柬埔寨房价多少钱一套(涨幅全球第一柬埔寨房地产泡沫大)

近日,胡润研究院发了一份《胡润2018年度全球房价指数》,报告显示,柬埔寨金边过去一年跃居全球房价涨幅第一位,涨幅达16.7%,远远超过中国主力城市北上广深的涨幅。

报告指出,柬埔寨金边成为海外置业投资回报最高的城市。笔者认为,在金边房价飞涨之下,有人赚的盆满钵满,有人则成了接盘侠。需要注意的是,金边的房地产泡沫不可忽视。

政治稳定仍是颗雷

柬埔寨政局可能是颗会炸的雷,稳定仍具有不确定性,这是投资柬埔寨房地产最大的风险之一。以碧桂园在马来西亚的森林城市项目为例,马哈蒂尔上台后便表示,森林城市不能卖给外国人。之前在国外铺天盖地进行宣传的新加坡旁 森林城市广告也已经销声匿迹。

当前,柬埔寨政局稳定,归功于政治强人洪森,然而洪森今年已经67岁,柬埔寨坊间也一直在传洪森还能再干多少年。房地产投资需要一个长周期,不光考虑3年,还应当考虑10年以后。那么,后洪森时代的柬埔寨政局将会面临哪些变数,向左还是向右,想必很多人都看不清。

洪森已经解决了最大的政治隐患,将反对党救国党取缔,救国党主席沈良西也难以再回到国内,对于洪森而言,下一步需要考虑的就是如何将总理的位置传给自己的儿子,或者亲信。如此一来才能够延续政局的稳定,但是,能不能做得到呢?

对于下一任上台的统治者会不会承认中资在柬埔寨的地位的问题,笔者是倾向于承认的。中国对柬埔寨进行了大量的援助,柬埔寨的经济发展已经严重依赖于中国,下一任统治者翻脸的可能性不大。

但是,柬埔寨在政权更替的过程中,如果出现街头运动,那么多中资来说都是灾难,更何况房地产。需要警惕的是,柬埔寨有过街头运动的历史,在2013年的大选中,高棉人游行长达数月之久,要求洪森下台,最后人民党与救国党进行政治妥协以及使用武力才评定了下来,现在仍有很多柬埔寨人因为制衣厂工作问题频繁罢工游行。

柬埔寨确实对华友好,对于柬政府而言,其中也获得了不少利益和好处,前两天洪森访问中国就收获颇丰。但是,读史使人明智,回看30年的柬埔寨史,不是没有反华的问题,红色高棉时期,波尔布特虽然与中国亲近,但仍有很多华人遭到迫害。

抄底柬埔寨房地产,底在哪里?

柬埔寨经济落后,很多人喜欢拿80年代的中国来做对比,再加上房地产中介的吹嘘,柬埔寨的未来蓝图一片美好,甚至有人将曼哈顿经济特区比绘成深圳,将西港描绘成澳门,相信这种观点的人要么对柬埔寨不了解,要么就是人傻钱多,不差钱。

深圳是中国在闭关锁国之下开放的窗口,早期所有的改革开放红利都集中在深圳,深圳依靠珠三角地区的人口劳动力优势,引进外资,打造了庞大的制造业产业链,早就了华为、OPPO、中兴、创维、TCL等知名制造业企业,这些企业现在仍然是深圳的纳税大户,也是中国的品牌名片。那么,柬埔寨有没有这种经济可持续发展的发动机呢?有没有如此庞大的人口红利呢?显然没有。

目前,柬埔寨的经济发展主要依靠旅游业、农业和制衣业,在大量中国房地产进来之后,想必柬埔寨政府正在享受卖地轻易获得的税收,GDP肯定也在高速增长,逐步走入类似中国经济发展的困局,大量资金开始脱实入虚,房价高涨不下,制造业萎缩,工厂倒闭关门工人失业,政府各种刺激经济发展的政策失灵。

因此,不是所有贫穷国家的房地产都是底部,因为这些国家的天花板本来就低,价格过高就容易形成泡沫。

柬埔寨人是不是购房刚需?

那么,到金边和西港购房人群有哪些?柬埔寨人是不是刚需?在柬埔寨的中国人是不是刚需?

哪些人是金边和西港购房的人群主体呢?笔者分为3类人,柬埔寨人、中国人、其他国家的老外。

其他国家的老外肯定不是消费柬埔寨房地产的主体人群,即使有也不多,这一点和在柬埔寨的中国人一样,很多人到柬埔寨是为了淘金,而不是为了定居,柬埔寨也并不适合定居,医疗设施非常差,柬埔寨的权贵阶层生病基本都跑到越南、泰国和中国治疗。教育环境一般,并没有什么国际知名院校,对于柬埔寨华人而言,小孩能到中国的大学留学就已然是镀金了。公共基础设施也很差,现阶段,柬埔寨的很多公路仍需其他国家援助修建,也有乡下的高棉人日常的饮用水是雨水。

笔者在一个柬埔寨房地产的网站找到报价,目前金边的房地产排名前7的房子,房价在2000美金至3700美金之间,即人民币1.4万人民币至2.6万人民币之间。

推介柬埔寨楼盘的理由是,小区周边有知名国际中小学,在这里上学的小孩基本都送到国际名校去留学。售房中介以中国学区房的模式去套路柬埔寨的楼盘,也就是说,跑去柬埔寨买套房子就是为了让小孩在金边读书,再送到欧美国际知名院校去读。生活在金边的朋友告诉笔者,柬埔寨的国际幼儿园和小学价格非常高昂,一个学期花费近4000美金,想必中国人是不会为了送小孩到金边读书而买套房子的。

那么,柬埔寨人是不是这些楼盘的刚需?以柬埔寨的普通公务员来看,他们的月收入是300美金左右,金边一套房子一平米是2000美金,100平米的房子售价差不多是20万美金,普通公务员不吃不喝一百年也买不起。当然,有隐性收入的除外。

柬埔寨的制造业工人月收入差不多在200美金左右,这些人就是不吃不喝200年也买不起。

更何况,柬埔寨贫富差距非常,有钱的权贵阶层非常有钱,通常会自家买地盖小别墅居住,穷人则住在偏远地区乡村的茅草屋里。因此,柬埔寨人也很难成为这些地产的主力消费人群。

吸引中国人到柬埔寨买房的最佳理由是,投资。中国人投资柬埔寨房地产不是没有缘由,近些年国内房价高涨,在房只住不炒的高压政策下,大量资金无处投资,外流东南亚成为一个选择。

从中国包一架飞机,拉一帮有钱的中国大妈飞来金边,安排好固定路线,皇宫、政府、砖石岛、金界、楼盘、西港转一圈,一个个抄底柬埔寨房地产的宏伟决定就这么产生了。

到底是抄底金边,还是被抄底,就看入场的顺序了。

以上浅见,欢迎留言盘我。

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