迪拜房产中介公司招募经纪人吗(房地产经纪行业深度研究:多业态群雄割据,行业O2O化成趋势)

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一、行业概述:存量增量兼备,切入二、三级市场

(一)经纪行业界定:以存量市场为主,兼有增量市场业务

根据《房地产经纪管理办法》,房地产经纪是指房地产经纪机构和房地产经纪人员为促成房地产交易,向委托人提供房地产居间、代理等服务并收取佣金的行为。

依据现有的房地产经纪公司的业务构成,我们将房地产经纪行业划分为:新房代销、二手房交易、二手房租赁、衍生业务等四个子行业,其中新房代销业务为经纪公司利用自己的渠道优势与房地产开发企业签订协议,向其新房销售业务引流并收取交易佣金,为房地产增量市场业务;二手房交易、租赁业务则为经纪公司利用线上平台与线下门店,为二手房市场与租赁市场的供需双方提供信息撮合交易,收取交易佣金,为存量市场业务;衍生业务的种类很多,主要聚焦于存量市场,包括金融服务、房屋检查、产权保险、物业管理等服务,目前中国的房地产经纪公司的衍生业务以房地产金融服务为主,未来在种类与规模上尚有较大发展空间。

(二)房地产行业产业链:经纪业务从二、三级市场切入

从整个房地产行业产业链的角度来看,房地产行业可划分为三级市场,其中一级市场为政府与房地产开发商之间的拿地市场,政府为地产行业提供土地并将土地出让给开发商,开发商则负责使用土地进行建设,完成建筑规划、设计、建造等增值服务;二级市场为开发商与消费者之间的新房交易市场,开发商将建造完成的物业销售给有需求的消费者获取收入;三级市场则为消费者之间的物业流通市场,包括二手房买卖与租赁,及一些衍生服务。

房地产经纪行业位于整个房地产产业链的中下游,主要切入二、三级市场为用户提供信息共享、撮合交易等增值服务,同时可依据消费者的需求对其提供金融按揭等衍生服务,并收取相应的交易佣金以获得利润。

二、新房代销市场:千亿级市场规模,强强联合成趋势

(一)新房代销行业历史:互联网化开辟行业增长点

新房代销行业在台湾有三十多年的历史,大陆的房地产市场起步则较晚,到20世纪90年代才出现房地产策划代理公司,新房代销行业的出现旨在解决房地产发展初期开发商良莠不齐,营销能力较弱的痛点。

我国的房地产销售代理起源于1978年,发起者为香港中原地产,该公司目前为国内最大的新房代销公司之一。自20世纪90年代以来,房地产新房代销行业先后经历了形成期、发育期、成长期、稳定期、整合发展期等阶段,随着我国房地产行业市场化的逐步加深,房地产价格的不断上涨,新房代销行业也同房地产开发行业一同发展壮大。2008年之后,传统的新房代销企业的格局已经初步形成,行业渐趋成熟,随着我国对房地产行业的限制与规范逐渐增多,代销行业一片红海,竞争激烈、价格降低、集中度提高。但2015年之后,部分头部的房地产经纪公司逐步开辟新房代销市场业务,利用其平台、流量优势入局,成为行业增长的新生力量,并领导着新房代销行业的结构改革。

(二)新房代销行业现状:行业格局稳定,抵御多重冲击

2008年以来,新房代销行业逐渐进入稳定发展的红海阶段,行业内竞争不断加剧,各类企业通过降低价格及佣金费用率的方式进行竞争,并同时伴随着行业集中度的不断增加,自2007年至2014年,新房代销行业前十大企业的市场占有率从7%左右逐步增加至2014年的16.3%,前百名策划代理企业的市场占有率达到34.2%,佣金费用率不断下降至1%左右。

2015年之后,行业增长逐步放缓,虽然TOP10策划代理企业的营业收入依然保持增长,但是增长速率则已经由2016年的接近30%逐步下降到2018年的仅有2.3%,增长放缓现象明显。行业集中度2015年之后甚至掉头向下,2015年时TOP10策划代理企业的市场占有率(市场占有率=一手物业代理实现销售额/全国商品房销售额)为17.1%,2018年的市场占有率则下滑至14.1%。

