柬埔寨投资法实施细则还有效吗(中国商人纠纷“恐惧症”,投资柬埔寨的绊脚石)

8·18事件与持续两年的疫情,对柬埔寨的市场造成的冲击难以估量。而西港烂尾楼就是最直观的呈现。

1155栋烂尾楼遍布在这座飞速崛起却盛况难继的城市中,像一道道暴露、撕裂的伤口。而其背后更为严峻的是,中国人的投资信心也在接连的打击中陷入了烂尾的危机。

从去年末开始,柬埔寨投资相关的大动作不断,《新投资法》颁布施行、成立金边和24省投资委、中柬贸易投资洽谈会成功举办、解决西港1155栋烂尾楼问题大会召开...

柬埔寨三管齐下:解决现存的投资问题、为将来遇到问题搭建解决机制、提供投资奖励吸引外商。这些边扫屋子边请客的努力,能否重建中国投资商的信心?

记者:谢善龙

编辑:袁宇鹏

协商调解与诉诸法律

中国投资商的纠纷恐惧症

2019年8月15日,朱女士与房东签下房屋租赁合同。但签订合同后的第三天,洪森总理签发8·18禁赌令,之后仅仅两周内,就有超过12万中国公民离开柬埔寨,不到3个月时间,当地的房租就降到了原先的50%。

紧随其后的就是柬埔寨的疫情爆发,让本就遭受沉重打击的西港市场雪上加霜。朱女士当时就有避免损失继续扩大、结束合作的想法,但房东主动提出优惠期福利,将原本每月65000美金的房租降到10000美金,同时在6个月的福利结束后,再根据市场价格重新定价。

因此,朱女士选择继续发展。但在优惠期结束后,房东直接延续了原先每月10000美金的定价,这与朱女士了解到的如今该地段每月3000美金的实际市场价格相差甚远。朱女士无法接受,便一直延搁了交租。双方的争议至今没有解决。

图源于网络

朱女士希望通过法律解决纠纷,但无论是当地律师还是了解柬埔寨法律的律师,都向其建议尽量通过协商解决,因为在柬埔寨通过法律维护中国投资商的利益时,需要面临种种困境:语言的不通、律师的倾向性、一些法外渠道的干扰......

但朱女士遇到的问题,只是近两年西港爆发的中国投资商与当地地主的无数起矛盾其中之一。在投资纠纷相关的新闻、帖子下方可以看到,许多人对于有意通过法律解决纠纷的投资商,都进行了劝退。

这背后,是中国投资商对于目前柬埔寨经济纠纷处理机制的不信任。通过搜索新闻报道可以发现,相对获取圆满解决的案件,往往是在洪森特别助理东达拉或者国土部等参与的情况下。而大量普通的经济纠纷,在诉诸法律后就会因为种种原因被搁置,最终不了了之。

朱女士在警局接受调查的时候,自己邀请来的律师甚至直接告诉她:你要打官司的话,现在就得停业;花一年时间打官司,甚至80%概率会输掉。你坚持打官司的话,我也不给你做律师了。而因为矿产纠纷对簿公堂的吕国立也告诉记者:花了1.6万美金,最后什么都解决不了。

但让中国投资商最终对通过法律解决纠纷感到失望的原因是:无论案件结果如何,中国投资商都输了。前不久,一场长达两年多、在中资企业与三星将军间爆发的土地纠纷终得解决,但项目被延误两年多,造成的巨量损失也已经无法挽回了。

正是一桩桩惨痛的教训,让中国投资商患上了纠纷恐惧症。纠纷不可怕,但是纠纷爆发后,缺乏一个完善的解决机制才是最可怕的。如果一旦遇到纠纷,面对必输的结局,还有多少人愿意冒此风险进行投资?

烂尾楼尾大难掉?

一种探索与尝试

在7月3日,由财经部和西港省官员主持召开、部分西港中国投资者与本地地主出席的会议,集中讨论了目前西港1155栋因租地盖楼产生的烂尾楼的问题。

这个数字,占到了西港所有建筑数量的70%至80%。正如财经部西哈努克省多功能经济特区规划项目总监蒋国丰所说,如果一年后大量外国游客和投资者回归,看到西港有这么多烂尾楼,会给他们造成非常负面的印象。

关于烂尾楼,在2020年就有大量中国投资者反馈,自己的房东或地主,突然失踪了。

因为在8·18事件和疫情的双重打击下,西港房租与全盛时期近乎天壤之别。投资商联系房东,或是为了商谈降租免租、结束合约,或是单纯为了交房租。但无论哪种情况,大量柬埔寨房东都会选择避而不见。

