迪拜房地产投资的陷阱是什么(迪拜的繁华与诅咒)

1

提起中东,你会想到什么?

崎岖的山路?荒芜的沙漠?恐怖组织?汽车炸弹?骆驼?大胡子?

每当我们说到中东时,所有人都会不由自主联想到一个相同的场景,一个战火纷飞的不毛之地,一个饱经蹂躏的沙漠地区。

但如果说到的是迪拜,你又会想到什么?

高楼大厦?满地豪车?石油黄金?游艇美女?帆船酒店?

每当我们说到迪拜,总会自动联想到土豪、石油、黄金这些跟金钱相互联系的要素,总会在脑海中构建出一个纸醉金迷的流淌着蜜与奶的幻想之地。

迪拜和中东的形象是如此割裂,以至于很多人第一次知道迪拜的时候,难以相信它是一个中东城市。

但实际上,迪拜这座城市,并非上天对中东的馈赠。

真正的迪拜,从来不是人间天堂,也不是幻想中的土豪之乡。

真正的迪拜,是一座吃着自然资源、吃着中东的地缘政治、吃着全球化红利以及东南亚劳工的血泪成长起来,依靠营销和超级工程吸引全世界目光的营销之城。

或许你也可以说,正因为中东的混乱,才有了迪拜的繁荣。

2

说到迪拜,每个人都会想到石油。

石油或许成就了迪拜,但石油其实从来都不是迪拜的主题。

转型,才是迪拜最大的主题。

不少国家,依靠资源度日。

而资源枯竭是每一个小国的噩梦。

所以许多资源型国家会思考资源枯寂之后的转型之路。

有的发展多样资源,有的发展工业,有的以信托基金不断的钱生钱。

迪拜同样被资源问题困扰,但与别国不同的是,迪拜在还没发现石油前就已经在考虑怎么转型赚钱。

历史上,迪拜一直没什么存在感,甚至没什么人。

一直到18世末才出现了村庄的记录,19世纪迪拜酋长国才正式立国。

立国之后,为了免于奥斯曼土耳其的侵略,迪拜成了欧洲新贵大英的保护国。

虽然身后跟了个日不落,但迪拜的处境没多好。

人口少,环境差,历代酋长只能闷头考虑转型赚钱的事情。

1958年迪拜王子拉希德·本·赛义德继位成为酋长,拉希德为迪拜确立了商贸立国的主线。

而迪拜发展贸易、金融的决策,并非随意之选,而是基于现实的考量。

首先,迪拜不具有发展其他产业的优势。

迪拜终年酷热,降水稀少,且缺乏河流,自然环境恶劣。

曾经支撑迪拜经济的天然采珠业,也在上世纪30年代因全球经济大萧条的冲击与人工养殖珍珠的兴起而悄然落幕。

几乎没有发展第一产业的可能。

而由于缺乏工业化所需的煤铁等矿产资源,也缺乏资本从国际市场进口这些资源,导致迪拜无力发展工业,第二产业也没戏。

但迪拜在贸易、商业等第三产业上,则有极强的相对优势。

从古至今,贸易城市多为港口城市,纽约、东京、上海、广州、香港、泉州,古今中外,皆是如此。

而迪拜地处霍尔木兹海峡咽喉要地,是中东石油海上运输航线的关键节点,也是阿拉伯海进入波斯湾的唯一水道,更是海上丝绸之路的中转站。

同时,迪拜位于亚、非、欧三大洲航空交通的枢纽位置,以航程计算,全球三分之二地区处于迪拜8小时航程之内,其中有一半甚至在4小时的航程范围内。

另一方面,迪拜的港口优势也并不算差。

历史上,迪拜曾依托港口和海上贸易,发展出了繁荣的商贸经济。

但不幸的是,由于工业革命浪潮来袭,商船吨位随之不断扩大。

而迪拜简陋的港口不具备停泊大型船只的能力,大宗贸易逐渐减少,商贸交易最终流失殆尽。

既然迪拜有区位优势,又有历史传统,那么需要的,就只是基建。

为此,拉希德制定了一系列项目,涵盖了交通、航运、水利与商贸等各大方面的六项重大基础设施建设项,确立了迪拜发展的蓝图。

基建,需要钱。

为了获取资金支持,拉希德以政治联姻的方式,将自己的女儿嫁给坐拥世界第一大天然气田的卡塔尔埃米尔,从而获取巨额贷款。

同时拉希德又借用自身人脉,通过设立债券的方式和外交手段,筹措到大量资金。

资金到位,就是干。

迪拜由此开始了中东基建狂魔之路。

1959年,迪拜首家宾馆开张营业。

1960年,迪拜首条简易砂土跑道建成,告别了小渔村的定位。

有了机场,就有了面向世界的窗口。

随后几年内,阿拉伯世界,甚至是欧美资本下的各类公司纷至沓来,在迪拜开设办事处。

1965年,迪拜被纳入了地区与世界航空网络,多家航空公司看中迪拜的地理位置,争夺在迪拜机场的起降权,迪拜机场迎来旅客潮。

3

就在迪拜稳步向前的同时,这片土地上发生了两件小事。

第一件事,1966年,迪拜首次发现石油。

第二件事,1971年,在国际独立运动影响下,迪拜同包括阿布扎比在内的七个酋长国正式独立,统一为阿拉伯联合酋长国,摆脱了英国的殖民统治。

石油可以卖钱,政治环境的改变与国际地位的提升使得迪拜可以提高石油收入的份额。

两件小事的发生让本不富裕的迪拜一夜暴富,咸鱼翻生。

按理说,迪拜应该就此过上坐吃山空的日子。

毕竟能躺着赚钱,谁也不想站着。

但此时,拉希德酋长有格局的地方体现出来了。

拉希德说:

我的祖父骑的是骆驼,我的父亲骑的也是骆驼,而我开的是奔驰,我的儿子将开路虎,我的孙子也会开路虎,但我的曾孙子又会再骑骆驼。

他清楚地意识到油气资源的不可持续性,唯有利用石油红利加速城市发展,开发高附加值产业,使经济结构多元化才是正道。

拉希德的焦虑并不是没有原因。

石油的出现,无法从根本上改善迪拜的自然环境和完全没有体系的经济体系。

且,迪拜虽被称为石油之国,但其石油储量并不像阿布扎比那般庞大。

因此,迪拜的转型压力更大。

对拉希德来说,石油的出现,不是坐吃山空的宝藏,而是一笔来自命运的天使投资。

1969年第一桶原油出地,到1975年,石油经济便占据了当年迪拜国民生产总值的54%。

源源不断的石油,为迪拜带来了海量外汇,吸引了大量外籍劳工,直接促进了迪拜经济的腾飞。

仅1968年至1975年七年间,迪拜的人口便翻了三倍。

石油红利的到来,成为了迪拜发展的助推器,彻底改变了其原先布局。

迪拜原本的计划是中东第一。

但不断涌入的美金,往来不断的飞机,每天扩建的地图,让原先的目标变得可笑。

做什么中东第一?

要做就做世界第一。

拉希德深水港可供停泊船位数翻了四倍,同时增加了一系列如办公楼、医院等配套设施,成为一个完整的自贸区。

迪拜由此狠赚一笔,三年之后拉希德深水再次扩建,成为超级大港。

而后,世界最大的人工港工程——阿里山深水港启动。

1979年阿里山深水港完工后,120多个国家的5000多家公司先后入驻,使其成为中东最繁忙的港口。

除了船运之外,航空也是迪拜的发展重点之一。

1985年阿联酋航空成立,大量购入宽体飞机,开辟了大量的国际航线,为迪拜之后的旅游业发展打下基础。

2004年,迪拜国际机场3号航站楼竣工,成为世界最大航站楼,极大的提升了迪拜的游客吞吐能力。

同时,由于迪拜的绝佳位置,以及迪拜国际机场更早的起步时间,大量中东的航空公司将业务重心逐渐迁移至迪拜国际机场。

2014年,迪拜国际机场这个世界最大的航站楼建成仅十年,其创造的收入便高达267亿美元,占迪拜GDP总量近三成,并为迪拜创造了50万个就业岗位。

而在这一切开始之前,迪拜不过是个人口仅两万的小村庄。

4

商贸通道打通之后,迪拜还需要做什么?

发展工业?

大棚养殖?

不,是营销。

20世纪末,迪拜港口和机场初步成功后,迪拜成为了地区性的航空枢纽,海量旅客造访迪拜,这就为迪拜发展旅游业提供了充足的客源。

但旅游需要卖点。

有人来,也需要有服务和商品进行消费,只当中转站赚不了多少钱。

但问题是,说景点,迪拜这地方别说穷山恶水,山都不多一点,目之所及不是沙漠就是海。

说文化,一个两百年前都没有人,独立都不到半个世纪的国家,也谈不上什么文化。

而此时,迪拜的石油储量已经开始见底,转型压力更甚。

怎么办呢?

建。

面对日益枯竭的石油资源,迪拜政府决心在15年内将迪拜打造成转口贸易和国际金融的中心城市,以此彻底摆脱对石油的依赖。

而金融,贸易,商业,都需要基础设施作为支撑城市,需要基建。

服务客户,需要设施,吸引客户需要卖点。

因此,迪拜希望通过具备服务功能的地标建筑来达到吸引游客的目的。

什么建筑是游客需要的呢?

