柬埔寨房子出租多少钱(太妖!月租金「15000」美元,收益率11%)

前阵子,

中国给非洲提供600亿美元的支持,

这事引起了挺大的争议。

倒是引起了我一点对非洲市场的兴趣,

越不发达的地方,越有机会,就像前几十年,外资进入中国,就像这些年,中资进入东南亚,

不差钱,也不差技术,进行降维打击。

出于好奇,以Knight Frank的报告为基础,

外加一些其它资料,研究了一下非洲的房地产市场,

分享一些研究的结论,因为没实地考察,可能跟现实状况有出入。

当然,我也是非常非常想去非洲考(wan)察(shua)的,但一时半会也找不到机会,摊手。

1、人口、经济发展。

从2000年开始,非洲经济年均增长超过5%,撒哈拉以南非洲地区年均增长接近6%。

不过2014年起,增速下滑,2015年降至2.1%,2016年1.5%。

目前呈现分化状态,从前撒哈拉以南的非洲发展强于北部,但2016年开始北非的增长高于撒哈拉以南地区。

虽然经济增长趋势减缓,但人口的增长趋势上,依然强势。

非洲人口的增速不仅在世界范围内一骑绝尘,而且人口年轻,人口结构完美。

联合国预测,2100年前,非洲的人口将超过40亿,占全球人口40%。

此外,如今的非洲城市化的进程也在不断加剧,

据联合国预测,非洲人口总城市化率将从目前的约40%增长到2040年的50%以上。

未来,将形成诸多千万以上人口的特大城市。

整体环境上,

一方面,目前的非洲,经济发展上面临不确定性,给房地产的发展也带来了不确定性,

另一方面,人口总量大,城市化进程快,这些会成为房地产发展的有利条件,

2、房地产开发状况。

在非洲,有钱人基本是自建房,穷人可能居住在茅草屋、铁皮屋或者临时屋。

大部分供给的主体是来自政府的福利房。

因此,这里说的房地产市场,由房地产开发商来开发,

并不是市场的主流,并非面对普罗大众的市场,实际是一个规模较小的市场,

是当地富人以及外国人的游戏。

但另一方面,这将会是个越来越大的市场,

原因在于城市的人口在不断增加,城市化进程加快,越来越多的人来到城市中,而人们对于现代化的、功能齐全的住宅的需求也越来越大,供需并不平衡(这一点,其实和很多越南、柬埔寨有点类似,也是一种形式的消费升级)。

正是在这样的局面下,越来越多的国际资本进入这个市场,英国、南非、中东、中国、日本……

(图片来源:Knight Frank)

国内的一些企业,已经在非洲开发了房地产项目。

当然,这个风险也是非常高的。

非洲的土地制度并不完善,一方面有殖民体系下的土地产权法律,但另一方面还在沿袭的旧的部落规范,新旧制度之间并没有很好的协调,导致一块土地可能卖给不同的持有人。

另一方面,中国企业对当地市场并不了解,难以造出符合当地人生活习惯的房子,造成滞销,这个是很多出海企业的通病,不单单在非洲,东南亚那边也是一样。

3、非洲的房价

非洲的房价并不低。

如前文,它针对的并不是普罗大众,

所以,实际上脱离了普通人的购买力。

早在2009年的时候,安哥拉首都罗安达的房产均价就在1.2万美元/平米,一套70平米的房子就得80多万美元。

它是全世界最贵的城市之一,

如今的北上深都难以望其项背。

其它非洲国家,大概200-300万人民币可以买一座独栋别墅的样子,优质地段的房价更高。

关于房价的涨幅,没有找到太多的数据,两个国家,

肯尼亚从2000年到2017年,房价翻了10倍,

纳米比亚的房价,在2008年-2013年,5年间涨幅超过了112%。

4、租金贵,租金回报率非常高。

房屋贵,房租也一样高。

根据Knight Frank的报告,在安哥拉的首都罗安达,优质的地段,

一个四居室的房子,每月的租金能达到15000美元,一个月月租超过了10万人民币!回报率为11%。

尼日利亚旧都拉各斯,优质地段的四居室,每月租金可以达到6000美元,回报率8%。

阿尔及利亚首都阿尔及尔,优质地段的四居室,每月租金4500美元,回报率7.5%。

刚果首都金沙萨,优质地段的四居室,每月租金10000美元,回报率7.5%。

赤道几内亚首都,优质地段的四居室,每月租金10000美元,回报率9%。

埃及首都开罗,优质地段的四居室,每月租金3500美元,回报率7.5%。

……

这里,任何一个数字,在中国都是不可想象的。

类比一下深圳,4卧的房子,能到人民币2万,就挺好的了。

平均看下来,优质的物业项目,

住宅的年回报率在8%左右,写字楼在10%左右,零售物业在10%,工业物业的回报率在13%左右。

(非洲优质物业租金排名,来源:Knight Frank,2015,点击查看大图)

写字楼、零售物业、工业物业的机会也很大。

(非洲商业租户指南,来源:Knight Frank,2015,点击查看大图)

5、中国人投资?

最后,划重点,单从这些数据上看,非洲是个有潜力的市场,

但这并不意味着,在建议大家去投资。

如上文说的,这些由开发商打造的物业,在当地并非是个很大的市场。

以上这些数字虽然很好看,但也可能有价无市。

对于中国人投资人来说,对当地环境不了解,加上极端不稳定的政治环境,很容易采坑。

当然,土豪随意。

但对于机构来说,借助于当地的城市化、优秀的人口结构,

借助于中国的一带一路,借助于600亿美元的援助,

也许是个不错的机会。

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THE END
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