柬埔寨租房子安全吗(在柬埔寨,最坏的人不是带你去赌场,而是带你去买房子)

陈廷国 世界灵敏度

中国的改革开放创造了很多财富,创造了经济上的中国奇迹,这其中有很多不可复制的因素,不等于这一套换个国家也可以行得通。

对于柬埔寨的房地产,我的看法是,10年后再来投资。

(作者陈廷国是柬埔寨某手袋厂的总裁,本文依据他2019年8月18日在世界灵敏度的演讲整理)

6月22号,柬埔寨西哈努克港一栋在建的7层大楼坍塌,造成54人死伤,其中的死亡人数甚至超过受伤人数。这是一起触目惊心的事故。

大楼的开发商是一名中国商人,建筑面积500平方米,租赁期20年,按原来的设计图纸计划建5层,钢结构,没有打地基。该商人一边盖楼一边招租,发现有意承租的人不少,于是就擅自增建两层,在装修的时候大楼倒塌。

事故发生后,商人被逮捕,西港的建设主管部门出来说,发生坍塌的建筑物没有申请施工许可证,属于违规建设。在柬埔寨,报建的成本大概需要1万美元,包括这名商人在内,很多人宁愿花费5000美元去请客走后门也不走正规流程,这也是一种中国方法。

由于塌楼事件,现在西港在重新审核各类建筑是否符合审批流程,这有利于建筑标准和质量的提升。与此同时,原本经营很多年的工厂厂房,也需要拿当年报建的文件去重新审批,这也给很多企业带来很大的不便。

中国的改革开放创造了很多财富,创造了经济上的中国奇迹,这其中有很多不可复制的因素,不等于这一套换个国家也可以行得通,做生意的模式也是如此。目前很多人跑去柬埔寨投资,往往只靠着别人只言片语的介绍,或者一两次短期考察就下决定,盲目地以为柬埔寨就是以前的中国,让当地人产生人傻钱多的印象。还有很多人不守规矩,喜欢走捷径,败坏了中国人的声誉。

我在珠三角管过工厂,目前在柬埔寨经营手袋厂,今年是在柬国的第八年,希望通过今天这个活动,分享一些在柬埔寨投资的思考,传达一些更切合当地投资发展实际的个人想法。

柬埔寨的基本情况

柬埔寨是一个什么地方?在评估柬埔寨适不适合投资之前,首先需要分析它跟其他国家有什么不同。

第一,柬埔寨是一个佛教国家,95%是佛教徒。在目前世界范围的动乱中,有很多是由宗教原因引起的,但由佛教所引发的极少。整体而言,佛教徒是比较善良和容易相处的。

其次,目前柬埔寨人生活上还是比较清苦的。当地人上下班坐的都是货车,密密麻麻很辛苦地站在车厢里,吃得也很差,所以时常有工人因为营养不良而晕倒。

第三,柬埔寨生产成本在不断提高。因为有工会在争取权益,政府为选举也要拉拢工人,因此每年都在提高最低工资。我去柬埔寨第一年,最低工资是61美元,今年涨到182美元,除此之外还有其他支出:全勤奖、员工保险、车费及餐费补贴、加班费还有其他奖金等,综合起来每个工人单月成本在320美金左右,这甚至和国内一些地区的用工成本接近。用工成本快速上涨,让很多在柬企业主头疼不已。

第四,柬埔寨人的家庭观念很浓厚。好处是工厂不需要包吃住,就算提供宿舍,他们也不愿意住,下班一定要回家。坏处是他们不愿意背井离乡出去打工,除非工厂开到家门口。

柬埔寨有1500万人口,里面有130多万人是到国外打工,主要到泰国、中东、韩国和马来西亚。剩下的人里面,在制造业工作的不超过100万,原因主要就是工人一定要在家门口就业,远的地方不去,而工厂主要集中在一些城市的工业区里面。不过你也不用担心工人不够,因为在你来开厂之前,已经倒闭掉了10家工厂了。

