柬埔寨西港吧百度贴吧(资深投资人刘磊:柬埔寨西港全是泡沫?他们根本不了解情况)

作者:多多找房CEO 刘磊

资料来源:柬埔寨创投圈

说起房地产,我也算是资深从业人士,先是在保利干了七年,后来去房多多做了一年多的广西市场,再后来自己跑到深圳做专业房产投资。从业十年,不敢说是业内大牛,但多少积累了些经验,眼光也磨炼得毒辣了些。

投资是对未来做判断。近年来,柬埔寨投资越来越火,我也动了心思。

去年我跟几个搭档去西港考察,看完之后觉得很不错。当时看了海边的一块地,租金20$/月。我做事比较严谨,从政治上、经济等方面对这块地做了风控分析。一番调查后我觉得可以,就去见地主。结果地主开口就说现在涨到35$/月!我一下子懵了,之前从来没遇到过一次涨价75%的情况。这次经历让我切身体会到了西港土地市场的火爆。

后来我投资了一个土地中介门店,刚好赶上井喷期,一个月就回本了。从业多年,我深知中介的优势是信息,于是遇到好的土地我就屯下来。赚了多少钱我就不透露了,但是我可以说西港的土地投资是全世界最赚钱的生意之一。

除了土地市场,西港的房租收益率也高得惊人!房租的回报率可以达到25%,买套房子,4年回本,而国际上房租的年化收益率平均是4%。

很多人劝我说这么疯狂的市场,泡沫马上就要破了。其实他们根本不了解情况,西港目前绝大多数买地建房的人,都是身价千万左右的小老板。整个西港两年砸了四千个亿,是没有一点杠杆的,全部是自有资金。

为什么呢?

柬埔寨人和中国人不一样,他们没有储蓄习惯,银行存款少,贷款利率自然要高,本地人房贷利率高达十几个点,中国人在柬埔寨贷款更困难。国内有外汇管制,钱都出不来,更别说玩杠杆了。唯一的优势是可以卖楼花,减轻一点资金压力。

西港租金高的离谱,是因为市场倒挂,租金利润前置。最根本的原因还是西港的发展速度太快了。整个西港,四层以上的楼,全部是近两年盖的,即使如此还是供不应求,做网投的人源源不断地涌入,房子供不应求,租金肯定直线上涨。以后市场供应量上来了,租金会下调,利润率从25%到20%再到10%,慢慢下滑,但是这需要近十年的时间,在下滑之前你早就赚够了。

其实,我真心认为年轻人选择东南亚是对的,因为只有这种快速发展的城市,才有很多年轻人阶层跃迁的机会。发达国家的架构已经非常完善了,没有太多机会让你出头;国内很多大城市也都到了拼爹的阶段,背景普通的年轻人机会越来越少。

不过我还要提醒一下:如果你确定西港是值得投资的,就要马上去执行,窗口期是有限的。

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