柬埔寨买房子哪里便宜(收藏!5分钟了解曼谷12个常见购房区域,从此选房不踩坑)

大多数想要在曼谷买房的朋友,对这边的地域情况都是一头雾水。甚至很多已经买了房的宝宝,竟然也对自家房子所在区域的状况都稀里糊涂。

也难怪,毕竟大家没有长时间生活在这里,曼谷大大小小各种区域的划分多而杂,网上的攻略也不会十分全面和实事求是。

那么,我们最常听到的是隆区,素坤逸区、辉煌片区...它们到底在哪里?各自都是些什么情况?

今天二小姐就详细讲解一下,曼谷主要的几个购房区域情况,戳视频↓

曼谷总面积达1568平方公里,虽然远远小于北京、上海的行政面积,但它也是泰国最大,东南亚排名第2的城市。

曼谷被划分成了大大小小超级多个区,我们重点讲一下购房中最常见的以下12个区域就好:

老城区、巴吞旺区、中央伦批尼区,素坤逸区、素坤逸外区、素坤逸边缘区,是隆\沙吞区、拉玛9区、拉玛3区、湄南河区、苏邦区、吞武里区。

在介绍各个区域情况之前,先讲下曼谷城市的发展起源

曼谷城市的发展起源

泰国的开国皇帝郑信(中泰混血儿,吞武里大帝),将泰国的首府建立在了今天的吞武里地区。后来拉玛一世掌权建立了曼谷王朝,并将首都从吞武里迁到了湄南河东岸。

在湄南河畔修建了大皇宫和卧佛寺,于是整个曼谷的发展,开始以大皇宫为起点,向东扩展,逐步形成了今天的老城区区域。

曼谷区域的发展形成

到了拉玛五世时期,泰国迈出了现代化发展的第一步。一系列政府机构,学校医院开始坐落在曼谷巴吞旺区域。所以直到今天,巴吞旺都是曼谷最繁华的区域。

到拉玛六世时期,在巴吞旺区的东面,修建了一个巨大的皇家花园「中央伦批尼花园」。围绕这个公园形成的中央伦批尼区,基本上是现在曼谷房价最贵的区域。

同一时期,巴吞旺区域和中央伦批尼区域以南,开始发展成为曼谷最早的CBD——是隆/沙吞区拉玛3区湄南河畔也同步发展起来。

1999年,曼谷的第一条BTS(轻轨)建成,城市发展也开始沿着轻轨素坤逸线向东进行。

以BTS的Asok站和MRT的Sukhumvit两条轨道交通的交汇处为中心,开始建设第二代CBD——素坤逸区。由于这里交通便利商圈林立,大量人口聚集,很快成为曼谷市中心最大的公寓住宅及商业区。

近些年素坤逸外区也在逐步发展成熟,不管是本地人还是外籍人士,开始更多选择在素坤逸外区购买房产。

(曼谷未来轨道交通图)

曼谷是全球最拥堵的城市,市民十分依赖BTS等轨道交通。目前许多商业、住宅项目,都开始沿着BTS\MRT等轨道线开始大量开发建设。

曼谷市政府这两年开始重点打造的,第三代城市CBD——拉玛9区域。就以MRT Rama 9站为中心,规划了一系列MRT轨道线路。并把一些大型写字楼和重要机构建设在这里。

随着中泰高铁的建设,终点站Bang Sue Grand Central Station 即将成为东南亚最大的火车站。很多人也开始关注这个区域。

其实从曼谷的整个历史发展中可以总结出,曼谷的城市发展,基本上一路向东进行。

现金曼谷的常住人口为979万人(不包含流动人口)这两年还在不断持续上涨,每年上涨率1.84%。人口的持续上涨,也带来了巨大的购房需求。

曼谷的巴吞旺、中央伦批尼、是隆/沙吞和素坤逸等区域的土地已经十分紧缺。未来只有从其他几个区域进行开发,才能满足曼谷不断上涨的购房需求,其中,最重要的就是素坤逸线轨道交通沿线。