追究新房代销行业增速放缓的原因,则主要在于其面对的多因素冲击,这些因素包含房地产开发商逐步增加自销比例而造成的代销业务源头上的减少,以及在全民经纪人、二手房中介拓展新房代销业务、渠道分销等趋势下,对既有新房业务的分流,增加代销市场的分散程度所带来的压力。

(三)新房代销行业规模测算:千亿级市场规模,仍存增长空间

我们采用新房代销行业市场规模=全国商品房销售额×代销行业渗透率×佣金费率的公示对我国目前的新房代销行业规模进行测算,中国2018年全国商品房销售额为149973亿元,同比增长12.17%。依据贝壳研究院提供的数据,随着中国房地产行业进入存量时代,2018年全国各线城市的房地产中介渗透率均接近80%,而前百名新房代销企业的佣金费率则稳定在1%至1.2%之间波动较小且有下降趋势,故保守估计我们选取1.05%作为佣金费率。在这一计算公式下,可以得到我国2018年新房代销行业市场规模1259.77亿元,为千亿级市场。如果假定我国商品房销售额在未来继续以12.17%的增速增长,则2022年我国新房代销市场规模将超过2000亿元。

(四)新房代销行业发展趋势:线上线下联动,多方合作开放共享

自2014年以来,互联网+的概念逐步向房地产行业渗透,对行业生态产生深远影响。而新房代销行业则在互联网+的影响下积极改进以案场为中心、以人力为驱动的粗放代理模式,转向以资源整合为中心、以技术为驱动的营销平台模式。在如移动互联、大数据、人工智能等相关技术的驱动下,新房代销企业逐步打造智慧案场,努力提升客户体验和服务质量及效率,并积极整合产业链条各参与者,逐步搭建营销总包平台。与此同时,新房代销头部企业正致力于探索行业线上线下联动的方法,逐步开拓出线上获客、线下成交的商业运营模式,拓宽服务的广度和深度,在与行业内外企业强强联合的过程中,实现多方的互利共赢。

新房代销行业2016年以来的发展逐渐放缓,面对来自房地产开发商自营与二手房中介的竞争压力。如我爱我家、链家等二手房中介近年来在新房交易中的市场份额越来越大,对传统的代销企业造成不小的竞争压力,加之单一企业的规模、资源有限,新房代销行业正逐步走向强强联合、开放共享的发展模式,传统企业逐步同新入局的中介公司展开合作,共享行业资源实现互惠互利。具体而言,则表现出与同行合作、跨界合作、与资产方合作三种模式。

三、二手房交易市场:步入存量房时代,未来增长可期

(一)步入存量房时代:一线城市引领房地产市场结构改革

在过去数年中,我国的二手房存量市场保持着高速增长的态势,据贝壳研究院发布的数据显示,截至2018年末,我国累计二手房交易金额已经超过30万亿元,过去5年中国二手房交易体量达1557万套,实现跨越式增长,以一线城市的二手房市场发展最为迅速。过去20年,北京的二手房交易GMV达到5.1万亿元,交易总套数210万套,交易量增长7.5倍,GMV则增长120倍;上海二手房交易GMV达到6.6万亿元,交易总套数365万套,交易量增长15倍,GMV增长250倍,我国核心城市的二手房交易量正逐渐超过新房,我国的房地产市场正步入以二手房交易、租赁为主的存量市场时代。

从一线城市二手房与新房成交面积、套数的角度分析,可以看出,北京的二手房交易套数与面积自2015年以来逐渐超过新房的成交套数与面积,2018年成交套数比达到1.98,面积比达到1.84,且维持增长趋势;上海房市二手房与新房交易基本持平,比值在1上下波动;广州的二手房交易套数近年来略低于新房交易套数,但是交易面积之比2017年首次超过1,二手房交易的规模逐渐增加;深圳基本已经进入以二手房交易为主的存量房时代,交易套数比与面积比长期维持在1.3以上,2016年之后比值有所回落,但是二手房成交量仍高于新房成交量。

