柬埔寨房产网房价(东南亚楼市是挺火,但柬埔寨和菲律宾能一样吗?)

近几年,随着一带一路的深入开展,投资海外房产已经不再局限于澳美欧等发达地区,反而是东南亚的房地产市场,成了国内投资者的新晋发烧地。

东南亚井喷式增长的房价及租金回报率吸引了大量投资者的目光,其中,以菲律宾和柬埔寨两个国家最为典型。

从表象来看,两个国家似乎有着众多相似之处,投资潜力更是难分伯仲,但事实上,发展模式的差异,注定这两个国家会走向相反的方向。

首先,两者房产市场的需求有着本质区别

选择去一个国家投资房产,看的就是需求,需求越大,前景越好。

但是所谓的需求也分两种,一种是炒房客大量涌入引发的伪需求,另一种才是适合长线投资的实际需求。

实际需求决定了未来房价上涨的空间幅度和时间长度,能被大多数人把握;而伪需求只能营造一种短期爆红的假象,假象之下,获利的永远都是少数。

对于菲律宾来说,房价上涨的时间已经持续了近十年,在首都马尼拉的多数地区,租金回报率基本能保持在8%甚至更高的水平。

但需要注意的是,菲律有近1.2亿人口,人均GDP已突破3000美元,马尼拉作为国家的政治经济文化中心,不仅有大量本国人口,还有很多国外移民和常住人口,所以并非菲律宾所有的地方都能保持这样的增长。

从数据上看,菲律宾房价的平均涨幅变化也是趋于理性的,会受各种因素的影响产生变化。

菲律宾平均房价涨幅变化

反观柬埔寨,根据凤凰周刊之前发布的一则新闻显示,三年内柬埔寨部分地区的房价涨幅高达5倍。

在西港独立海滩附近的土地,两年前为二三百万元一亩,如今已经涨到1200万元左右。

加上经济连续多年保持7%以上的增速及美元资产国、无外汇管制、博彩业合法等噱头,听上去,发展速度比北上广之和还要快,开放的政策比香港和澳门加起来还要好。

但事实上,根据世界银行的统计,截止2018年柬埔寨的人均GDP仅有1512美元。

柬埔寨人均国内生产总值变化趋势

对于一个购买力如此低的国家,房价的涨幅却能这样迅猛,靠的是什么?反正不是需求。

其次,两个国家的人口红利也有着本质区别

人口红利对任何国家来说都是一个很吃香的条件,在全球竞争中相当有优势,因此无论是菲律宾还是柬埔寨,都会把人口红利当成一大宣传点。

前面已经提到过,菲律宾总人口大约1.2亿,马尼拉常住人口更是保持在2400万左右。

根据国际权威机构的统计,菲律宾人口的平均年龄为24岁,劳动人口的比例高达75%。这样看来确实有一定的人口优势。

那么柬埔寨呢?

