柬埔寨二手房租房(第17次柬埔寨金边房产考察见闻(租金回报12-13%的项目))

离2019年结束还有20天,这是我今年组织第17次柬埔寨首都金边看房考察团,行程的倒数第二天病倒了,发了个朋友圈,金边的朋友看到后送药过来。我感慨今年是不是太拼了,也在想时间都很宝贵,以后更要只和靠谱的人打交道。不靠谱的人一分钟都不浪费时间。

昨晚临回京前一天,身体还是不舒服,我心想吃顿火锅出出汗吧,身体会好的快些。约了个前辈朋友一起,他的公司就开在Naga赌场附近,开着丰田塞纳,我说我是来自北京的大屌丝,有个12.9美金的自助火锅咱去吃吧,前辈说我带你去个口味更不错的庭院火锅。前辈说2017年来到金边,也是赶上了好时候,那时候日本韩国人台湾人已经来的很多,占据了各行各业生意,却没几个中国人。同时也感慨这几年金边发展之快,市容市貌和消费力变化很快,还和我聊了很多人和事。我说我没前辈这么眼光锐利,果敢执行力强,能抛弃国内的生活,也能成就今天。我说我比不上你们,没那么大魄力,我只能做做房产投资收收租,小富即安就行了。

这次去还抽空见了一个网上神交很久的房产朋友,之前在国内也是开发商上班,也开过几家小公司都赔钱倒了,觉得国内机会越来越少,2016年拉着2个朋友一起来到金边做房产开发,也是说那时的金边几乎没几个中国人,都是一些日本韩国马来西亚还有一些台湾人,城市也不够繁华,很多大的超市和商场餐厅那时还没有开。朋友说起步时也很难,家人亲戚还反对,还好都挺过来了,现在收获也颇丰,已经准备开发第二个项目了。朋友说自己本来就比较喜欢情调小资,对名利欲望追求也不高,金边这个地方多元化的文化,生活氛围,反而让他慢慢喜欢上这个城市了。他说这里真正让他实现了人生价值。

他带我去他居住的附近,一个较偏的区吃饭,都是周边住的本地人来吃饭,菜价并不低,都坐满了,让我再一次惊讶本地人的消费力。我以为只有市中心消费力强劲热闹,没想到郊区也是。这让国内的餐厅老板们羡慕不已。

不同的国家呆的时间多了,有时在想,什么才是这个世界的真相?钱、权、自由?我记得小学语文老师讲资本主义这个词汇时,说资本主义国家的人走路都是急匆匆,生活压力很大,人民像螺丝钉被资本家压榨剩余价值。过了30年,我们也活成了当初的模样。究竟什么才是生活的本质和真相呢?

不同的国家,受不同的文化和制度影响,每个人都是群居动物,都能在群体中找到自己的定位。你看柬埔寨的人,也开心的过着这一生,所以世界应该是有多种逻辑存在的,有共通也有不同。

这些新兴国家的各个行业竞争都不充分,有很多的机会,当地的聪明人执行力强的人同样很有钱过的很爽,我们每个人做为个体参与其中,能做的就是利用自己过往几十年中国的快速发展经验,多对比多反思,从中找到适合自己的机会。

前几天看了一篇报道,越南胡志明跟河内的土地拆迁价已经最贵达到31万人民币/平米。大家一定觉得不可思议,事实上是,东南亚任何一个小国家的首都房价几乎没有低于3万人民币一平米的,包括缅甸仰光和老挝万象,台湾人和日韩人在那里也很多,那里也存在很多商业逻辑,只是我们不知道而已。

世界上最远的距离就是信息不对等认知差的距离,你自己以为的不一定就是对的,走出国门,走出自己固有的认知圈和能力圈,范围扩大了,机会就会更多。

这次来看房团,住的Naga赌场酒店,同行网友说看着中国人挺多,我说很多人第一次来都这么讲,但你仔细观察,可不一定都是中国人,很多都是亚洲其它国家的人。我说我现在已经能很熟练的分辨亚洲各个国家的人了,都有不同的气质长相和细节差别。上电梯时就碰到了3个日本人在日语聊天,有个人穿着英菲尼迪的工装,可能是汽车厂的员工。前台办入住还看到了拿着马来西亚护照的。我说这些都看着像,但并不都是中国人。每次都要纠正大家的固有印象。其实,虽然新兴国家机会很多,但中国人是最晚来的,很多其它发达国家的人比我们早很多年就来到这些市场淘金做生意。

每次总喜欢带买房网友们来这家连锁咖啡厅喝当地咖啡,很好喝,人一如既往的多,消费力一直很强。本地年轻人很活跃都在谈事情,老外也很多,我坐在二楼,二楼也坐满了人。门口停着很多有趣的摩托车,一般都是长期生活在金边的欧美老外骑的。

我们随便在大街上溜达转悠,考察二手房租赁市场,了解真实的房产租金。随便找了个本地人的自建房,因为开发商建的和本地人自建的,我现在已经能从外立面品质明显区分了。这个自建房品质很一般,是当地人建好后,被台湾人整体收购过来,然后长期租赁赚租金,物业管理也是台湾人,告诉我们这里住着英法美俄日韩新加坡人都很多,说中国人在这里住的只有5户。基本都满租,只空置了一套一室一厅和一套二室一厅,一居租金1300美金/月,二居租金1900美金/月。

下面是一居室的照片,家具都很简陋,完全不影响高租金。

然后还看了下二居室,这套房租户还没搬走腾出,屋里比较乱,就这种破房租金在国内都合人民币1.4万了。在楼顶的泳池参观公共设施时,物业说躺着晒太阳的那个是法国人,健身房里锻炼的是个澳大利亚姑娘,都是在金边工作的白领。

