投资柬埔寨房子的风险(大批国内房地产企业涌入柬埔寨,火爆的背后三大投资风险不容小觑)

随着国内房地产限购的持续收紧,现在越来越多的房地产企业涌入东南亚国家开发房地产,并吸引大批国内民众前往投资。在2017年以前,国人投资东南亚房地产最热的国家是马来西亚,随着2018年马来西亚政局的动荡,柬埔寨又掀起了一轮房地产投资的热潮。在柬埔寨首都金边,全市的高楼总量是1100栋,而2018年,金边就收到了1102个新建项目的申请,这场投资热潮之迅猛可见一斑。而推动这场投资热潮的主力军就是来自国内的房地产企业。

为什么会是柬埔寨?

受儒家文化影响的人对房地产有一种特殊的偏好,这使得国人对房地产的需求量非常大。在国内普遍限购的情况下,选择在邻近的东南亚地区投资,确实是一个不错的选择。人们往往会把东南亚和海南三亚进行比较,同样都是利于躲避寒冷冬天的热带地区,东南亚地区的房价会比三亚低很多;而且在热点时段从三亚返回北方的国内机票甚至比从马来西亚、柬埔寨出发的国际航班更贵,这也进一步凸显了东南亚房价的优势。

资本往往是最理性的,之所以大批房地产资本将投资的重点选择在柬埔寨,主要有两方面的原因:一方面柬埔寨国内政局稳定,对华友好,房地产企业在柬埔寨投资的政治风险相对较小。另一方面则是由于柬埔寨的发展水平较低,土地价格和劳动力成本与泰国、新加坡、马来西亚相比,都处于相对较低的水平,房屋产品的价格竞争力更强。

最近几年,柬埔寨房地产业的快速发展给柬埔寨政府带来了丰厚的税收,也带动柬埔寨经济快速发展。柬埔寨已经连续8年GDP增速维持在7%左右。经济的快速发展反过来又带动房地产估值的提高,使得最初进来的房地产商和炒房客收入颇丰,从而形成了高投资—高回报—追加投资的良性循环。可以预料,只要柬埔寨继续保持政治稳定和政策的连贯性,中资房地产企业在柬埔寨的投资还会进一步加大,在金边等部分地区,甚至会崛起一些华人聚居的市镇

风险总是时刻伴随着机遇周围

投资柬埔寨房地产并非毫无风险,首先,柬埔寨并非没有政策转向的可能。柬埔寨的经济在快速起飞阶段,城市特别是大城市有着强烈的住房需求,但是中资房地产企业进入柬埔寨投资的房地产项目,显然不是为普通柬埔寨人准备的。这种需求与供给的落差,很容易引起当地民众的不满。同时随着中资的疯狂涌入,柬埔寨的房价已经飙升到2000-3500美金,远远超出当地民众的平均工资收入。此前,也是由于中资大量购买房地产,在澳大利亚已经引发过一场巨大的政治动荡。虽然洪森总理首相的控制力较强,但是如果柬埔寨的民众呼声过于强烈,他也很有可能对相关房地产政策进行微调。然而任何政策上的风吹草动,对于房地产企业和投资客而言,都将是巨大的损失。

第二,就是国内对海外投资的限制。2017年初,国家加强对外汇管制的力度,现在很多人在海外投资房地产的资金都是非法转运出境的。毕竟国内中西部地区还有非常多的地方,急需资金进行开发,就是临近东南亚的三沙市未来也能整理出不少可供房地产开发的土地,像这种在海外投资房地产的行为,必然不会受到政策的鼓励。一旦政策持续收紧,建房、供房、交房全链条,都会出现困难。要知道在国内房地产大潮全面来临之前,也曾经历过北海、海口房地产泡沫破灭的惊吓。如果资金链出现问题,谁知道柬埔寨的房地产是会一路飙升,还是会起起伏伏呢?

第三,则是人口增长大趋势制约。根据某些专家的观点,2018年我国已经出现了人口负增长。在这种至少是人口低速增长的大趋势下,如果说国内房市还有城镇化等因素的助力,那么国内资本对东南亚地区房地产市场的溢出效应究竟有多大,很值得怀疑。如果出现后续需求的减少,类似柬埔寨这样的东南亚国家出现房价崩盘的可能性很大。

受儒家文化圈影响的人,对土地和房屋有着天生的占有欲,这也使得东亚地区大都会的房地产价格在全球范围也都是偏高的。但是历史的经验也告诉我们,当土地兼并过于严重,土地集中到少数人或某一阶层手中时,往往就是暴风雨来临的前夜了。国内早已认识到房价过快增长,对经济社会的严重负面影响。己所不欲勿施与人,把被国内摒弃的一套东西转移到东南亚去,将来的风险和损失可能更加不可控。那些想去东南亚炒房发财的人,怎知道东南亚国家政府不是把他们当成了待宰的羔羊呢?

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