酒店。

1994年,在迪拜王储兼阿联酋国防部长阿勒马克图姆的提议下,迪拜开始了阿拉伯塔酒店项目。

全世界上百名设计师的参与,海量的金钱投入,以及填海造陆技术的加持,以及五年的时间之后。

1999年,一座号称世界上最豪华,也是世界上第一座七星级酒店,迪拜阿拉伯塔酒店正式开业。

由于外形酷似船帆,因此阿拉伯塔酒店又被成为帆船酒店。

这座以填海造陆技术建立在人工岛上,带有浓烈伊斯兰风格与高科技极色彩的奢华建筑面世之后获奖无数,一举成为迪拜的地标性建筑。

正如迪拜所标榜的一般,这座酒店是奢侈与豪华的象征。

酒店内202间房皆为两层楼的套房,最小房间170平方米,而最大面积的皇家套房780平方米。

全部房间均为落地玻璃窗,面对一望无际的阿拉伯海。

每个房间都配备专属管家,皇家套房甚至能享受管家、厨师、服务员们七对一服务。

房间内各种自动化设施一应俱全,墙上的名画全是真迹。

除了豪华以外,难以用别的词来形容。

帆船酒店凭借其独特的造型,工程上的高难度,以及作为奢华的大名瓷而大获成功,成为了迪拜的地标性建筑,也成为了迪拜这城市的名片。

其存在极大的提振了迪拜的旅游业,每年都有无数游客涌入迪拜,只为看一眼这座世所罕有的七星级酒店。

其对迪拜经济的拉动已经远远超过七星级酒店的意义,成为城市精神的象征。

5

帆船酒店的成功极大地鼓舞了迪拜当局。

然后,迪拜便在帆船酒店的基础上,开始了一系列超级工程。

2001年开展朱美拉棕榈岛项目。

所谓棕榈岛,是通过填海造陆,建造一个棕榈树干形状的人工岛+17个棕榈树树叶形状的小岛+环形防波堤组成的超级人工岛。

整个朱美拉棕榈岛上桥梁、公路、灌溉、水、电、气、通讯、卫生、消防、娱乐,一切城市系统应有尽有。

另外还配备三十二座旅馆数十座商场、游乐场,能够容纳5万名服务人员,6万多户居民,完全是一座人造海上城市。

该项目是当时世界上最大的陆地改造项目之一。

2006年朱美拉棕榈岛初步建设完成,被成为世界第八大奇迹,迪拜土豪之名进一步传播。

迪拜有了跟新加坡、香港、拉斯维加斯等世界著名商贸、旅游城市竞争的资本。

2004年,迪拜又开始了世界第一高楼哈利法塔项目。

这座2010年完工的世界第一高塔,高达828米,楼层总数162层,造价15亿美元,再次帮迪拜在全球范围内狠刷了一次存在感。

这些史诗级的超级工程让迪拜土豪之国的声名成为世界共识。

然而,这还不是迪拜的原始目标。

迪拜一开始计划的棕榈岛是三个。

除朱美拉棕榈岛之外,还有杰贝阿里棕榈岛、迪拉人工岛,三个棕榈岛组成人工岛群。

朱美拉棕榈岛成功之后,另外两个棕榈岛的建设,也已经提上日程。

而在此之外,迪拜又开启了一个更大胆的计划——世界岛。

以填海造陆的方式建造300个人工岛屿组成一个微缩版的地球,总面积将达557万平方米。

每座小岛,售价从350万英镑到2000万英镑不等,以直升机和海上交通作为交通工具。

这些岛屿也将配备各种休闲娱乐奢侈,以及对外出售的公寓别墅。

最夸张的是,世界岛上甚至会配有室外气候控制系统,岛上铺设有可以控制地表温度的管道,让雨雪气候尽在岛主们的掌控之中。

简而言之,就是为富豪打造的专属梦幻天堂。

世界岛一旦完工,将刷新朱美拉棕榈岛的记录,成为世界最大人造海群,并取代朱美拉棕榈岛成为现代世界第八大奇迹。

该项目构思之夸张,工程之复杂,效果之梦幻,完全打破了大众认知,以至于各种岛上的房产尚未建成,便已被闻声而动的富豪们集体疯抢,大卫贝克汉姆,李奥纳多等各界政商名流,富豪明星们纷纷抢占世界岛。

这些夺人眼球的超级工程,既是迪拜的基础设施,也是迪拜的营销手段。

既为迪拜打开了国际知名度,吸引客流,其建成也将进一步提振迪拜经济,成为其发展的基础。

这种策略用迪拜自己的话来说,就是:

房子盖了,人自然会来。

随着世界各地的热钱不断涌入,迪拜这个曾经贫困交加的国家开始充满活力。

迪拜政府主权投资的迪拜世界公司也应运而生。

该公司负责迪拜房地产和港口业务,并开展了一系列房地产和基建业务,被称为迪拜经济王冠上的宝石。

通过生造景点,迪拜将自己打造成了一个人工旅游城市,成功构建出了一个奢侈、豪华的城市形象。

这里有世界上第一座七星级酒店,深入水下十米的迪拜深海酒店等,数个世界上最为豪华奇幻的酒店;

有棕榈岛、世界岛这些只该出现在科幻电影里的人造都市。

这里有未来博物馆、迪拜购物中心这些充满未来风格的功能型建筑;

有世界上最大的立体花园,有全球最大的喷泉。

在这里,布拉迪威龙、阿斯顿马丁、宾利、法拉利,只能作为警车,而BBA等普通高档车甚至没有入选警车的资格;

在这里,有贵族运动是日常,金饰是女人体重的一部分。

这里沙漠遍地,拥有全世界最大的室内滑雪场。

处于世界最混乱地区的中心,但战争又与它绝缘。

半个世纪前,谁也无法相信,这个人口不到两万,在沙漠和海洋中两头挣扎的绝境之村,会成为中东的对外窗口;

