柬埔寨房价多少一平方2022(美国和加拿大的房价涨幅放缓)

经济团队| 2022年9月09日

到目前为止,已经公布2022年第二季度住房统计数据的58个世界住房市场中,有49个国家的房价上涨,只有9个国家的房价下跌。但这实际上是一种错觉!大多数国家的高通胀导致房价似乎仍在强劲上涨的假象。

全球房地产

在截至2022年第二季度的一年中,经通货膨胀因素调整后,只有34个国家的房价上涨,24个国家的房价实际下降。

事实上,就发展势头而言,全球大部分房地产市场现在都出现了放缓的迹象。按实际价值计算,增长势头明显减弱:在全球58个房地产市场中,只有12个市场的增长势头强于去年,而其余46个房地产市场的增长势头较弱。简单地说,如果房地产市场今年上涨的速度比去年快(或下跌的少),势头就会增强。

这可能表明,全球房地产繁荣可能开始失去动力,考虑到不断恶化的负担能力、飙升的通货膨胀、乌克兰危机以及持续的疫情的综合不利影响,这并不奇怪。

至2022年第二季期间:

1. 在一直是关键市场的美国,增长势头减弱,Case-Shiller指数和FHFA指数仍在上涨,但由于需求下降和房屋建筑商信心低迷,上涨速度明显放缓。

2. 欧洲的房价涨势正在大幅放缓,在我们的全球调查中纳入的27个欧洲国家中,只有7个国家在2022年第二季度的势头较上年同期更强劲。德国和英国等主要欧洲市场正在失去动力,而西班牙和意大利的实际房价目前正在下跌。

3. 亚洲房地产市场正在进一步走弱。在我们的全球调查所涵盖的14个亚洲国家中,只有3个国家在2022年第二季度的增长势头较上年同期更强劲。例外包括越南、台湾和日本。

4. 太平洋地区的房地产市场基本面依然强劲,但房价增长速度正在放缓。

5. 中东和拉丁美洲是一个好坏参半的市场,但更多的市场失去了动力,而不是增长了。

6. 在我们截至2022年第二季度的全球房价调查中,根据通胀调整后的数据,最强劲的房地产市场包括:土耳其(+45.88%)、HCMC、越南(+19.44%)、罗马尼亚(+14.17%)、冰岛(+12.92%)和新西兰(+11.99%)。

房价同比跌幅最大的是斯里兰卡的科伦坡(-35.55%)、哥伦比亚的波哥大(-14.64%)、埃及(-14.09%)、柬埔寨(-11.65%)和波多黎各(-10.95%),这也是经通胀调整后的数据。

在其2022年7月发布的《世界经济展望》更新中,国际货币基金组织(IMF)再次将2022年全球经济增长预期下调至3.2%,低于4月份预测的3.6%,也低于去年强劲增长的6.1%。

通货膨胀一直是许多国家房价上涨的一个因素。最明显的是在土耳其。土耳其的通货膨胀率在2022年7月达到了可怕的79.6%——24年来的最高水平。截至2022年第二季度,土耳其房价上涨了160.57%,即使扣除通货膨胀因素,土耳其房价也上涨了45.88%。

为了遏制通胀压力,许多央行现在都在迅速提高关键利率。高通胀降低了消费者的购买力,而连续加息则增加了借贷成本——这两者都是导致房地产市场灾难性崩溃的关键因素。再加上黯淡而不确定的全球经济前景,以及俄罗斯入侵乌克兰的影响,全球房地产市场的前景现在明显向下行倾斜。

美洲:美国和加拿大的房价涨幅放缓

在经济放缓、通胀飙升和全球经济不确定性加剧的情况下,美国和加拿大的房价持续上涨,尽管速度要慢得多。

在经历了9年的强劲房价增长之后,在需求下降和经济放缓的情况下,美国房价继续上涨,尽管速度有所放缓。经季节性因素调整的标普/Case-Shiller全国房价指数在2022年第二季度同比上涨8.18%(经通胀调整),2022年第一季度同比上涨10.12%,2021年第四季度同比上涨10.38%,2021年第三季度同比上涨12.6%,2021年第二季度同比上涨12.26%。美国联邦住房金融局(Federal Housing Finance Agency)发布的数据支持了这一观点。该数据显示,经季节性因素调整后,2022年第二季度美国仅购买的房屋价格指数(经通胀调整)同比增长8.31%,低于上年12.26%的增幅。

按季度计算,标普/Case-Shiller指数在2022年第二季度上涨了0.24%,而联邦住房金融局指数上涨了0.98%。

日益恶化的住房负担能力正在损害需求。2022年7月,现房销售同比大幅下降20.2%,经季节调整的年率为481万套。同样,2022年7月,新房销量同比下降29.6%,经季节调整后折合成年率为51.1万套。

