柬埔寨房子怎样(GDP要100年才能追上周边市场,这种国家的房子你也敢买?)

最近来咨询海外房产的客户多了起来,大家都很警惕疫情后的大水漫灌会稀释自己的资产,提前着手布局。

一些客户知道布局海外很重要,却对具体选择哪个国家十分茫然,于是洋房姐姐请来一位有6年海外置业+从业经验的小哥,他吃过亏、踩过坑、赚了钱,基本了解大多数主流海外置业国家的交易内幕。

根据他的经验,来选择适合你的国家吧!

1. 不要盲目追求新兴国家的高增长

销售话术都是套路

2019年,你有没有折戟柬埔寨的朋友?

两年前水库论坛薛蛮子的一通操作,让柬埔寨房产在2018-2019年被推上风口浪尖。

投资房产的人都知道,发达国家的房产主要作用是保值抗跌,要想搏一搏,单车变摩托,还得看新兴国家。

火热的东南亚市场就是个例子,泰国、菲律宾的炒房神话,让柬埔寨、老挝、越南等国家的房产市场跃跃欲试,销售会告诉你金边就是20年前的深圳!西岗就是50年前的澳门!。

只要饼画的够大,总会有人失去理智。

然而事实却是,有的国家前景广,只是因为起点低,海外置业不要碰完全没有发展起来的国家。

以柬埔寨为例,GDP每年7%的增速不假,但经济总量和越南差11倍、和菲律宾差16倍、和泰国差20倍,就算每年翻一番,也要好几年才能到人家的起点。

投房产不是养孩子,你等不了他长大。

有一个理论,一个国家的房价,会在人均GDP从3000涨到8000美金这段时间迅速上涨。中国的人均GDP是在2007年达到3000美元,2015年达到8000美元,这8年时间也是我国房价上涨最快的时期。

从经济发展角度来讲,柬埔寨人均1000美金出头的收入根本不在这个区间。从人口发展角度来讲,仅有1600万人口的柬埔寨也撑不起销售口中的红利。

而且稍微了解一下你就会发现,柬埔寨国民懒散、基建水平极差、产权结构诡异,整个国家的大部分国民还在生存线上下挣扎,实在看不出哪里能和深圳、澳门比。

2. 有的成熟市场也不靠谱

这个指标告诉你能不能有人接盘

有些新兴的房产市场并不靠谱,一些传统意义上相对发达、稳定的市场也未必能闭眼入。

这些市场不像第一梯队的美国、英国、日本那么强,保值能力没得说;也不像菲律宾、泰国之类的热门新兴市场还处于高速发展期,有美好的未来故事可以讲。

比如希腊和土耳其。

这俩都是移民国家,房产受人关注很大程度上是因为希腊绿卡和土耳其签证,但也有不明就里的纯投资者去做了韭菜。

这里的销售喜欢的话术是:再怎么着,你手里还落了一套房子!

认可这个观点的人,你一定没有体会过房子到手后贬值50%的感觉,也没有体会过一个月大几千房产税的感觉,更没体会过流浪汉住进去房子就归别人的感觉。

在大多数人眼里,即使是空房子也是一种资产,然而租不出去的房子,不但不能产生稳定现金流,房主还要付出持有成本,其实是一种负债。

也有销售用低价吸引投资者:您看看这房子一米只要2万,发达国家永久产权精装修,多便宜!但便宜绝对是最糟糕的消费理由之一,正确的思路是思考:这个价格和同地区的比怎么样?好租/好出手吗?

对于第一个问题,你可以问问销售:这房子周边二手房是什么价格?所有房产的价格参照物,都不应该是其他国家或者城市,而是周边的二手房价。

而第二个问题则涉及一个原则:经济明显下行,而且看不到反弹希望的国家不能碰。

还是拿希腊举例,妥妥的发达国家,但债务危机之后一直没缓过气,看看这个就业率,一个国家有一半适龄人口不工作,你还指望房子有人接盘?

3. 每个国家都有赚钱机会

但别跟中国比

看到这个小标题是不是觉得打脸了?刚刚才说了没开始发展和经济下行的国家不能买,现在又说每个国家都有赚钱机会?