半个世纪后,谁也不会怀疑,这个流淌着无数石油,拥有复数超级工程,地处三大洲要道的世界枢纽,将成为中东在世界上的名片。

这便是迪拜,一座矛盾而纯粹的城市。

各个地标建筑的成功让迪拜当局深刻体会到名气的作用。

也因此,各种疯狂而大胆的项目才会一个接一个的上马,与迪拜土豪之名相互印证。

尽管到目前为止,立项的项目远多于实际完成的项目。

但各种铺天盖地的宣传也在实际上助长了迪拜的名字,以至于像风中烛火大厦这样连坑都没挖,概念图便满世界飞的例子也不再少数。

6

迪拜的繁华原因,自然不止是因为豪华的建筑和奢华的做派。

贸易不是光看豪华的大楼,奢华的享受,而是看钱。

是如何能够给企业降低更多成本,对接更多客户,省下更多时间。

而这也是迪拜的优势所在。

迪拜完善的港口设施与传统的贸易地位,使迪拜成为中东最大的国际知名转口贸易区。

大量中东地区的进口商品都需要经由迪拜流转。

迪拜进口商品约有70%输出到邻近的伊斯兰国家。

伊朗、土库曼斯坦、阿塞拜疆等国家都是迪拜重要的贸易国。

庞大的贸易规模带来成本的下降。

迪拜政府有意推动迪拜贸易之城的身份,诸多贸易、金融上的优惠让大量国际资本选择了迪拜。

迪拜国际航空港以及许多港口周围都是免税区。

免税区内有专门面向外资企业的100%拥有企业所有权、50年起的免征公司税、资本和利润可自由汇出流动等多项优惠政策。

此外,自贸区还向客户提供从住所到娱乐,到医疗的一体化解决方案。

在此基础上,迪拜兴建的迪拜互联网城、迪拜外包开发区、迪拜媒体城、迪拜学术城等产业集群区域纷纷建立。

陆续吸引包括微软、思科、西门子、甲骨文、IBM、佳能、诺基亚、索尼等在内的顶级企业入驻。

企业入驻,带来交易,带来员工,也会带来消费。

有人,就有钱。

如何有人?

房子建好就有人来。

从某种程度上,迪拜说的并没错。

贸易之外,便是旅游。

国际自由港、航空港、免税区的打造,各种举世闻名的超级工程的加持,使得迪拜闻名国际,进而吸引了大量外国游客。

2007年,迪拜过境游客多达2500万人次,是当时迪拜人口的10倍,其中入境游客为800万人次。

数量庞大的游客不仅为迪拜提供了高达150多亿美元的消费增长,同时创造了迪拜近四分之一的就业岗位,使得迪拜正式成为国际知名的旅游城市。

有人就会有钱,有钱就会有产业。

商贸和旅游业如火如荼之时,迪拜也再此基础上发展出了自己的产业。

依托于航运和船泊产业,迪拜的船舶维修场技术驰名国际,迪拜的视频规模也发展到了一定水平,而大量外国高新企业的入驻也为迪拜高科技产业带来了一定量的发展。

同时,作为亚欧非三大洲的交通枢纽,迪拜每年举办的多项国际性的大型展会,都为迪拜带来了大量收入,其中两年一次的迪拜航展更是和巴黎航展英国范登堡航展齐名的世界级大型航展。

迪拜的成功,是地理位置的优越性的体现,是商贸立国的优秀发展策略的结果。

迪拜的各种奢华做派,既是旅游业的基础,既是迪拜商业路线的一部分,更承担总体经济的放大器的作用,在贸易之外,为迪拜开拓了作为旅游城市的功能。

在《2007年—2008年全球城市竞争力报告》中,

迪拜的综合竞争力超过了几乎所有发展中国家,排名全球第三十九位。

7

迪拜真如世人所说是一个遍地金钱的土豪之国吗?

不。

一切都是为了名声。

迪拜的营销过于成功,以至于大众一提起迪拜就联想到土豪,联想到石油,联想到沙漠中心那些挤在一起直插天际的高楼。

这种印象当然不完全是假的,毕竟迪拜确实以石油起家,确实有各种世界第一,这种世界第一也是迪拜希望达成的目标。

但也不完全是真的。

诚然,迪拜建造了许多让人匪夷所思的超级建筑,创造了人类工程史上的奇迹。

但迪拜的许多网红景点,实际上是一种为当第一而第一的产物,本质是一种营销。

三个棕榈岛+世界岛的超级工程中,实际上只有一个最小的朱美拉棕榈岛是完工状态,剩余的棕榈岛几乎都是概念性质,或者是未完工。

而哈利法塔的绝对高度中,有相当一部分是靠其极长的天线来凑数。

同时,为了达到这样极高的绝对高度,对大厦的污水处理系统,耗能,地面都提出了极高的要求,使其维护成本远超一般高楼。

与之类似的,各个人造棕榈岛的表面是一层从迪拜内陆沙漠运来的细砂。

砂子会受海浪潮汐侵蚀而逐渐流失,所以需要用喷砂船定期对其进行维护。

迪拜这些超越常规的工程都是建立在极高的成本之上,和长期的维护之上,是为了好看,为了当第一而产生的造物。

迪拜的策略是事事争第一,让自己永远压别人一头。

棕榈岛为了阳光海滩,不惜冒着下沉风险,不惜天天维护;

哈利法塔为了世界第一,不惜天线抽数,不惜保持极高的养护成本。

正如这些代表性的建筑一般,整个迪拜自身也不过是一个依靠营销和幻想支撑的普通城市。

当你把目光从那些高耸入云的建筑中下探到外围的街道,你会发现这里的街道跟普通中小城市毫无区别。

在无数营销软文中都会提到,迪拜有钱到连ATM机吐的都是金条而非纸币,但这个吐金条自动取款机,只有这一台,是放在繁华地区用来招揽游客的。

在印象中迪拜应该豪车遍地,连BBA都不多,但当你走出繁华的商业区,甚至不用出去,只是去停车场去看一下,你就会发现迪拜豪车跟普通车的比例,跟国内任何一个停车场都相差不多。

迪拜日均用水超过7立方米,排在美国和家拿到后面,位居世界第三。

但迪拜的人均水资源存量仅仅只有900立方米,在水资源匮乏地区中位列前茅。

这些水全部来源于海水淡化,所以迪拜水价一度超过石油。

摘下滤镜的迪拜,没那么气派。

8

那么迪拜是不是像大众所说的那样,是一个梦想中的应许之地,一个捡垃圾的乞丐都能月入47万的资本天堂?

