柬埔寨房产网费用(史上最全菲律宾房产投资指南,你想知道的都在这里)

拥有6.5亿人口的东盟,从人口规模的角度看已经非常诱人了,巨大的市场潜力吸引了众多国内巨头和资本争相涌入。作为个人,如何跨越时空去抓住东南亚这个商机,从中分得一杯羹,成为个人投资需要思考的问题。小额投资、超高回报的东南亚买房成为了一个机会。

1为什么是菲律宾?

经历了中国房地产的黄金十年,买房的基本赚到钱了,接下来的白银十年,还是能赚钱,只是没那么容易。享受过这波红利的人这时候则把目光转向了的海外,更准确的说是东南亚,因此东南亚这时候开始火起来了,当然这与中国倡导的一带一路倡议密切相关,其背后的经济规律是沿着人均GDP轨迹寻找产业机会,将10年甚至20年前中国的经验复制到东南亚。

人均GDP超3000美元,人们对消费的欲望开始呈现爆发式增长,表现为对信用卡,啤酒,休闲度假,文化娱乐以及房产的消费有一个值得飞跃。中国房地产市场的黄金十年也正是从人均GDP3000美元开始,8000美金基本上进入一个饱和期,2017年中国人均GDP约8800美金,中国的房产消费趋向饱和。

投资,是投资一个国家的未来,如果国家发展已经相对成熟,那么以2017年中国人均GDP约8800美金为标准线,我们来分析分析东南亚各国,从表格中可以看出新加坡、文莱、马来西亚的人均GDP均超过了中国,不适合以赚钱为目的去炒房。印度尼西亚反华,不允许中国人买房,缅甸政局不稳定,风险较大。泰国人均GDP已经较高,本国房市已被外国人炒过几轮了,当下入手收益有限且赚钱难度加大。柬埔寨国内在打击博彩,引发一系列的经济影响,买房投资不太现实。

逐一分析下来,东南亚买房从菲律宾、越南、老挝这几个国家中选择。这三个国家2017年的GDP增速均在6.7%—6.8%,经济发展都不相上下,但对比三国的人口、土地面积、人口密度,菲律宾、越南这两个国家相当突出(老挝,人口少、GDP总量小、存在感低)

房地产市场,房地产周期长期看人口、中期看土地、短期看资金。越南要求外国人购房首付比例是50%,大约3年后交房,交房前付完50%尾款,且土地产权是50年,这是硬伤。

做东南亚房产市场都清楚,东盟十国里有九个国家都有炒房的硬伤,就只剩下菲律宾可以作为炒房的国家了,但仔细留意的话会发现,很多中介在推马来西亚、泰国、柬埔寨的房产,这又是怎么一回事?

购海外房产,除了单纯的用来炒房之外,还有以教育、旅游、退休移民为目的的。

01马来西亚

房产卖点是教育移民、医疗移民,其实这种买房目的也可以尝试英美澳加新,但经济负担很重,对绝大部分家庭来说不现实,因而马来西亚教育移民买房最为合适。但拿来做炒房就不太现实,因为马来西亚政府抑制炒房,一手房5年内不允许转让。

02泰国

旅游资源非常丰富,也很成熟,本国的房产卖点是养老和旅游。2006年泰国的人均GDP达3368美元,而2017年是6594美元,2017年GDP增速仅为3.9%。可见聪明的东南亚炒房者早在2006年就建仓泰国了,在2019年是否还去泰国买房就看不同人的需求和风险偏好了。

03越南

除了前面提到的首付比例高和50年产权(其实可以做到100年)等不利因素外,中国人去越南买房要看护照,旧护照可以同时拥有所有权、出售权、租赁权;新护照只有出售权和租赁权,没有所有权。

总结:上面按照人均GDP的逻辑分析,当下东盟十国中,只有菲律宾具备复制中国房产行业黄金十年的前提,但菲律宾的经济是否足够支撑房产市场?房市表现如何?

菲律宾连续5年GDP增速保持在6%以上,经济发展非常稳定,足够支撑房产市场的发展。

菲律宾经济态势在整个东南亚十国中无疑是翘楚,排在越南之后,除此之外,菲律宾的人口红利也是一个巨大的优势。

2018年全球人口超1亿的国家仅有13个,菲律宾官方人口达1.07亿,实际人口有1.7亿,人口增长率约2.56%,是亚洲人口增长率最高的国家之一。

除了庞大的人口总量,菲律宾的人口结构也非常年轻化,综合年龄仅23.9岁,由此可见,劳动力是非常旺盛,高达到62.3%。在15至65岁的就业人口中,菲律宾未来每年增长近2%,而许多国家开始进入老龄化社会,青壮年劳力呈现负增长。大量的年轻人除了带来劳动力,也是最强大的消费市场,未来对住房的需求非常旺盛。

菲律宾的经济、人口是巨大的优势,除此之外,年年上涨的房租收益率也是吸引大批投资者前来投资的重要因素。

连续5年GDP增速超6%持续稳定;人均GDP超3000美金;巨大的年轻劳动人口红利。菲律宾正处于房地产行业发展的黄金窗口。

2为什么是马尼拉?