从我国城镇化进程的角度来看,目前我国的城镇化比例达到59.58%,保持着每年1%左右的稳定增长,一般而言,一个国家的城镇化比率超过70%则可认为其基本完成城镇化进程,城镇化速度将大幅放缓,预计我国在2025年至2030年的城镇化水平将超过70%,这也预示着新房市场的增长将有所下降,而以二手房交易为代表的存量房市场将进一步兴起。

与美国、日本相比,我国的存量房市场(包括二手房交易与租赁市场)的占比较少,尚且不超过50%,而美国的二手房市场份额占比已经达到了65%,新房市场份额占比仅为8%,日本的存量房市场份额占比也超过50%。随着我国房地产市场的不断成熟,新房市场的份额占比将必然下降,而存量房市场的占比则会有所提升。

依据智房资讯提供的数据,我国2018年上半年有18个主要城市的二手房交易规模超过新房交易规模,其中北京、深圳、厦门二手房交易规模占比超过70%,宁波、苏州、大连等各省份主要城市的二手房交易规模占比也在60%以上。

(二)二手房交易经纪市场规模测算:千亿级市场,增长空间十足

我们采用二手房市场规模=存量房价值×房屋流通率×房地产经纪公司渗透率×佣金比率的计算公式测算中国二手房交易中的经纪市场规模,依据SOHO中国做出估计,中国存量房整体的价值应超过400万亿元,房屋流通率约为2%,而房地产经纪公司的渗透率则应为80%至85%之间,保守估计我们采用80%作为渗透率,中介行业的佣金比率为1%至3%不等,我们选取平均值2%作为估算标准。在此类估计下,我们测算出目前的二手房经纪市场的规模约为1280亿元,为千亿级市场。

中国二手房经纪市场的增长潜力依然巨大,一方面中国存量房的价值正在逐渐累积,随着行业互联网化的深入和消费者对互联网认可度的提高,房地产经纪公司的渗透率也将进一步提高,另一方面,我国的存量房流通率与国际发达国家水平相比存在差距,中国流通率仅为2%,而美国等发达国家流通率则达到4%之高,我国增长空间广阔,预计未来房地产经纪行业的市场规模将超过2000亿元。

与此同时,中国的二手房交易规模占比不到40%,而美国的二手房交易规模占比则达到90%,英国达到81%,澳大利亚78%,中国香港85%,我国二手房市场的交易规模具有进一步发展的空间。

(三)一二手联动:房地产经纪的有利发展模式

近年来,随着购房者的需求不断更迭,房地产市场的竞争愈演愈烈,开发商与中介公司开始探索房地产二级市场和三级市场之间的合作。一二手联动是指开发商企业与房地产中介达成战略合作协议,充分借用对方的渠道与资源,提高双方运作效率的双赢运作模式,是对整个行业资源的一种整合。在这种模式下,一方面开发商得以降低获客成本,并产生让利动机,另一方面,沉淀在经纪公司的客户能够有更多的渠道获得信息做出选择,在满足自身需求的同时为经纪公司带来收入。

一二手联动的商业模式使得原本局限于二手房交易市场的经纪公司有机会涉足新房销售市场,在拓展自己业务的同时带来整个房地产产业链的整合,提高整个行业的运作效率。目前,国内房地产经纪头部企业如链家、我爱我家、房天下等,均涉足一二手联动的新房代销业务,充分利用自身经纪业务积攒下的流量优势获取收益。

四、房屋租赁市场:千亿市场进入快速发展期

(一)行业发展历程:二十年历史,行业步入加速发展期

房屋租赁相比房产买卖具有更高的灵活性,当前中国的房屋租赁市场按业务种类可以分为商业房产租赁、商旅民宿短租以及可用于居住用房的长期租赁(以下简称长租)行业,其中长租行业是我国房屋租赁行业的主要内容。

从发展历史上来讲,长租行业自1998年初步形成,至今有将近20年的历史,先后经历了初期、淘汰期、系统运营期、快速发展期、加速发展期等五个阶段,从链家、我爱我家等早期房地产经纪玩家入局,到国家出台政策扶持房屋租赁行业,大资本、大地产商纷纷涌入,行业品牌化格局初步形成,长租行业目前已经成长为我国房屋租赁行业的主体组成部分,成为我国房地产市场平稳健康发展长效机制中的重要一环。