不,绝非如此。

首先,乞丐这种无职业人士在迪拜会被拘留遣返。

所以不存在乞丐年入百万这样的情况。

其次,天堂从来都是构建于地狱之上。

迪拜是天堂不假,但这个天堂,是本地贵族的天堂;

而天堂之下,则外籍劳工的地狱。

迪拜本地人口占比极少,在当局一系列福利政策下,本地人生活轻松,十分富裕。

但他们的富裕,建立在对外来劳工的压榨下。

帆船酒店、哈利法塔、棕榈岛等一座座地标级建筑从沙漠中拔地而起的背后,是无数在贫民窟中挣扎求存的东南亚劳工。

他们大多来自印度、巴基斯坦、孟加拉等相对贫困地区,其中也不乏轻信网络传言被骗至此地的韩国、中国劳工。

他们听信劳务中介的谎言,满心以为来迪拜打工能实现自己的富人梦,于是不惜远离故土跨越千里,来到这个传说中的应许之地。

而下飞机的瞬间,就是幻想破灭的时刻。

飞机下迎接他们的,是被没收的护照,老板严密的监管,是动辄超过50度的炎热沙漠气候,是时不时持续数日之久的沙尘暴,以及极长的工作时间和不成正比的收入。

去迪拜的游客都知道,导游们会提醒游客们最好不要在室外游玩,即便在室外,时间也不要超过5分钟,否则很容易中暑。

但与之相仿的,迪拜每年都有大量外籍劳工死于热衰竭和过度劳累。

在迪拜郊外,有个被称为索纳布尔(黄金乡)的地方。

名字听起来美好,但现实却完全相反。

所谓的黄金乡,其实是一个外地劳工聚居的贫民窟,里面住着来自东南亚各国的十几万名工人。

贫民窟自然没什么生活设施,也不会有人管理。

十几万人挤在一个地方同吃同住的结果,就是整个索纳布尔污水横流,臭味熏天,蛇虫鼠蚁甚至比人还多。

油污到处都是,你很难分清厨房和厕所。

每天早上,他们从贫民窟中出发,穿越迪拜豪华的城区,前往城中的各个工程项目所在地;

每天晚上,成千上万的劳工们在结束工作后,再被一批一批的从豪华的城区拉回到这个所谓黄金乡。

高楼游艇就在身旁,但穷奢极欲却与他们无关。

那么,收入是多少呢?

迪拜的工资收入水平并不存在所谓的超高薪收入。

对于被忽悠而来的黑工,则不是高不高的问题,而是有没有的问题。

比如一名孟加拉国的外籍劳工,在迪拜当清洁工,工作四年,每月薪资折合人民币不到一千四百元。

这些劳工大多数是被骗到迪拜,证件和钱被扣押,人身自由无法得到保证,无偿为他人打工,若敢反抗便会遭到毒打。

2017年,网络上便曝出了42名中国劳工被困迪拜没钱吃饭的新闻。

他们在世界上最奢华的地方,拿着最低微的工资,从事着最繁重的工作,甚至要顶着最炎热的高温,持续工作十几个小时。

一名到迪拜打过工的中国人,将迪拜评价为奴隶社会。

那是当然。

没有奴隶,怎么会有金字塔?

没有外籍劳工,怎么会有哈利法塔?

他们的生命,便是迪拜的红利。

他们的血汗,便是迪拜的加速剂。

迪拜,从来不是一个地方,而是三个世界的总和。

对于游客来说,迪拜是阳光和海滩;

对于本地人来说,迪拜是金钱和豪车;

对于外来劳工来说,迪拜是炎热和地狱。

三种人,活在三个世界里,彼此永不交错。

东南亚劳工的血汗浇筑出了这座世界上贫富差距阶级分化最大,种族歧视最常见的中东香格里拉。

迪拜跟世界上任何其他地方一样,繁华的地方繁华,破败的地方破败。

而深刻在大众脑中土豪之国,石油之国的假象,不过是其营销作用的结果。

实际上的迪拜,远不是那个大众幻想中的应许之地。

迪拜的石油储量已然不多,石油在其经济中所占份额已不足百分之一,而真正的石油之国阿布扎比,名声显然不如迪拜。

可这重要吗?