马尼拉是菲律宾的首都,全国最大的政治、经济、文化、交通中心,也是菲律宾国内第一大城市,国内唯一一个国际性城市,是亚洲最大的都会区之一,被称之为&34;亚洲的纽约&34;,位于菲律宾最大的岛屿-吕宋岛马尼拉湾的东岸,也称&34;小吕宋&34;,濒临天然的优良港湾--马尼拉湾。

马尼拉建在巴石河两岸,河流把城市分成两大部分,14个区中的7个区在巴石河北岸,6个区在南岸。马尼拉市人口为2400万人,面积仅638.55平方公里,人口密度可想而知,如下图:

从图表中,我们可以清楚了解到,与国内一线城市相比,马尼拉的人口密度是上海的5倍,香港的3倍,深圳的2倍,可见人地矛盾之大,供需关系紧张带来的就是房租高、房价涨,这是什么概念呢?

以香港为例,20190127期《新相亲大会》,第二个女嘉宾在香港做搬运工,引起现场热议,她自述香港住5平米的房子,月租6000多港币。而马尼拉以56%的香港面积承载着1.7倍的香港人口,如此看来,马尼拉的高租金回报率及房价的增长也就不足为奇。

上图为菲律宾中央银行统计,自2011年开始,在马尼拉的Makati CBD三居室房价已连续上涨8年。

《全球房地产指南》分析指出,菲律宾房产市场具有无限潜力。房价平均涨幅已高达10%,菲律宾在亚洲租金收益率排名第一,租金收益高达7.51%,首都马尼拉的租金收益率更是高达8.98%。未来马尼拉的房屋入住率稳定在近90%的水平,比国内很多城市的入住率都要高。如下图:

3怎么选板块?

如果已经确定在一个城市买房,那么接下来选择区位和地段是首要考虑的问题。马尼拉房产投资黄金地段分别是:

(1)Makati(马卡蒂),马尼拉大都会第一中心商务区,位于Makati市内;菲律宾的金融中心,众多银行总部,老牌CBD。

(2)Ortigas(奥提加斯),马尼拉大都会第二中心商务区,位于Pasig、Mandaluyong、Quezon City三个城市交界处;聚集BPO产业。

(3)BGC(环球城),新兴商务区,位于Taguig市内;聚集新经济产业,跨国公司较多,街区环境堪比新加坡。

(4)Pasay(帕赛),亚洲占地最大的购物中心Mall of Asia和菲律宾博彩城等的所在地,靠近机场,填海造陆的新生地

(5)Quezon(奎松),菲律宾未来的硅谷,肩负菲律宾财神爷的地位,众多本地富豪居住于此,同时又是马尼拉大都会最大的一个城市区域。

Makati拥有菲律宾最高办公大楼PB Com Tower以及菲律宾华尔街之称的阿亚拉大道。多家菲律宾本土行业巨头总部坐落在此,包括阿亚拉公司、美加公司、菲律宾交通银行、菲律宾群岛银行等。有一百多家跨国公司在此设立地区总部和业务,如宝洁、英特尔、微软、雀巢、庄臣、壳牌、埃森哲等,还有一些跨国公司的呼叫中心以及部分菲律宾顶尖大学。

Ortigas聚集了众多商场、办公室、摩天大楼、夜生活酒吧、餐厅等,如亚洲开发银行总部、Oakwood Premier公寓酒店、香格里拉酒店、生力公司总部(菲律宾本土最大的跨国公司,龙头产品是生力啤酒)等等。

BGC作为新发展起来的商业区,该区有完整的规划,交通和绿化都属一流,商业设施齐全,类似上海浦东新区的陆家嘴,进入BGC有来到新加坡的感觉。许多跨国公司以及新加坡、挪威、英国、韩国大使馆选址于此,菲律宾证券交易所搬迁至此,并有多所国际学校和本地学校。

Pasay是近两三年华人投资者最追捧的菲律宾房产投资热区。此区离马尼拉国际机场近,有全亚洲最大的购物中心Mall Of Asia、国际级别的体育场馆Arena、客服中心商业园区,以及4座国际级博弈度假村加持,种种利多推升马尼拉湾区搖身成为华人投资购房首选。

Quezon是马尼拉大都会当中重要的政治、经济、文化和教育中心,曾是菲律宾首都,因而有许多宏伟壮观的政府大厦和国会前址可见。它还是菲律宾最富有的地方政府,市区建有宽广的公园、绿荫大道、多种多样的植被及许多住宅区和商业区,联合国和世界银行的网址见证这座城市的繁荣。同时也是菲律宾主要的娱乐中心,许多电视节目、音乐及电影在此制作,所以被称为菲律宾的好莱坞。许多电影明星、政要也居住在此。

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THE END
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