还溜达了一个也是本地人自建的项目,我说这个楼一看就相当破,咱就随便看这种楼,这才是真实的市场行情,如果这种楼租金都很高,那品质好的项目租金会更高。去看了一套二居室,租金1800美金,比上一个项目二居便宜100美金,是因为这个项目其中一个卧室是暗卧没有窗户,品质真是一般,但完全不影响高租金和出租率,我们看房时,楼道里经常放着鞋架,或者看到租户带着小孩玩耍,说明基本也是满租。

另外,很多买房网友经常问房产朝向的问题,实际上柬埔寨处于赤道附近,东南西北朝向受到的光照都很平均,不存在朝南朝北的习惯,而且我发张照片,大家就会看到,大多数的房子白天都是拉着遮阳纱帘的,不然屋里阳光会太热。所以,这边不管买房还是租房,都没有朝向讲究的。

那些本地人自建的项目,人家想法都很朴素,就是要长期吃租金,因为每年租金很丰厚,根本不考虑卖了赚快钱,永久产权,都是要打算长期吃租金留给子女后代的,很务实。本地人对当地非常了解,说明他们对未来长期的租金回报率是很有信心的,不然肯定早都抛售了。还考察了几个日本新加坡开发商开发的楼盘,这些楼盘大多数也是开发商自持的,每年吃丰厚的租金,根本不散卖,普通人根本没机会买。有一个新加坡开发商2015年建的楼盘,也是一直自持吃租金到现在,因为现在开发新项目要用资金,所以决定把旧项目销售,直接按照现有的真实租金,按8%租金回报率倒推的售价,现在小户型基本都卖光了。不过2015年的产品,品质也挺一般的。吃租金还行,升值我感觉就会差点。

整个城市化进程快速发展中,很多老前辈都说这几年金边每年的变化都很大,本地人的生活水平提升也很快,城市涌入人口也大量增加,城市面貌日新月异,分享几张随手拍的照片。

这次去还顺带看了下之前我们大多数网友买的项目的施工进度,我戴着安全帽进去拍的,发几张照片分享。而且旁边本地开发商还要建一个世纪商城,刚圈起来围挡准备动工,不远处还有一个马来西亚lion group集团旗下住宅项目,lion group中文叫金狮集团,就是百盛商场的母公司。所以,我们每次选择项目都需要专业眼光,熟悉当地,才能选到市场上回报率最好的项目,这才是专业价值所在,这些也不是一句话半句话能说出来的,选择靠谱的专业的人很重要。

这是另外一个网友们买的多的项目,之前一栋楼刚交房俩月就住满了人,从阳台挂的窗帘就能看出来,靠专业性选的项目,租金支撑力就是这么强。第二张是网友们买的这栋楼,现在已经封顶,施工工艺很好,施工现场很整洁。最后这张照片在电梯间里碰到的是日本人。

直到现在还时不时有人加微信问我为什么不考察西港,同情这些无分辨能力的人,而我也懒的费口舌和他们讲,任何一个投资逻辑都不是一句话能说得清的。这些人也都很奇葩,跟他们解释不通,让他们自生自灭去吧。我坚信一句话,可怜之人必有可恨之处。你接触的人多了就能品出这句话的正确。

这次行程接待了二波网友,周日晚上送走了第一批网友后,半夜就迎来了第二批网友,一起考察的写字楼市场租金,后来身体不舒服就让别人帮我带着考察了,照片就不分享了,之前上一次看房团文章详细讲过写字楼市场的调研情况。

之前网友们大多数人买的项目都卖完了,我们现在有个性价比同样很高的项目,位于金边最贵租金最高的bkk1片区南面1公里处,金边两条主干道之一的莫尼旺大道旁,位置很好。项目共1栋写字楼,2栋住宅,刚开盘价格非常便宜,单价仅2100美金,网友们挑的房源有的单价都不到2000美金不过基本都挑完了,非常合适,相邻的著名的bkk1片区单价都在4000美金以上(这个就跟我2015年操盘环京大厂项目时,跟公司所有人讲,我说燕郊现在1万多,大厂现在5千多,将来和燕郊的路打通后,房价会趋于一致的,大厂升值潜力更大,就像北京三环的呼家楼和团结湖,就差一站地铁,相差2公里,房价怎么可能差一倍)。而且正常写字楼比住宅要贵不少,金边现在唯一在售的两个写字楼一个在钻石岛单价3600美金,一个在俄罗斯大道单价3300美金,我们现在买的这个项目写字楼是5A甲级标准,11部电梯,并且单价比住宅单价只贵了100美金,明显写字楼价格更合适。市场上写字楼的租金水平都在27美金以上,甲级写字楼租金都在31-36美金,我们按照保守稳妥20美金计算,写字楼的租金回报率也在11-12%,比住宅回报率高4%个点;租金按25美金计算,将来租金回报率就15%以上了,非常丰厚的现金流。

所有的这些,都是对市场大量的调研,熟悉程度,专业性判断出来的。金边租金回报率是高,平均8%,就说明有高于8%回报率的项目,也有低于8%回报率的项目。你通过专业性,就是要挑选高于市场平均值回报率的项目。我觉得,在当下国内已经走过快速发展期,经济长期低速下行,银行理财包括所有投资回报越来越低的情况下,拿出一小部分钱在柬埔寨首都金边持有一个年租金回报高于8%,甚至到12-13%的美元房产,每年有丰厚的现金流租金收益,都是靠谱的,分散未来风险的选择。

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THE END
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