不重要。

只要游客还认为迪拜是那个石油与黄金的应许之地,只要每个人说到迪拜就想到那些直插天际的大楼,那些碧海蓝天的岛屿,那些未来般的街景和充满科幻感的豪车,迪拜便已经成功了。

即便这种成功,根植于虚假的营销之上;

即便这种成功,建立在无数外籍劳工的苦难之上。

9

迪拜的经济模式实际上是脆弱的。

这并非危言耸听,而是已发生的事实。

08年金融海啸祸起华尔街,而后波及全球。

作为东西方贸易中心,商业立国的迪拜绝不可能独善其身。

2009年11月25日,迪拜官宣将重组其最大的政府企业实体迪拜世界,将其债务偿还延迟6个月,消息一出,举世哗然。

此时人们才发现,这个中东最富之国,早已负债累累。

黄金构筑的外壳之下,早已空空如也。

迪拜世界欠债为590亿美元,而整个迪拜政府的欠债800亿美元,而两年前的2006年,迪拜的GDP仅为460亿美元。

欧洲股市遭受重挫,作为迪拜债权人的各大欧洲银行股也遭到抛售。

由于迪拜过于依赖外部资金,国际资本参与程度极高,因此很多机构面临巨额亏损及坏帐。

而此时,迪拜正在进行这两个棕榈岛以及世界岛和哈利法塔等数个烧钱超级工程。

没钱,工程无法继续,金融危机,房价暴跌。

一场危机,直接把迪拜的裤衩都掀了下来。

直到此时人们才看清了迪拜的真相,一个行走在钢丝上的国家。

复数的超级工程,参与度极高的国际资本,导致迪拜基本出于收支平衡的状态,一旦现金流出现任何阻碍,迪拜只能迎来崩盘。

08年的经济危机一来,导致迪拜计划中的三个棕榈岛只建成最小的一个朱美拉棕榈岛;

世界岛直接烂尾,只余一片不断下沉的人造地基;

剩下的科技城之流全部停留在概念图上。

迪拜的危机,直接问题出在三个反面。

第一、好高骛远的发展战略。

在面对石油资源的日益枯竭,迪拜政府选择商贸立国的发展模式,并提出在15年内将迪拜打造成转口贸易中心和国际金融中心。

可对于迪拜这样一个缺乏基础,硬实力不足的国家来说,这般极快速的发展定位显然有点脱离实际。

这就导致了第二个问题。

第二、过度举债。

棕榈岛、帆船酒店、世界岛、哈利法塔,这种匪夷所思的工程显然是超出时代的造物。

要在极短时间内创造奇迹,只能靠堆钱,堆很多钱。

同时迪拜一贯奢侈的做派,帆船酒店中挂在墙上的名画真迹,警察用的豪华警车都对这个国家的财力提出了非常高的要求。

钱不够咋办?

借。

不间断的超级工程,不间断的世界第一,不间断的借钱,导致过度举债,进而导致迪拜成为一个走在钢丝上的国家。

各种世界第一的工程,都需要钱,由此导致过度举债。

第三、房地产泡沫。

为了打造国际金融中心,迪拜持续数年不断开发大规模房地产项目。

仅2005年-2009年,迪拜政府便推动了3000亿美元规模的建筑项目。

吸引了世界各地的炒房团光临迪拜,迪拜世界的对外投资中也不乏商业地产项目。

房地产业在迪拜经济中的占比迅速攀升至30%。

危机爆发,房产价格缩水,资金链断裂,于是各大项目纷纷烂尾。

迪拜国内外房产迅速下跌,资产价值大幅度缩水,资金链直接断裂。

国外房产低价抛售,国内项目直接烂尾,债务清偿能力急剧恶化。

危机爆发后,这些房产价格大幅缩水,被迫贱价出售。而国内房地产也因资金链条崩断,成为烂尾工程。

国际、国内房地产价格的急速下跌,使迪拜遭受内外夹击,债务清偿能力也急剧恶化。

中东绿洲成为海市蜃楼。

尽管2009年的经济危机,迪拜最终通过变卖资产度过难关,与各大跨国银行达成债务重组协议。

并在后续几年,通过移动互联网,以及快速增长的全球经济、高速发展的国际旅游业再度成为土豪之国。

但那些尚未完工的超级工程几乎尽数烂尾。

而仅仅在金融危机爆发前一年,国家地理还专门出了一期讲述世界岛的记录片,名字叫《伟大工程巡礼:迪拜神奇世界岛》。

伟大的背后,是什么?

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过去十数年间,快速发展的世界经济,进击全球的国际游客挽救了迪拜。

总体经济的增长,带来了迪拜的再一次繁荣。

同时,迪拜几乎是阿联酋,以至于整个中东唯一的窗口。

相比于土耳其、阿塞拜疆,甚至同属于阿联酋的阿布扎比,迪拜的政治环境相对宽松自由。

这种相对的宽松自由,使得迪拜成为了中东的窗口,变成游客借以窥视中东异域的途径。

危机后,凭借阿拉伯世界贸易中心,连接东西方的窗口,迪拜依旧继续着自己的营销之路。

大众再一次提起迪拜,依然会想到石油、黄金;

想到帆船酒店、棕榈岛、世界岛;