每个国家确实都有赚钱机会,即使是刚刚才踩过的柬埔寨,热门地区房价前两年也涨了10%。只不过都是中国人卖给中国人,人为制造的需求,没有实际增长点的市场,有接盘侠也能赚钱,不过风险可就不一样了。

火中取栗,别不小心把钞票火化了。海外置业还真不能太贪心。

买房最怕对比,很多想投资海外的人,犯的第一个错误,就是拿自己过去的认知和预期,与即将投资的国家做对比。尤其是咱们国家过去十几年的房地产市场,很容易让人误以为全球遍地都是神话。

如果选择发达国家,那就是求稳。

发达国家的房地产市场经历了几十上百年的发展,房产交易体系成熟,市场相对稳定,所以别指望捡漏暴富的机会,真能赶上是运气,别强求。

目前英美加澳等发达国家,每年的房价涨幅高于通货膨胀率,但是低于股票指数的涨幅,适合作为保值抗通胀的资产配置,房租还能带来稳定的现金流。

进阶玩法是抓住每个市场的周期性波动,英国的房地产市场是有名的规律波动,在波动的同时就会有好的时机。比如2011年抄底美国,2013年买澳洲,2015年买加拿大,在这些时间段买房的都可以赚到超预期的回报。

英国18年一轮的房产周期

相比这些发达国家,目前市场上比较火的以东南亚为主的发展中国家,就能找到更多的低价且能赚钱的投资机会。

举个例子。

2016年我朋友在菲律宾马尼拉买的现房,价格190万比索,当时合人民币才26万多,每年租金2.5万,目前市场价格将近48万人民币,如果算下综合收益已经超过了国内的几个一线城市。

当然并不是每个人都能找到这样的机会,同样是发展中国家,有人买了菲律宾,有人买了文章开头的柬埔寨。

不过这些国家的好处是,对于本身预算不高又想赚钱的投资者来说,对比动辄几百万起的英美投资,这些国家的房子即使亏损,也是在承受范围内,买前做好尽调也可以赌一把。

4. 政府的态度很重要

卖地能赚钱啊

如果一个国家的政府可以从交易中获取足够的利润,那么大概率会支持这个国家的房价上涨。

目前市场上主流的海外投资国家,基本都是土地私有化的国家,本身房价上涨的逻辑和我们国家不同,但是不管在任何国家,决定房价的都是土地成本+建造成本,当一个国家土地成本上升,会对当地政府产生价值时,这个国家就是我们需要选择的。

举几个例子。

美国的房产税的征收是根据房产评估价来决定的,当房价上涨时评估值也会一路上涨,房产税自然会越收越多。

另外,同样是东南亚发展中的明星国家,为什么菲律宾的房子涨得要比泰国快?

抛开人口和经济问题,菲律宾的房产在过户时需要支付10%~16%不等的印花税,同时还有每年很少的0.2%的房产税,而泰国的交易印花税只需要1%。虽然都是土地私有化的国家,但是同样的房产,菲律宾政府在这套房产交易过程中,收入却是泰国政府的十多倍。

5. 不要低估持有成本

买房是长期的付出

在国内买房,大家都适应了一种模式,就是低交易成本和低持有成本。正常国内房屋的交易成本在3%~5%(算上佣金),而且每年的养护费用只有物业费+取暖费(北方地区),一般不会超过一万块钱,但是国外房产的持有成本,有时会多到你怀疑人生

美国|超高房产税

美国的高额房产税一直是房产投资者的噩梦,不同的州收取的费率不同,一般会在房产购买价的1%~3%不等。

这是什么概念呢?

拿一套德州休斯顿30万美金200万人民币的房子举例,一年的房产税9000美金,每个月就是750美金,相当于如果你的房子空置一个月,就是5000多人民币没了,想想是不是很可怕?

加拿大、澳洲|海外买家印花税

在2016-2018期间、间,加拿大和澳大利亚多数城市出台了针对海外买家的印花税(也是因为中国人买的太凶了),比例从8%~20%不等。

这是什么概念呢?

发达国家的房价年平均年涨幅在4%~8%不等,购房时支付的印花税,基本上覆盖了一个房子2~3年的涨幅,也就意味着你买这些国家,3年内想赚到钱的可能性是非常低的。

日本|维护成本高

这里说一个实际案例,2017年我一个朋友被低价和高收益吸引,在日本福冈买了一套售价仅13万人民币的房子,出租回报率当时不错,每年净收益11%,但是由于这个房子年久失修,第二年底修缮金和物业费就涨了一万五。

这样一算,不仅收入都交了物业费,如果有一些额外维修的话,还要倒赔钱。

即使有以上层层关卡,海外置业依旧是很多人的选择,这只能说明:它真的香。

一笔投资实现资产类别(房产)和货币(外汇)的分散配置,吃到他国发展红利的同时对冲本国的潜在风险。

你需要的不是知难而退,而是找一个靠谱的人帮你排雷,洋房姐姐就挺靠谱,有想法就来找我吧!

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THE END
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