据数据显示,柬埔寨人均年龄为30岁,虽然和菲律宾比起来有些差距,也不算太大。但一看总人口,差距就出来了。

根据世界银行的统计,2018年柬埔寨的总人口为1600多万。这样的人口基数,仅凭人均30岁就能看出红利,似乎也太过草率了一点。

柬埔寨总人口变化趋势

再者,两个国家的开发商也有着戏剧性的差异

相信关注菲律宾房产的人,对Ayala、SMDC、DMCI等菲律宾几大知名开发商或多或少都有些了解。

这些开发商虽然很多创始人是华裔,但都是实实在在的菲律宾人。

并且菲律宾的土地虽然可以自由买卖,但仅限于在本国人之间进行交易,只要是外国人,不管多有钱都不可能通过合法途径购买到土地。

这也就决定了菲律宾的地产项目基本都是当地开发商所建,此外,建成之后还要保证本国人的持有率在60%以上。

所以,即使有很多人选择去菲律宾投资,但买得最多还是菲律宾本国人,而当地开发商于此扎根,需要考虑长远发展,也会更加注重质量和口碑。

再来看柬埔寨,虽然也有世桥、炳发、加华等大型本土开发商,但政府并未对外企有所限制,加上近几年的疯狂增长,吸引了大量外企在柬埔寨开发地产项目。

据柬国土规划和建设部公布的数据,2000-2017年,外资企业在柬开发的房地产项目共有287个,总投资额42.97亿美元。

其中中资企业拥有110个项目,总投资16.56亿美元,占比近四成,是柬埔寨房地产的最大境外投资方。

这些中资企业不仅有大家所熟知的万科、碧桂园、恒大等国内一线房企,还有众多连资质都没有的小商人。

为了节省拿地成本,这些开发商建的基本都是高层公寓,面向的客群也多为中国人。

如果对比一下这些项目的宣传文案,就会发现中文版的用词之华丽设计之用心,绝非当地高棉语能比的。

而当地开发商深知柬埔寨人的经济水平和不爱住高楼的特性,建的多是排屋。

但在柬埔寨,这类建筑,外国人并不具备购买资格。

所以,先不说柬埔寨人口红利是不是真的,就算是,外国人也很难捞到好处。

最终的结果就是,中国开发商在柬埔寨建房卖给中国人,出口转内销,投资变成一场游戏。

更严重的是,由于缺乏整体规划,开发商想怎么建就怎么建。

在金边很多开发商刚拿到土地开发权,就开始一边销售,一边施工以及准备随时跑路。

很多人付了钱,连楼还没见着,就烂尾了。

位于金边市莫尼旺大道和西哈努克大道交叉口的金塔42层,就是一个很好的例子。

最后,产业决定了两国最终的发展高度

在历史上,菲律宾和柬埔寨都经历过艰苦的殖民时期,严重阻碍了国家的发展速度,但在重新独立之后,菲律宾逐渐形成了外汇、旅游、BPO等特色产业。

根据世界银行发布的报告,菲律宾海外劳工创收的外汇规模在逐年增长,2017年已成为全球第三大汇款接受国。

另外,经过多年的发展,菲律宾已经成为亚洲BPO行业发展最成熟的国家,以每年平均25%-30%的速度增长,持续保持较高的全球领先水平。

加上近几年总统杜特尔特在大力推行大建特建计划,不仅提供了众多工作岗位,基础设施的不断完善也吸引了很多游客,旅游业对GDP的贡献越来越大。

正是由于多产业共同发展,才有了菲律宾今天的成绩。

和菲律宾不同的是,柬埔寨政府见识到中国改革开放的成就和深圳发展的速度后,也效仿在西港建特区。

西港卫星图

既没有特别的资源,也没有人口优势,更不存在长远的规划。

所以特区是建了,城市也开放了,也吸引大量外国人,但发展的却是炒地皮、博彩甚至电信诈骗、假换汇等黑产。

就连沙县小吃都成了这里所见不多的实业。

加上周边国家严控博彩业,西港成了赌徒最好的去处,依托地下博彩的肆意发展,房价也节节攀升。

据当地人称,西港涨幅最高的地块,三四年就涨了5-10倍。很多人以高价转手之后,又转战金边等地,进而推动了其他地区房价的上涨。

西港局部

但只要是虚假的繁荣,就会有破灭的时候。

由于近期柬埔寨开始打压地下网络博彩,一场大撤离正在上演,房地产受到的波及并不亚于博彩业。

随着人口的流出,博彩业渐冷,炒地皮行不通,西港这个特区不仅不能为柬埔寨的发展提供动力,连自己的前景都未可知。

说了这么多,一句话总结就是,柬埔寨和菲律宾之间的较量,其实就是投机与投资的较量。

菲律宾的房价增长建立在本国人口多需求大、经济发展快购买力强的基础上。而柬埔寨的房地产市场虽然涨幅大,但缺乏理性,找不到投资逻辑,更像是把有钱人变成穷人的把戏。

菲律宾和柬埔寨,你更看好谁?

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THE END
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