想到那些已经不可能完成的工程,和已经不剩多少石油的石油之城。

互联网果然没有记忆。

但,花无百日红。

在强劲的增长之后,迪拜经济再次出现了放缓。

房价是经济的风向标。

自2014年迪拜房价、股市双双登顶之后,便开始了漫长的下坡路。

2018年,迪拜的GDP升幅创下危机后最低水平。

到2019年2月底,迪拜平均房价已下跌30%,股票指数直接腰斩。

标准普尔全球评级公司的研究显示,

迪拜的GDP预计将在2019年至2022年间增速加快。

这种经济研究的结论自然只是基于理论,但哪怕理论上的希望,也是迪拜的所需要的。

然后,疫情来了。

全球经济暂停,商业、金融城市自然首当其冲。

2020年迪拜国际机场旅客吞吐量下滑70%,至2590万人次;航班量下滑51.4%,至18.4万架次;货运量下降23.2%,至190万吨。

这其中一季度的旅客吞吐量占了大部分,为1780万人次。

当年迪拜国际机场旅客吞吐量跌出全球top20,而前一年,还在全球第四。

阿联酋航空集团宣布裁员决定;

迪拜最大上市房地产开发商伊玛尔地产宣布全员减薪。

迪拜经济一片愁云惨雾。

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迪拜经济崛起于全球经济的繁荣和地缘经济,本质上是全球化的结果。

迪拜优越的地理位置,位于海上交通要道的港口,世界航空枢纽的区位优势,使其成为连接东西方世界的纽带。

但成就迪拜的不止是地理,也是地缘。

1975年,黎巴嫩爆发了长达16年的内战,大量人口外流至迪拜,其中包含大量律师、医生、工程师等高端人才,有效的填补了迪拜的人才缺口,为迪拜的发展提供了助力。

1991年海湾战争,繁华的科威特陷入战火之中,大量企业为及时止损将其业务全盘搬至迪拜。

2003年伊拉克战争,国际油价持续上涨,尽管石油在迪拜GDP中占比不高,但或多或少的带动了迪拜经济。

同时,阿联酋的阿布扎比是重要的石油产地,而在阿联酋经济上涨时,迪拜会因此间接受益。

历史上,每当波斯湾,乃至整个中东发生动乱时,大量的资本和人才都会为寻求避险而流入更加安全,更有保障的迪拜,导致迪拜坐收渔利。

只有一个混乱的中东,才能造就一个繁华的迪拜。

12

地缘优势之外,更重要的是全球化的影响。

迪拜商贸立国的路线,使其成功的吃下了全球化的红利。

无论地缘也好,贸易也罢,迪拜崛起的根源,是全球化。

以石油作为原始资本,通过基建发挥地缘优势发展商贸,以人造设施和营销发展旅游业,从而让迪拜能够承载了经济全球化带来的成果。

从贸易到运输到旅游;

从港口到机场到人造网红城市。

背后是航运,是航空,是一个稳定发展交流的国际环境,是经济全球化。

迪拜作为中东地区的一个城市,如果没有发达的航运系统,没有普遍的航空体系,没有强烈的旅游消费驱动,是不可能承接全球商业和旅游消费的。

正是在发达的国际物流和国际航运,以及经济全球化的大环境下,

资本才会寻找最低的成本,最高的利润,最便捷的方式;

