的人不会被劝阻跨越县边界,即使在紧急状态下也可以从餐馆购买酒。扩大对儿童的疫苗接种,以及辉瑞公司和默克公司开发的口服防疫药物的引入,预计也将促进该国的经济活动。

2022年,日本经济的主要目标将是实现‘冠状病毒’新常态,在保持经济运行和控制感染之间取得平衡,瑞穗研究技术公司(Mizuho Research and Technologies)的高级经济学家酒井佐介(Saisuke Sakai)说。

半导体芯片短缺,以及能源和资源价格上涨,也给日本的全面经济复苏带来了额外的风险。

但早在新冠肺炎疫情之前,日本经济就受到了中美贸易紧张局势和2019年消费税从8%上调至10%的不利影响。

事实上有人说,日本从未完全从上世纪80年代末的大泡沫中恢复过来。然而,日本的经济表现有时会受到过度批评。而事实是,在过去10年里,日本的经济增长一直与欧洲老牌经济体持平,甚至更好,尤其是在人均GDP方面。

2012年至2019年,这个世界第三大经济体的年平均增长率为1.1%,较2001年至2011年仅0.6%的年平均增长率有所改善。

最近,政府批准了从4月开始的2022财年107.6万亿日元(9400亿美元)的预算草案,这是连续第10年创下的最高纪录,用于为应对冠状病毒、不断膨胀的社会保障成本和创纪录的国防开支提供资金。

然而,预计该国2022财年的基本赤字将降至13.05万亿日元(合1,42.6亿美元),较2021财年的20.36万亿日元(合1,82.6亿美元)有所改善。

日本的债务负担已经被认为是世界上最大的,而且在过去两年中大幅增加。根据国际货币基金组织的数据,公共债务占国内生产总值的比例在2020年升至254.1%,2021年进一步升至256.9%,比2019年的235.4%大幅上升。然而,对于这是一个多大的问题,人们意见不一。

预计到2022财年年底,日本政府债务将进一步增加至1,026.5万亿日元(合8.99万亿美元),高于去年的990.3万亿日元(合8.67万亿美元),并首次突破1,000万亿日元的门槛。

根据内政部和交通部的数据,2021年11月,整体失业率为2.8%,六个月来首次上升。尽管仍略低于2014年至2020年2.9%的平均失业率。

2021年11月,全国通胀率升至0.6%,这是连续第三个月上涨,也是近两年来的最高水平,主要受能源和水费上涨的推动。然而,它仍然远低于日本央行2%的官方通胀目标。

长期的低通胀一直是日本的一个长期问题,从2015年到2020年,日本的平均通胀率仅为0.4%。

日元疲软对出口商有利,但对消费者打击很大

安倍经济学的一个方面是试图通过降低日元汇率来提振经济。日元贬值近37%,从2012年的1美元= 78日元到2015年的123日元。在2016-2017年升值4.7%之后,日元在接下来的三年里已经稳定下来。2020年,日元兑美元汇率较上年同期再次升值约5.1%。

然后在2021年,日元兑美元汇率下跌了约8.8%,在2021年12月达到1美元=日元113.85。同期,日元对加元、英镑和欧元也分别贬值了8.9%、8%和1.9%。

日本央行行长黑田东彦(Haruhiko Kuroda)说,虽然日圆走软通常有利于出口商,但现在对日本家庭的伤害可能比过去更大,因为日本日益依赖更昂贵的进口原材料,推高了日本的生活成本。

随着日元对外国投资者的吸引力越来越小,未来几年日元可能会继续贬值。尽管日本央行预计将继续大规模宽松货币政策,但美国和一些欧洲国家近期已宣布缩减宽松货币政策并提高利率。这将促使投资者购买利率较高的这些货币,而不是利率仍极低的日元。

不出所料,日本财务省的数据显示,2021年前11个月,日本出口同比强劲增长21.9%,至75.21万亿日圆(合6584.9亿美元),较2020年11.1%的降幅出现大幅逆转。

与此同时,2021年1月至11月,整体进口同比增长22.7%,至76.1万亿日元(6662.9亿美元),导致贸易逆差约为8898亿日元(77.9亿美元)。

安倍经济学提振了房地产市场

虽然安倍经济学,即2012年12月上台的前首相安倍晋三的通货再膨胀政策,对更广泛的经济的影响是有争议的。但近年来,该政策无疑帮助支撑了日本的房地产市场。

安倍经济学通过增加公共基础设施支出、日元贬值和日本银行(BOJ)激进的量化宽松政策来刺激经济。自安倍经济学(Abenomics)出台以来,房地产价格大幅上涨。随着货币政策的实施,交易量在2012年开始回升,并在2013年迅速上升。

从2012年到2019年,东京现有公寓价格上涨了43.2%(经通胀调整后为34.1%),而新公寓价格上涨了33%(经通胀调整后为24.5%)。

2017年10月,安倍连续第三次当选执政的自民党党首,成为日本任期最长的首相。

2017年9月,政府连续第四次推出了新的2万亿日元(175亿美元)经济刺激方案。

然后在2019年12月,日本首相安倍晋三批准了另一项价值1200亿美元的刺激计划,以提振疲弱的经济,并缓冲消费税上调的影响。

在2020年9月因健康原因辞职之前,安倍推出了两轮刺激方案,增加了约2.2万亿美元的额外支出(相当于约40%的GDP),以帮助受疫情不利影响的家庭和企业。

接替安倍的是他的副手菅义伟(Yoshihide Suga)。在战后数十年回避战略承诺之后,菅义伟的重点仍然是刺激疲弱的经济,并维护日本作为一个地区大国的地位。

2020年12月,在日本感染病例激增之际,菅义伟推出了另一项价值73.6万亿日元(约合6440亿美元)的经济刺激方案。这是菅义伟上任以来的首次援助,包括对数字化和碳减排的激励,旨在促进国内旅游、刺激消费和帮助企业的补贴项目的延长。

然而,上任仅一年,菅义伟就因应对疫情的方式而辞职,让前外相岸田文雄接任。岸田文雄于2021年10月正式上任,他被视为比他的前任更自由。

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