另外,在柬埔寨,很多时候都是男方住在女方家里,很多父母不只为女婿送上嫁妆,连整个家都送给你,所以中国小伙子假如还没有结婚,可以考虑去柬埔寨找对象。

第五,柬埔寨的气候很适宜农业生产,平均温度在32°C左右,只有雨季和旱季之分,虽然经济不发达,没有完善的水利设施,但也不会饿死人,甚至每年还有接近10万吨大米出口。泰国大米种植可以做到一年三熟,越南一年二至三熟,柬埔寨基本只是一年一熟。因为没有水利系统,只能按照自然气候来种植,这使得柬埔寨米的质量比较高。

第六,柬埔寨的贫富分化很厉害。普通人生活很艰苦,但有钱人的财富多得令人乍舌。劳斯莱斯这样的豪车,往往一摆出来就卖光了。财富高度不集中,意味着寻租空间很大,对营商来说就未必是坏事情。

第七,柬埔寨的行政效率很低。一个工厂要做出口,需要到柬埔寨发展理事会(CDC)办手续,从申请到批下来,要盖27个印章,经过27个部门。此外,货柜的清关费等于中国的3.5倍,越南的4倍,这还只是明的费用,不包括暗的,海关收的钱有打单的,有不打单的。还有商检,我好几年没有见过任何商检,但是它有发票。这就是柬埔寨。

柬埔寨工人的特点

1. 效率问题

在柬埔寨招工很容易,但工人的效率比较低。举一个例子,我们工厂当时搭建一个考勤打卡的通道,需要砌的砖不会超过10000块。在国内,一个熟练工人一天可以砌2000块砖,而我们的小工程交给一队柬埔寨人做,由一个包工头带7个工人,足足做了一个月!

不过柬埔寨工人有他的好处。工厂流水线每道工序都要求固定化、标准化,在中国教会工人之后,回头他会按自己的想法做,因为他认为自己的办法效率更高。中国工人是很聪明,但他不会考虑到下一道工序的衔接问题。而柬埔寨的工人,只要带到他学会,就会每天按部就班地执行,而且通过管理,产量也会慢慢地提高。

2. 加班态度

我有一个观察就是中国工人没有今天,柬埔寨工人没有明天:中国工人上班时没有人会问今天晚上要不要加班,如果真有人问,也有人会善意地提醒灯熄了就下班了嘛。柬埔寨的工人权益保护意识比较强,加上欧美等国家要求供应商加强劳工权益保护,所以如果要求工人加班,都需要进行登记,需要工人心甘情愿地加班才行。

这是因为柬埔寨人本身有乐观的特性,虽然他们的生活看起来清苦,但他们自己并没有觉得苦,在世界幸福指数的国家排名中,柬埔寨一直都位列前十。他们没有攀比心理,不会患得患失,认为今天的快乐比明天的财富更重要,所以国民的储蓄率低,赚到手的钱很快就花完了。你跟柬埔寨工人说明天的计划和规划,他们是听不进去的。

不过,经过这么多年的工业化洗礼,柬埔寨人也有一些改变。以前没有储蓄习惯的人,现在也会有意识的让自己的财务不要太紧张,会多预留一点钱。当然,从银行储蓄率来算,对比中国还是有很大差距。

3. 工厂的隐性成本

柬埔寨的公众假期很多,去年竟多达35天,虽然去年最低工资是174美金,但折合假期的成本来算,去年成本比今年还高。柬埔寨政府也意识到这个问题,明年开始减少6天公众假期,对于工厂来说就意味着减少了十多万美元的成本。

这是因为中国的工厂是计件的,出货之后停工了,工人就先回家,没有工资。而在柬埔寨,工厂停工依然要给工人50%的工资(以平均工资算)。

4. 管理者的心态

近年来,不少中国制造业企业到柬埔寨设厂,中美贸易战爆发之后就更多了。这些企业,有赚钱有赔钱的,有的企业三天两头罢工最后做不下去了,有的企业则一直运转顺畅。这里面的一个重要差别就是管理者的心态。我所管理的工厂,都没有发生过罢工,其中有什么特别之处?