根据全美住房建筑商协会(NAHB)/富国银行住房市场指数(HMI),美国房屋建筑商信心在2022年8月连续第八个月下降至49,为2020年5月以来的最低水平,同时抵押贷款利率和建筑材料成本上升。50是积极情绪和消极情绪之间的中点。

根据美国经济分析局(BEA)的数据,2020年美国经济收缩了3.4%,相比之下,2021年美国经济增长了5.7%,是1984年以来最大的增长。然而,根据国际货币基金组织(IMF)的预测,由于通货膨胀飙升,加上俄罗斯入侵乌克兰的影响,今年的经济增长预计将放缓至2.3%。

加拿大的房地产市场持续增长

加拿大的房地产市场持续增长,但增长速度似乎正在放缓。2022年2季度,全国11个主要城市实际房价同比上涨7.95%,增速低于2022年1季度的11.01%、2021年4季度的10.17%、2021年3季度的12.34%和2021年2季度的12.55%。第二季度房价环比上涨3.73%。

需求正在放缓。根据加拿大房地产协会(CREA)的数据,2022年7月,实际销售交易数量同比下降29.3%。大约四分之三的当地市场销售下降,主要是大多伦多地区(GTA)、埃德蒙顿、卡尔加里、大温哥华和弗雷泽谷。与去年创纪录的666995套住宅销售相比,这是一个大幅转变。住宅建设也在走弱,2022年上半年住宅开工数同比下降9.8%,竣工数略有下降1.4%。

最近,加拿大银行将该国2022年的经济增长预期从此前预测的4.25%下调至3.5%,原因是不断上升的通胀减少了家庭财富,而且全球供应链中断对制造业产生了负面影响。

拉丁美洲的房地产市场遭受重创

智利的房价继续上涨,尽管速度要慢得多,而墨西哥的房价基本保持稳定。另一方面,巴西、秘鲁和哥伦比亚仍在挣扎。与去年同期相比,这些国家在2022年第二季度的表现都较弱。

在经济急剧放缓之际,智利的房地产市场正在迅速降温。2022年第二季度,全国新建住宅均价同比上涨5.48%,增速低于上年同期的10.71%。第二季度房价环比上涨2.82%。智利今年的经济预计仅增长1.5%,较2021年11.7%的强劲增长大幅下降。

墨西哥房地产市场稳定,全国房价指数在2022年第二季度同比仅上涨0.2%,而2021年第二季度同比增长1.67%。按季度计算,最近一个季度房价小幅上涨0.65%。2021年,墨西哥经济增长约4.8%,部分从2020年8.2%的大幅收缩中复苏,预计今年将适度增长2.4%。

巴西的房地产市场仍然不景气,圣保罗的实际房价在2022年第二季度下降了6.77%,比上一年的3.63%的降幅更大。按季度计算,圣保罗第二季度房价下跌了1.13%。自2015年以来,经通胀调整的房价一直在下降,自新冠肺炎疫情以来,下降速度再次加剧。巴西今年的经济增长预计将放缓至1.7%,大大低于2021年4.6%的增速。

秘鲁房地产市场的困境正在恶化。在截至2022年第二季度的一年中,房价大幅下跌了9.6%,远低于去年同比下跌1.72%的水平。上个季度房价环比下降了1.58%。预计2022年秘鲁经济将增长3%,较去年13.3%的增速大幅放缓。

哥伦比亚的房地产市场在经历了几年的强劲价格上涨后,仍在持续低迷。在Bogotá网站上,截至2022年第二季度的一年中,房价大幅下跌14.64%,远低于上年同比3.22%的跌幅。最近一个季度,房价环比下降了4.06%。哥伦比亚经济预计2022年将增长5.8%,2021年增长10.6%,2020年下降7%。

南非的房地产市场仍然低迷

南非的房地产市场在过去的五年里一直低迷,现在依然疲软。截至2022年第二季度,中等公寓价格指数下降了3.74%,此前2022年第一季度、2021年第四季度、2021年第三季度和2021年第二季度分别下降了1.83%、2.06%、1.47%和0.53%。按季度计算,最近一个季度房价环比下跌了1.57%。预计今年南非经济将温和增长2.3%,较上年的4.9%有所放缓。

波多黎各的房地产市场正在失去动力

经过短暂的复苏后,波多黎各的住房市场再次放缓,其经季节调整的仅购买住房价格指数在2022年第二季度同比大幅下降10.95%,而2021年第二季度同比增长13.65%。最近一个季度,房价环比下降了5.47%。

在过去十年的大部分时间里,波多黎各的住房市场遭受了巨大的损失。该岛经历了长期的经济危机、巨额债务、高失业率和持续的人口流失。波多黎各负债700亿美元,养老金负债500亿美元,2017年5月申请破产是美国历史上最大的破产案。根据国际货币基金组织(IMF)的估计,在全面取消旅游限制并引入对旅游业的充足财政支持后,今年的经济增长预计为4.8%,高于去年1%的增长率。

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