柬埔寨房产投资要全款吗(这「八个」地方,能买房)

今天用一篇文章把我研究过的各个国家房产投资的主要特点写出来。

从东南亚几个国家说起——

泰国、越南、柬埔寨、菲律宾。

泰国:

关键词:前几年是黄金投资期、中国人喜欢

(曼谷,投资预算80万人民币以上,一套studio)

泰国在东南亚这些国家里经济基础相对好,离中国也近,交通方便,

前几年,泰国房产的租售比很高,涨势也着实不错。

不过,目前市曼谷核心区的单价已经很高了,差不多5万人民币/平米的样子,有点到天花板的了,但依然还是火热。

很多中国人投资泰国房产,就跟买海南是一样的,是因为喜欢,

气候好,物价低,基础设施好,是个养老的好地方,千金难买心头爱。

回报率、涨幅什么的,可能并没有那么在意。

越南:

关键词:下一个中国、外汇管制

(胡志明市,投资预算60万人民币以上,一套studio)

经济高速增长,国内改革开放,人民勤劳向钱看,

和前几十年的中国,太、像、了。

因此,投资越南,很多人赌的是,它会成为下一个中国。

不过,越南投资存在一个问题,

和中国一样,越南也是个外汇管制的国家,

钱进去容易,出来可能得费点劲。

柬埔寨:

关键词:美元资产、赌弯道超车

(金边,投资预算60万人民币以上,一套studio)

和越南一样,柬埔寨也处于高速发展的阶段,

不过,它的经济体量、人口总量都比越南小了很多。

柬埔寨的一个特点是,外国人多,所以,租房市场大,租售比高。

相较于越南、泰国,柬埔寨的地产开发商鱼龙混杂,门槛低,得仔细甄别。

柬埔寨投资的好处在于,柬埔寨通用美元,没有汇率风险,另,柬埔寨外汇自由,钱进出都很方便。

当地美元定存利率有5%/年,加上租金、升值,可以做到很客观的年化收益。

来自销售机构的数据,投资柬埔寨的人,都比较年轻,70、80后为主,

错过了中国前些年的红利期之后,他们希望赌一把柬埔寨,实现弯道超车。

菲律宾:

关键词:0首付、税费相对高

(马尼拉,投资预算50万人民币以上,一套studio)

租售比高,租房市场发达,

国内市场相对成熟,房价稳中有升。

菲律宾房产的付款方式很有特色,很多可以做到0首付,或者低首付,等交房的时候再付清全款。

菲律宾房产买卖的税费,比其他东南亚国家多很多。

即便短期炒楼花,开发商收的更名费都比其他国家贵一些,如果涨幅不够高的话,难以覆盖。

所以,菲律宾投资相对更适合长期持有,获得租金回报外加升值空间。

东南亚国家投资,共同特点是,

a、国家大多处于经济加速增长的阶段,

b、外国人买的都是不带土地的公寓,租金回报率高(6%-8%),但房子离本地人的刚需还有一定的距离,

c、付款方式上,大部分是交房前分期付款,直到交房付清全款,有些国家能贷款,但很少人会选择贷款,因为贷款利率太高。

总体属于高风险高收益的投资,投资者更多的诉求,在于升值。

而发达国家投资,更多的诉求则是保值。

在中国房地产红利逐渐褪去之后,一部分人在寻求新的红利市场,复制奇迹,

还有一部分人,则在寻求一个稳定的市场,希望保护自己的资产。

买涨跌 or 买稳定,this is a question.

发达国家一般都有比较稳定的房地产市场形态,也有稳定的房价、租房机制,不太可能出现暴涨的情况,

所以,投资发达国家的人,

预期大多是该国的房价稳中有升,外加可观的租金收益。

分别说说日本、英国、德国、阿联酋。

很遗憾,美、加、澳这三个重要的市场,我都没有太多研究,只能明年再战了。

日本:

关键词:二手房、带租约

(东京,投资预算50万人民币以上,一套studio

大阪,投资预算40万人民币以上,一套studio)