游客才能找最方便的地方,最新奇的景点,最装逼的城市。

全球化的大进程,造就了迪拜这个装逼之都的崛起。

迪拜的经济,建立在全球经济之上。

在迪拜2019年GDP占比中,批发零售占比26.6%,交通仓储占比12.8%,金融保险占比9.9%,制造业占比8.9%,房地产占比7.2%。

完全的第三产业结构,完全为商贸消费而生。

而为了服务金融、商业、旅游,迪拜的商业体系是负债运行的。

娱乐、服务等产业都需要不断的投入建设,不断的制造噱头吸引游客。

所以帆船酒店之后要有深海酒店,棕榈岛之后要有世界岛。

这导致迪拜涉及港口运营、休闲娱乐、电信、地产等领域的企业集团都背负着沉重的债务。

这些债务将在后面几年陆续到期,而疫情的到来又让众多企业失去了收入,迪拜政府的还款压力陡然剧增。

原本20年世博会是迪拜大赚一笔的机会。

但疫情之下,世博会延期举办,最后的结果显然没能达到预期。

13

极度依赖地缘和经济全球化的迪拜,是一座为繁荣而存在的城市。

但地缘,是无从选择的。

迪拜所在的阿联酋并非中立国,在海湾错综复杂的国家关系中很难独善其身。

2017年,海湾国家联合制裁卡塔尔,美国撕毁伊朗核协议等一系列举措,对迪拜经济造成巨大压力。

尽管卡塔尔的投资者并非迪拜房地产主要投资者之一,但地缘政治风险会打击市场情绪。

趋利避害是资本的天性。

大众是盲目的,市场是情绪化的。

受益于中东的迪拜,也将受累于中东。

好处坏处,无从选择。

另一方面,经济周期的存在,是迪拜另一个难以逃脱的困局。

迪拜的繁荣,是受益于全球化红利的结果。

迪拜的优越的地缘条件,现代化的交通通讯条件,开放的对外政策,以及出色的对外宣传,使其成为全球商贸的中转站,获取全球游客。

而迪拜作为全球经济的中间点,作为这些消费的终点站,作为大经济繁荣的其中一个节点获取自己的繁荣。

但这都建立在一个基础之上——世界各地的商人,游客,可以乘坐飞机随意往来,中东、欧美的资本可以随意流动。

也就是畅通无助的全球化经济。

但,通胀之后,就会紧缩,爆发之后,难免衰落。

国际经济就是在一次次危机与复苏中轮回。

这对大多数国家来说,是偶尔的阵痛,但对迪拜这样一个all in商贸、金融、旅游的国家来说,不断重复的经济危机,就是一次次不断循环的生死劫。

为了吃下经济全球化的红利,迪拜整体产业结构完全以商贸、金融、旅游等第三产业为主。

这使其经济体系能够受益于大经济的繁荣,但也导致其成功必须建立在全球经济长期稳定繁荣的前提之下。

而现实中,经济周期的存在使得这种前提缺乏现实基础。

通胀之后的紧缩,繁华之后的衰落,都是经济周期的一部分。

而迪拜纯粹面向繁华而生的产业机构,缺乏承受经济打击的能力。

纽约、香港、东京,都有数量庞大的人口,都有自身完备的产业结构,且有一整个国家在后方为其提供支撑。

但迪拜没有。

迪拜本身已经是阿联酋人口最多的城市。

而迪拜内部数量最大的群体,劳工们无法提供相应的消费力。

除了阿布扎比之外,阿联酋的其他酋长国也很难为迪拜提供像样的帮助。

其他国家面临经济危机可以推动工程,创造就业岗位,而迪拜能做什么呢?

迪拜恶劣的地理条件,薄弱的工业基础,导致它什么也做不了。

14

并不完全是疫情的锅。

迪拜的衰落,早在疫情前便已经有了趋势。

在2017、2018年,世界的整体趋势,便是逆全球化的。

欧美国家都在呼吁产业回流,老美在喊着让美国再次伟大,整体国际氛围在不断的对抗中走向封闭。

逆全球化的趋势越发明显。

这也是迪拜那几年中经济出现败相的原因。

一个吃全球化红利长大的国家,当全球化不再是主流,便无可避免的陷入衰落。

迪拜是一座为了繁荣而存在的城市。

当世界不再繁荣,它便没有了存在的必要。

15

那么,迪拜有没有可能作为一座旅游城市,一座单纯的金融城市而存在呢?

太难了。

先说旅游城市,迪拜的旅游业,最大的问题在于,其旅游价值上,不具备不可替代性。

迪拜靠的,是地标建筑,是对外营销。

随着世界各地,各大城市的现代化建设,迪拜的土豪场景的吸引力正在日渐弱化,其现代化景观随着其他城市的发展而显得不再罕见。

剥离这些奇异的建筑之外,你会发现迪拜除了大酒店,除了楼高一点,除了设计新颖一点之外,跟北京、上海、香港、澳门这些大城市没什么区别。

甚至主城之外的地区,还更差一些。

因此,即便剥离疫情这一影响因素,我依然不看好迪拜作为旅游城市的发展前景。

16

那么作为金融城市呢?

作为金融城市的迪拜,更缺乏可比性。

上海、香港、深圳、澳门、纽约、东京、伦敦,这些举世闻名的金融城市,背后都紧靠着一个经济强国。

金融城市自然需要区位优势,需要经济大繁荣,但更需要的,是实力背书。

资本来这里,不止图方便,也图你跑得了和尚跑不了庙。

但迪拜作为一个中东城市,作为一个宗教城市,作为一个君主制城市显然缺乏这样的公信力。

近几年,资本的外逃足以说明资本对迪拜的信心的缺乏。

作为旅游城市,迪拜缺乏吸引力;

作为金融城市,迪拜缺乏公信力。

因此迪拜只能以钱立国,通过举债发展,吸引世界目光,在经济全球化的大趋势下,吃下全球化红利。

但这又不可避免的遭遇周期性经济危机和逆全球化浪潮的影响。

不能说迪拜的发展策略愚蠢。

毕竟,在六十多年前那一穷二白的大环境下,能够有如此布局,做到如此成绩,已经可以说令人赞叹。

并且,迪拜也没有陷入资源陷阱,在石油带来的虚假繁华中止步不前。

同时,其商贸立国的路径在当时而言,确实已经是最好的选择,而这个选择也实实在在的为迪拜带来了长达数十年的繁荣。

面临现在的窘境,迪拜好像本不应如此,又好像无能为力。

绝佳的地理位置,注定了迪拜必然走上商贸之路;

石油的出现,战争的爆发,都是命运的馈赠,让迪拜得以借势而起。

而后,超级工程,吸血东南亚劳工,土豪营销,吸来全球资金。

迪拜在占尽优势下,终于成了世界最为知名的土豪之城。

但,那又如何呢?

即便迪拜穷尽天时地利,依然逃不过经济周期上升下行;

即便迪拜成了真正的世界第一,依然抗不下黑天鹅扇动翅膀带来的飓风。

迪拜仿佛注定繁华,又仿佛注定衰退。

时来天地皆同力,运去英雄不自由。

时也,命也。

全文参考资料来源如下:

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【2】.迪拜,奢华之城的幕后真相.约翰·哈里.

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【33】.迪拜面临大衰退,阿联酋航空因疫情裁员.弧面.

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【40】.42名中国劳工被困国外!揭秘迪拜打工真实收入.新京报动新闻.

【41】.中国劳工被困迪拜始末:称打黑工吃不饱,罢工后拿到工资.澎湃新闻.彭玮.

【42】.福利国家之终,未知前途之始——阿拉伯国家路在何方?哈尼·芬达克利 凯文·芬达克利.

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