柬埔寨买房风险大吗(从投资热潮到拉横幅维权,柬埔寨房产迷局如何破?)

近期,在柬单网APP出现买房杀猪盘热点话题,一时间柬埔寨买房问题成为各大新闻平台热点。仔细查证不难发现,当中上当受骗最多的实属个体买房。柬单网记者经过梳理发现,其实他们买房,陷入了系统团队的炒作、房产信息不对称、异地法律不完善的系列旋涡中,最突出的矛盾,其实是个体与系统的对抗。

房产团队炒作

中国同胞纷纷踩雷

最近20年,柬埔寨经济实现了突飞猛进的发展,再加上柬埔寨的政治、社会一直保持稳定,再加上地处东盟核心地理位置的优势,国家发展潜力巨大,为国际社会所看好。

在这样的背景下,一些从中国来到柬埔寨的房地产商为吸引国内投资者,不惜虚假宣传。

在如今的金边,随处可见巨大的吊机在工地上忙碌,一座座楼盘拔地而起。随之而来的是诸如金边就是几十年前的深圳、20年前的上海、10年前的新加坡这样夸张且极具煽动性的广告标语,各种售楼大厅内的宣传也都是一致乐观,仿佛现在去金边投资买房便可稳稳地躺着盈利。

2018年12月,近百名来自中国台湾的同胞在金边一处建筑工地拉起横幅,这件事很快引起华人圈的注意。据了解,起初开发商以美金外汇无管制,人口红利大为噱头,诱导这些受害者们购买房产,但事实却是,动工仪式之后,项目却没了下文,房子也没收到。

房产信息不对称

给钱之后才发现踩坑

据当地的房产从业者孔宇(化名)介绍,由于买卖双方的信息不畅,中间人向客户推荐什么品质的楼盘完全凭良心,不少代理人会主推佣金更高的中国开发商楼盘。

通常,代理拿到总房款的佣金点数从4%-15%不等。如果按10万美金一套的公寓总房款、8%的中位数佣金计算,光是成交一单客人,代理便能赚到人民币约5万5千元,这远远高于国内中介的佣金点数。

还有一些带有营销套路,中国买家们或许并不具备辨别能力。

比如,中国买房客在金边不同楼盘考察时,发现有些是按套内面积计算,还有的是按照建筑面积计算。

不止一位柬埔寨当地开发商和房产咨询人士表示,在金边本地人购房时,默认的就是套内实得面积。但一些楼盘的销售技巧是,为了让一平米的单价看起来更优惠,会以建筑面积的计算公式来给中国购房者造成错觉。

在金边生活两年的房产从业者李思嘉曾碰到过一些匆匆而来的中国客户,从买完房到离开,都不知道未来交房后办理硬卡(柬埔寨永久产权的房产证)时只会登记套内面积。

除此之外,还有一些明显针对中国客户的销售策略。比如,厨房设计做成更符合中餐爆炒习惯的封闭式;广告宣传类似金边是下一个深圳。而到了买房环节,则满足中国人喜欢打折的习惯,先提高价格再以折扣价售出。

市场不成熟的另一个表现则带来更深层次的隐患:在没有大数据支撑、制度保障还并不完善的柬埔寨,海外买家时常是灯下黑的状态在买房。

以更成熟的欧美房产市场为例,买房前可以到专业的房产信息网站查询,具体到每一套房子的历史售价、房屋数值指标、交税情况、成交次数、以及同一街区的类似房型对比都有清晰的明确记录。

但在柬埔寨,这些信息几乎是不透明的,买家们获取信息的渠道非常有限,除了开发商的广告宣传、代理的转述图片外几乎很难查询到更多的有用信息。除此之外,开发商的资质背景、建筑施工团队、是否具备开工许可证等更专业的信息,也因为语言等门槛,限制了很大一批中国买家的专业查询能力。

异地法律不完善

买家维权困难重重

2019年,一群福建买房客在开发商广场门口拉起横幅维权,而横幅上写着一句话:华人在柬投资需小心!

据悉,在高投资高回报的宣传下,这些投资者均在柬埔寨购入了房产。本以为捡了大便宜的他们,后面却越想越不对劲,仿佛陷入了一场精心策划好的骗局。

最终,他们发现,自己支付的房款不但不知去向,而且房子还将面临被开发商收回的风险。

据记者调查后发现,整件房产投资纠纷存在着层层分销,层层分利的关系。

李某是广州一家营销策划公司的员工,他与柬埔寨金边市某楼盘项目合作代销后,又在国内找黄某等人进行分销。其操作模式是,将该楼盘的公寓以每平方米3000到3800美元出售。虽然这个价格明显高于附近的楼盘,但可以实现超低首付甚至零首付零月供,于是吸引了很多投资客。

据介绍,不到一年时间,李某团队就卖出了130多套。

可是,这些投资客最终等来的,却是前面成功办理了20多套贷款后,该楼盘资金断链,做不下去了。

这就意味着,购房者有可能既拿不到房子,也退不回定金。

但多名投资客依旧不死心,于2019年7月前往柬埔寨找开发商退钱。但是,去之前开发商答应,可以商量退钱,到了金边后却对我们爱理不理,一怒之下,众人在开发商广场门口拉起了横幅。

大概十多分钟后,拉横幅的人被要求收起来,并且有员工表示,要与这几名业主面谈。

与此同时,多名投资客被要求,为上述楼盘发出正能量的声音就退定金。具体就是,除了需要提供返还定金的收据,还需要在网络上澄清此事与该楼盘无关,同时保证以后不在门前闹事。

可是,写下这份承诺书后,这几名投资客并没有拿到定金,只能匆匆回国。

海外买房不易

务必仔细谨慎

海外买房风险大,最怕遇上无良开发商,一不小心就踩坑,维权起来更是艰难。

因此,购买房产要注意规避风险,尽量选择有实力的开发商,确认好开发商的背景资质。其次,要选择靠谱的中介。

此外,在购房之前,务必先了解当地的法律政策,例如在柬埔寨,不动产所有权主要分为两种,即软卡(软产权)和硬卡(硬产权)。

一旦没有做好功课盲目下注,很有可能让开发商钻了空子,到头来血本无归,最终走上维权之路。

而由于国情、政策、语言的差异,也就注定了异国的维权之路更是难上加难。

因此,想在海外买房,务必要慎之又慎!别让自己的辛苦钱轻易落入别人的口袋。

文章部分材料整理自新京报、凤凰周刊、海外网

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