在日本投资,为的就是有稳定的租金收益,别指望大涨。

90年代经济崩溃之后的日本,对房地产泡沫天然抗拒。

房价上涨有限,且一手房折价厉害。

所以,投资日本房产,一般都是买二手房,

日本单身独居的人很多,有很多十几二十平米的小型公寓,很受投资市场的欢迎。

因为日本有很完善的物业制度以及房屋保养制度,即便是三四十年的二手房,看起来也非常新,

当然羊毛出在羊身上,维护的费用也不少。

所以,投资客一般都是买带租约的二手房。

卖家卖房的时候,同时把租客的租约也转让出去了,

房租收益减去各种税费,买家能直接精确地计算出房屋的实际收益率,年化算下来,东京房产的收益率大概4%-6%左右,大阪会更高一些。

把它当成一个稳定的理财产品,是合理的预期,

预期之外,如果还有房产增值收益,当然更好了。

另,一般175万人民币以上的房产,可以在当地的中资银行贷款,

不过,对申请人的资质要求比较高,银行流水、税单(国内)都有严格的要求。

英国:

关键词:房价稳中有升、贷款条件利好

(伦敦,投资预算105万人民币以上<贷款方式>,一套studio或者一房一厅,

二线城市,投资预算55万人民币以上<贷款方式>,一套studio或者一房一厅)

英国,是我最近比较看好的一个投资目的地,

一方面,它是一个非常成熟的房地产市场,房价自我调节能力强,租房市场健康,租金回报率不错(差不多5%的样子),一直以来都吸引着全世界的投资者,

在诸多发达国家里,英国的税费也相对比较低,

脱欧这事,个人觉得更大的影响在于汇率,对房价来说,是挑战,也是机遇。

另一方面,在于它的贷款制度。

英国市场,有一种专门针对投资的先息后本(interest only)的贷款模式,

在贷款时只还利息,租金抵月供后还能有结余,到期之后再还本金,

期间,选择一个最佳的时机卖出,获得最大的收益。

选择发达国家投资,初衷是求稳,而能在稳定的市场用杠杆获得最大化的收益,锦上添花。

前面列举的投资预算的例子是这么算的⬇️

伦敦,按总价300万人民币起来算,按贷款65%,月供用租金覆盖,所以300万✖️0.35%,为105万人民币的投资预算。

二线城市,按总价150万人民币起来算,贷款65%,月供用租金覆盖,所以150万✖️0.35%,为52.5万人民币(四舍五入成55万)的投资预算。

德国:

关键词:房价不高、房价上涨快

(柏林,投资预算150万人民币以上<不贷款方式>,studio或者一房一厅)

德国这几年涨得很厉害,差不多每年能有10%的涨幅,

原因在于,德国住房的短缺问题在这几年集中爆发。

不仅房价涨,房租也在涨,

大城市比如柏林、慕尼黑,房屋空置率极低。

而且柏林的房价,和西欧诸国比起来,并不算高。

一般来说,德国本土银行是不给外国人贷款的,但少量中介机构会和非银行机构合作给外国人贷款,最多能贷7成。

德国房产比较适合长期持有,税费比较低。

阿联酋迪拜:

关键词:没有刚需、租金高

(迪拜,投资预算70万人民币以上<贷款方式>,一房一厅)

最后说说迪拜,刚好这阵子有朋友问到了。

几年前去过迪拜,这个是个很有意思的房地产市场。

本地市场并不存在刚需,因为作为本地人,政府发房子,

买房子的、租房子的,大部分都是在当地的外国人。

迪拜的外国人非常非常多,这个城市的劳动力结构是3个外国人养1个中国人。

所以,外国人有相当高的租房需求。

迪拜的房价不是很稳定,经历过大的涨幅,在经济危机期间也大跌过。

当地的迪拜,房子价格并不高(单价不高,位置很好的地方也差不多4万人民币就能买,但一般户型都比较大,50+平米起),但租金的价格却很高,所以纯租金收益做到年化8%并不是很难。

好的地段,超过10%也是有可能的,不好的地方,空置的风险也高。

本地货币迪拉姆,挂钩美元,汇率风险相对小。

迪拜买房,可以贷款,贷款额度一般在50%(前面的投资预算,按5成贷款后的首付计算)。

且税费低,付款方式好(一般每个阶段5%),适合炒楼花。

另,购买100万迪拉姆(约185万人民币)以上的房产,全家(申请人、申请人配偶、未满18岁子女)可以获得迪拜长期居留。

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THE END
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