柬埔寨房产分析(“重点是买地”续B,从薛蛮子买地说说柬埔寨的房产投资价值)

胡润研究院发布的2018年全球房产数据报告显示,柬埔寨金边过去一年内跃居全球房价涨幅第一,高达16.7%,柬埔寨金边还成为海外置业投资回报最高的城市,为29.4%

看看国外专业置业的数据

据世邦魏理仕报告,柬埔寨去年公寓销售保持稳定,可负担公寓价格平均上升8.4%,高级公寓销量则同比上升1.5%。去年有2234套新公寓进入市场,但供应呈下降趋势,同样说明销售旺盛。去年金边中心商务区的土地价格才刚超过5000美元/平方米,是胡志明市的六分之一,曼谷的四分之一,上升空间巨大。报告预测,今年可负担公寓价格仍将迅猛增长。

一年前

一年后

柬埔寨西港同一条街一年前与一年后的变化,足以证明柬埔寨发展速度之快。

金边市实际景色,到处可见在建的公寓

薛蛮子指出:柬埔寨房地产还处于非常早期阶段,现在的柬埔寨就像是80年代的深圳,尤其像深圳最初期口岸刚刚打开的时候,那时候罗湖地区漫天黄土,一下雨满地泥泞,但是所有能造的地方都在做土建和90年代的上海、海南都是一样。错过了80年代的深圳,90年代的上海,海南,还有什么理由要错过2019年的柬埔寨呢?

但,我要说的是:大家对柬埔寨了解吗?国家政策层面、法律层面、经济层面。。。。。。

其实很多的网站也好,为了自己的实际利益:销售某区域的房产。当然,数据是靠谱的。国内房地产已经到了顶峰,有一些地产公司就瞄准了东南亚,面对国内的中产(私人银行不待见,国内炒房有一些心得,手头上有一些闲钱。。。。。。)推荐他们去海外置业。对于中国人来说,投资千万条,买房第一条。不管是出于投资观念的更新,还是因为国内的限购政策,还是因为国内的房价门槛越来越贵,总之现在越来越多人将目光放到国外房产。

其实:赴海外买房获取租金长期回报为主,低买高卖炒房模式并不多见。而且,异国置业需要避免的坑亦不少。

1、绝大部分的投资者,持有海外房产都不是为了自住,而是投资。因此,判断获得的收益最主要看两个指标,房价涨幅和租金回报率。房价先不说,租金回报率倒是一个很容易掉坑里的指标。

租金回报率为什么容易让人摸不着头脑,是因为它分为两种,一种是毛租金回报率,另一种是净租金回报率。前者是用一年的租金除以房屋总价得来的,不算上任何税费服务费的粗略数字,而后者才是真真实实拿到手中的年化收益。

我们最终拿到手的是净租金回报,但不少中介常常拿毛租金回报率来忽悠我们。这两者之间的区别,除了税费,很大程度上就在于多出来的管理费成本。

2、包租的那些坑

海外置业除了知道怎么买和怎么卖,还要知道怎么管。这是因为各种时间空间的限制,我们不可能隔三岔五地就去别的国家盯着我自己的那套房子,必须得找到人去帮我找租客啊,收租金啊,打理房子,甚至发生什么突发情况也要顺便帮忙处理一下。

最省心省力,但收益也较低的一种方式,叫做包租,也就是购买海外房产时,代理商或者是包租公司承诺未来几年给你提供租金回报(固定收益),省去了找租客的风险。

但很多包租的方式已经把租金算进了房产的成交价,后面的租金实际上是打折扣的。这个就得看具体情况了。比如我们之前帮客户看美国佛罗里达奥兰多的一栋别墅的价格比它周边一小区的价格都要高,那承诺给你包租的机构给你报价的时候,是不是已经将未来的租金算进去了呢?毕竟高房价就有很大的套利空间。

但是其实这间别墅是给****度假酒店管理的,所以在购房的时候,一些酒店定制的家具啊,酒店品牌的溢价啊,就已经抬高了房价。

因此,这个是需要我们去了解目标房产周边的房屋均价,再结合当地的租金水平才知道的。因此,我们更应该把重心放在,这些包租机构到底能不能给到跟他们承诺的租金水平相对应的租金回报。

3、海外托管的那些坑

知道怎么获取租金收益之后,还得懂得避开一些坑,让投资海外房产成为你生活中的快乐而非烦恼。海外托管有哪些坑呢?我们一起来看一看。

(1)语言障碍。这是最常见的实际情况,因为不少投资者哪怕有时间去当地管理房产,也不一定能与当地人顺畅地交流,可能你一句hello刚说出口,人家就用快到发指的语速跟你说最近房子的情况,听不懂不知怎么应对,可能就这样答应了对方的一些不合理要求。还有就是像柬埔寨是需要高棉语合同的,并不是你拿到一份中文合同就开心了。中介也不一定要尽职尽责地为你提供多语种合同,所以一旦出现语言不通的情况,一定要先弄清楚当地的要求。

(2)信息延迟。这也是比较多投资者会遇上的情况。比如你买了柬埔寨的一套房产,绝大部分时候只能通过邮件来跟那边的托管机构进行交流。

。。。。。。

写在后面的话:重点是买地,因此土地的升值几乎是永恒的!!!因为土地是不可替代的。房价有涨有跌,在中国历史上,所有的地价永远是增加的,地价从来没降过,这个道理在其它国家也是如此。柬埔寨购买土地当然比买房好(对薛蛮子体量级的人来说)。

其实我心里最想说的是:这些(薛蛮子们)投资,普通老百姓只能当吃瓜的群众。作为有一些资产的中产来说,我并不建议你们去投资东南亚的房产(新加坡、马来西亚除外,英联邦的法律制度,英文的合约等等会保证投资者的利益)。买房子会涨也会跌,买的时候有诗和远方。。。。。。卖的时候,谁来当接盘侠。。。。。。

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THE END
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