前者由于前后差距过大的房租,已经让柬房东难以接受;后者则是因为一些房东通过将租户拖入合同违约的泥潭,继而根据合约的相关规定,驱逐租户、收回地皮,最终吞掉地皮上面的物业资产。

这一情节在疫情期间反复重演,虽然中国投资商也在不断反馈,但并没有取得突破性进展。因为租地盖楼这种商业模式本身就存在先天性的缺陷与隐患。

因此,此次会议上,中国投资商就明确指出了当前租金定价不合理、土地容易被地主没收导致血本无归等问题,并且提出建议,希望改以双方合作的方式来开发大楼:本地地主以土地入股,中国投资者以房产的建筑和装修入股,双方按照比例持股共同联合开发。

而当地地主也提出了他们的困境:租地给中国投资者后,中国投资商建了一半的楼后就离开柬埔寨回国,且未收到任何租金。并表示租金问题可以通过商谈解决。

图源于网络

此次会议能否取得真正的突破与进展,目前还有待时间验证。但让中国投资商与当地地主、房东进行面对面的交流与洽谈,让双方能够直接了解对方的困境与诉求,本身就是一个成果。而此次会议由财经部和西港省官员主持召开,也是一个好的征兆。

边扫屋子边请客

三管齐下,柬埔寨在行动

遍布西港的烂尾楼如果能够大规模重新开工,不仅可以直接创收,更重要的意义在于它将由外而内改变这座城市的精神面貌,去迎接逐渐增多的投资商。这就是扫干净屋子的意义。

西港是柬埔寨经济发展的一个先锋与缩影,这座城市接连直面了8·18事件、疫情的冲击,去年的血奴事件,用郭宗仁省长的话来说,更是几乎搞垮柬埔寨的经济并严重影响柬埔寨的名誉。

因此,西港乃至柬埔寨迫切需要一个能够一雪前耻的成果,来重建中国投资者的信心。

但实现这个目标任重而道远,非一朝一夕之功,更需要三管齐下协同发力:解决现存的投资问题、为将来遇到问题搭建解决机制、提供投资奖励吸引外商。

在此次关于烂尾楼问题解决的会议上,各方已经在提出既能解决眼前问题、又面向未来合作的解决方式,并且尝试探讨通过建立长效机制,从根本上解决问题。

比如柬埔寨华人慈善互助协会就代表中国投资者提出,将租地盖楼模式改为与柬埔寨地主持股联合开发;以及财经部总监蒋国丰表示将向政府提交申请,争取给予投资者免交相关税收一年的优惠政策。

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而在全国范围内,柬埔寨政府也在不断做出新的尝试。6月21日,柬埔寨政府通过第120号法令,决定成立首都金边和24省投资委员会,以解决投资项目争议,作为审查和决定私人投资以及解决与投资项目有关的争议的机制。

这一新闻并未引起很多人的关注,却与在柬投资商息息相关。

投资委的建立,赋予了各省市政府决定与地方项目有关争议的登记和解决纠纷的权力,将进一步提高解决争议的效率。同时,将权力下放客观上也减少了权力对投资的掣肘。

但正如社会责任附属网络的执行董事San Chey指出的,投资委在建立过程中,必须要接触更多投资者,避免投资者沦为任何腐败集团案板上的肉

解决现存的投资问题、搭建问题解决机制,所有的努力都是希望能够重新树立投资者的信心,进而吸引更多的投资者。

去年10月15日,柬埔寨国王西哈莫尼签发王令,柬埔寨《新投资法》正式生效,不仅简化了项目审核时间,还提供了大量投资奖励。这是柬埔寨政府对投资者最为直接的鼓励。今年一季度,中柬贸易额达37.5亿美元,同比增长39.2%,增速居东盟国家首位。这表明投资柬埔寨依然大有可为。

而随着航班增多、游客开始回归、疫情近乎从柬埔寨彻底消失,全面开放后的柬埔寨正在逐渐恢复市场的生机与活力,对于柬埔寨未来的发展,越来越多人也开始抱持更加积极的态度。

但道远而弥坚。一枚硬币有正反两面,如果三管齐下雷声大雨点小,没有对柬埔寨的投资市场环境真正有所改善,中国投资商必将再次感到失望。

因此,能否真正重建中国投资商的信心,且看这些大动作能否脚踏实地一一落实。

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每日国际视野柬埔寨国际情报员

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