曼谷11个区域详解

老城区是曼谷最古老的区域,基本上没有楼盘推出,非本地人也不建议购买。这里就讲一下其它11个常见区域的情况吧。

01、Sukhumvit素坤逸

公寓均价:人民币4-8万元/㎡

素坤逸区包括:素坤逸1-65巷(单数巷)以及素坤逸2-44巷(双数巷)范围内的区域。

从BTS素坤逸线来看,素坤逸区包括从E2 Ploenchit站至E9 On Nut站沿线的区域。

素坤逸区是目前曼谷市中心最大的公寓住宅及商业区,整个区域占据了曼谷市区面积的31%。

由于靠近轻轨线,交通非常便利,同时生活配套也非常完善。所以除了泰国本地人,这里也是外国人最重要的居住区。

→BTS的E2 Ploen chit站十分靠近中央伦批尼区,所以这里的土地也非常稀有,靠近贵妇百货Central Embassy以及高档写字楼,公寓价格很高。

→BTS E3 Nana站周围都是红灯区,也是穆斯林聚居区。泰国人不太喜欢这里,欧美租客相对较多。

→BTS E4 Asok站同时也是地铁MRT的换乘站,紧邻Terminal 21购物中心,人气非常旺。但是又处于两个红灯区之间,位置有点尴尬。

→从BTS E5 Prong Phong站到E7 Ekkamai之间的区域,都是曼谷最传统的日本人聚集区。特别是E6 Thong Lo站区域,更是曼谷一直以来的富人区。不管是生活配套,还是整体环境,都非常好。

→BTS E9 On Nut站曾经是曼谷市中心与城郊的边界,随着素坤逸线向东不断扩展,目前已经成为了素坤逸线的中间区域,这里有许多成熟的大型商超和生活配套。

02、Outer Sukhumvit 素坤逸外区

公寓均价:人民币2-3万元/㎡

素坤逸外区也是二小姐最为推荐的一个区域,整个区域有成为曼谷另外一个中心的趋势。现在相对其他区域单价较低,绝对属于价值洼地。我自己的房,就买在这个区域。

素坤逸外区,通常指BTS E10 Bang Chak站到 E15 Samrong站之间的区域。

(曼谷本地人买房一直都有一个中心思想:就是沿着BTS的素坤逸线买房,特别是东南方向。临近BTS站点的公寓十分好租,所以租金回报非常稳定。)

其实从E15 Samrong站到曼谷最中心的Siam区域,也只要25分钟左右。

位于E13 Bang Na站旁,未来曼谷最大、也是东南亚最大的商场Bangkok Mall已经开始动工,同时曼谷国际会展中心也在站点周围。

2018年底,延长线E16 Pu Chao站——E23 Kheha 站也已经通车。轨道交通的每一个站点建设,都不止是1+1=2那么简单,绝对是有乘积效应的。

03、Pathumwan巴吞旺

区域公寓均价:人民币3-4万元/㎡

巴吞旺区包括Rama IV路到Ratchawithi路之间的区域。

大名鼎鼎的siam商圈就位于巴吞旺。到曼谷必逛街的宝宝们,最熟悉不过的Central World、Gaysorn、Siam Square、Siam Paragon、Siam Center、Siam Discovery、淘宝街MBK都在这里。

同时美国等国大使馆、朱拉隆功大学、国家体育场等许多大型机构也在这个区域当中。

这里也是曼谷的老牌居住区,很多建筑相对较老。但是由于巴吞旺区域的土地已经非常稀缺,所以导致发展缓慢。

目前巴吞旺区的新盘非常少,并且主要集中在BTS和机场快线终点站Phaya Thai这个地段。

04、Central Lumpini中央伦披尼

公寓均价:人民币6-10万元/㎡

中央伦披尼区域包括:

Wireless路、Ploenchit路、 Rajadamri路、Chidlom路、Langsuan路、Sarasin路和Ruamrudee路,以及之间的巷子。

由于有伦披尼公园的存在,现在经常拿来对标纽约的中央公园区域。

中央伦披尼土地比较特殊,绝大部分土地所有权都属于皇室。偶尔有少量地块会进行开发,绝对称得上是寸土寸金,只能用珍稀来形容。

越靠近伦披尼公园,公寓的均价也就越贵。这个区域最贵的项目,售价已经到了12万人民币/㎡

05、Silom/Sathorn是隆/沙吞

公寓均价:人民币4-6万/㎡

是隆/沙吞区域比较大,是曼谷最老牌的CBD区域,很多甲级写字楼、泰国大型企业和银行机构都聚集于此。

曼谷的地标之一像素大楼也是在这个区域。商业配套丰富,生活也非常方便,这个片区游客众多,常住这里的白领也很多。

不过大部分建筑年代都比较久远,部分区域的街道也比较老旧。离BTS站点越远的地段,相对建设也越不发达

06、Riverside湄南河畔

公寓均价:人民币4-6万/㎡

湄南河景,绝对就是最稀缺的资源。

湄南河畔基本上都是高端公寓,均价比较高。特别是IOCNSIAM周边的公寓,竟然已经卖到了12万人民币/㎡。

美中不足的是这里的项目,大部分都距离轨道交通有一定距离,不过现在已经有轻轨金色线的交通规划。

07、RAMA IX 拉玛9

公寓均价:人民币3-5万元/㎡

Rama9区域以MRT地铁站Rama 9站为中心,是曼谷政府规划打造成的第三代CBD区域。未来曼谷唯一的环形地铁经过于此。

中国大使馆、曼谷新兴的唐人街区——辉煌区域,也位于拉玛9区,所以很多中国人喜欢买这个区域的房子。

商业配套在逐步完善,区域内大型商场和写字楼非常多,许多企业总部(华为总部等)都在这里。

08、Rama III 拉玛3

公寓均价:人民币2-3万元/㎡

拉玛3区域是是隆/沙吞区域向南,位于市中心与湄南河之间的区域。属于比较老牌的住宅区,主要是曼谷当地人居住。

拉玛3区域距离轨道交通比较远,所以外国人都不太喜欢住在这里。但是有一条BRT(快速公交线)沿着rama 3路包围这个区域。

09、Corner Sukhumvit 素坤逸边缘区

公寓均价:人民币2-3万元/㎡

素坤逸边缘区主要是指Petchaburi路周围区域及Rama IV路周围,如图所示的上下两块区域。

同拉玛3一样,基本上都是本地人居住,新盘也相对较少开发。虽然Petchaburi路临近机场快线,但生活配套也不太完善。

同时这个区域不临近轨道交通,交通很不方便,所以曼谷人自己也不认为这是比较好的区域。

10、Thonburi 吞武里

公寓均价:人民币2-3万元/㎡

湄南河把曼谷分成东西两块,东岸是迁都后的曼谷王朝地界,而西岸则是上一个王朝——吞武里王朝的地盘。

吞武里在1972年和曼谷合并之前,一直是个独立的城市。虽然跟曼谷只有一河之隔,但是现代化的发展却落后很多。与东岸的区域相比,是一个截然不同的,更为本土的曼谷。

现在由于BTS是隆线的贯通,吞武里区域也开始沿着BTS站点为中心进行发展。同时MRT蓝色线的延伸段也已经覆盖到了吞武里区域。

不过目前商业配套较少,主要还是泰国当地人居住比较多。

11、Bang Sue 邦苏

公寓均价:人民币2-3万元/㎡

Bang Sue Grand Station目前是曼谷的交通枢纽,即将通车的中泰铁路曼谷总站。

政府斥重资680亿泰铢,将这里打造为东南亚最大的交通枢纽中心,总占地171,000㎡。完工后所有要经过马来西亚、新加坡、柬埔寨、中国、缅甸的火车都要在这里转运。

落成后,邦苏区域预计每天将吸引人流超过30万人次。现在相应的商业配套也在规划当中。

选房不踩坑TIPS

1、买房尽量沿着BTS素坤逸线选,跟着泰国人的定式思维选是绝对没有错的。

2、优选距离轨道交通站点500-1000米内的项目,这个范围步行最舒服。

3、一定要亲自到现场,看看项目周边商业配套和生活配套是否成熟,多走一走。

4、实地看项目,一次性多看几个,做好对比!

5、敲黑板!注意价格:高于或低于区域平均水平太多,就要谨慎一点,多考虑一下了。

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