管理企业就像排演剧本,每个角色都要事先设计好。我自己一直是扮演一个大好人的角色:我学过跌打和医术,遇到有工人上班时扭到脚,我就选择在车间现场帮他治疗,是真的有效果的。加上日常管理中对工人的一些关照,所以工人对我还是非常尊重的。

有人用一个字来概括中国人,就是礼,礼不是做样子,不是像日本人一样表面客气鞠个躬就可以,其中更重要的是诚意。此前我在中国也管理过很多企业,同样从来没有发生过罢工或者和工人冲突的事件,主要依靠的还是这个礼字。

中柬之间不同的商业思维

柬埔寨以前是法国的殖民地,所以当地人做生意也习得了法国人的方式。他们和你做成一笔买卖,就希望之后三年不再见到你,所以在计算利润方面,会给自己预留很大的空间,有一种开一单吃三年的心理,不会无原则地接受客户讨价还价,如果觉得客户还价低了,就不愿意继续交易。

而中国人恰恰相反,不愿意放走客人,10元的商品客户觉得贵,可以给你6元的,6元还觉得贵,没关系,还有2元的……不断讨价还价,尽量留住客户。

所以柬埔寨商家很怕中国商人的竞争。尽管柬埔寨人普遍比较友好,但是在商业竞争方面,可能早晚还是会发生摩擦。国内的很多商人,因为过往30年都是比较顺利的,到了国外容易自以为是,用在国内形成的习惯去做,就很容易犯错。

买房是10年后的事

柬埔寨的土地原则上只卖给柬埔寨人,其中包括申请入籍人士、成功拿到身份证和护照的人。中国的土地只有使用权,柬埔寨则是永久产权。

现在的柬埔寨的土地市场还处在面粉价值高过面包阶段——已经完成建设的土地就是面包,包括高楼、厂房之类,面包的用途已定,升值空间不大,而面粉也就是未开发的土地则意味着无限的可能性。

柬埔寨的土地没有区分工业土地和住宅用地,但当你的建筑落成之后,那就等于固定了用途,再想改成其他用途,就行不通了。我2013年买的房子,到现在升不到50%,而如果当时买了土地,起码涨了10倍。

现在西哈努克港的土地价格已经从几十美元一平炒到几千美元。购买土地之后做什么?很多人都会想做黄赌毒牟取暴利,所以西港到处都是赌场,这是一种很不健康的发展思路。柬埔寨政府已经意识到有问题,中方也派遣不少人过去,协助大力打击网络赌博,近期就抓了100多人,今年以来遣送回国的已经超过700多人。

柬埔寨买土地是买实际使用面积,所以成本更容易算,用地摊比例计算,目前最贵的楼盘造价也不会超过800美元/平方米,而现在金边的房价要卖到3000多,利润非常高。但这跟国内一线城市动辄5万人民币以上的房价相比,仍然是很便宜的,所以很多人跑到柬埔寨,一买就是好几套。这些人仍然沿袭国内的思维,认为房子一定会涨。

其实柬埔寨在2008年就已经有过一次房地产高潮,有一栋叫做40层的大楼,盖好40层之后就没了下文,公司倒闭了。那栋楼闲置了10来年,最近才有中国公司接手要重新装修。

所以我的看法是买楼要谨慎,因为房地产要真正能够发展起来,是要在市政建设比较好的情况下。而柬埔寨目前的道路建设、电力等基础设施,跟中国完全不能比,即便在金边,大部分道路也是坑坑洼洼;电力供应属于看天吃饭,雨水多的时候甚至可以出口电给越南,一旦两个月没下雨,连首都都会供电不足。更要命的是,变电站等设施大都又旧又烂,即使有电也很难发挥作用,所以我们的工厂才会一天停电10多次。

商品房视野比较好,但停电了怎么办?工厂还可以放发电机,你买商品房怎么去放发电机?

简言之,这种高层楼宇,柬埔寨一般人住不起,因为贵;那些住得起的柬埔寨人则不会去住,因为不方便。现在去买房的中国人都不是自己住,很多人一买就买几套,买来做什么?期望有人继续以高价接盘,实现投资收益,但真的能转手吗?可能一半价钱都不可能。

所以对于柬埔寨的房产,我的看法是,10年后再来投资。说句得罪人的话:目前去柬埔寨考察,最坏的还不是带你去赌场的人,而是带你去买房子的人。

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THE END
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