(二)长租行业规模测算:需求端拉动千亿级市场规模

我们采用长租行业规模=中国租赁房屋存量×房屋流通率×平均房价×租金回报率×佣金费率的公式测算长租行业的市场规模,按照艾瑞咨询给出的数据,我国目前的房屋租赁市场约有7500万套房屋可供租赁使用,房屋租期多为一至两年,超过两年的长租客户较少,我们预计房屋流通率为50%。

从房屋价格来看,我国的一线城市的平均房屋价格超过30000元/平方米,主要的二线城市房价也多接近20000元/平方米,长沙、沈阳房价较低,略高于10000元/平方米,考虑到租赁房源重点集中再一二线城市,我们保守估计全国租赁市场的平均房屋价格在15000元/平方米左右,中国城市人均住宅面积33平方米左右,也即若按三口之家算,一套租赁房屋的原始价格(以一二线城市为主)可达近100平方米,平均房价150万元。

我国的租金回报率数据一直以来低于国际平均水平,这主要源于我国一二线城市房价高企,深圳、南京、苏州、北京、上海的租金回报率一度接近1.5%,北京的部分楼盘的租金回报率甚至接近1%,相对而言中部、西部、东北部城市的房屋租金回报率相对较高,成都、重庆租金回报率超过2.5%,大连、沈阳的租金回报率则分别为2.70%、2.78%,我们预计全国范围内的租金回报率应该接近2.5%的水平。

最后,从佣金费率的角度看,目前以我爱我家、安居客、链家等头部房屋租赁经纪公司来看,其撮合交易的费率多为一个月房租,部分交易由租房者承担,部分交易由租房者和房主各承担50%,这意味着撮合交易的佣金费用将达到年租金的十二分之一,也即8.3%的佣金费率。按照上述数据计算,可得目前我国的房屋租赁市场的经纪业务规模为1167.2亿元。

中国目前的房屋租赁市场的规模尚存较大增长空间,主要由需求端拉动。一方面,随着我国城镇化率的不断提升,对住房的需求将不断提升,加之目前我国将近2.4亿的流动人口的住房需求,房屋租赁市场的规模与经纪业务的规模必将进一步扩大;另一方面,我国对房地产行业的调控近年来表现出收紧的趋势,各大主要城市均出台相关政策对房地产进行限购、限售,虽然2019年以来出现了政策放松的可能性,但是总体而言我国的房屋交易市场监管与限制仍是较多的,与此同时,一线城市极高的房价与接近1.5%的租金回报率,增强了租赁房屋的性价比,未来将有越来越多的人将房屋租赁作为在城市居住的首要选择。因此,我们预计长租行业的市场规模未来有继续增长的空间。

(三)长租市场现状:业务下沉,房源结构待调整

中国目前大量的人口集中在京津冀以及东南沿海的一二线城市中,在高房价与限购、限贷的压力下,该部分人口产生了巨大的房屋租赁需求,但是房屋租赁经纪业务近些年逐渐表现出由一线城市向周边二线城市下沉的趋势。从城市人口增量上来看,北京、上海近些年由于政策的限制,城市人口增量已经达到了零增长甚至负增长,北京2018年城市人口减少0.77%,上海2018年城市人口增长仅为0.22%,广州、深圳的人口增长仍然较高。同时,也可以看出西安、杭州、佛山、长沙等二线城市的人口增量也正在接近或超过3%的速度增长,2018年杭州人口增量达到33.8万人,成都人口增量28.53万人,重庆增量26.63万人,这部分人口具有同样的租房需求,预计各大房地产经纪公司在入局一线城市极强烈的竞争格局之后,将进一步布局二线城市租赁业务。

有66.7%为一般业主出租的房源,也即房主通过中介、长租网站或者传统的出租渠道(例如张贴广告)等发布房源信息吸引客户,并与租客直接签订合同;仅有33.3%左右是由机构房东持有待租的房源,也即中介机构、经纪公司从房主处合法取得出租权,并由公司与租客签订三方合同。两种模式相比之下,一般业主出租的房源的信息过于分散,客户搜集信息的成本很高;一般业主习惯整租房源,很难满足目前越来越多的客户的合租需求;一般业主的信用水平良莠不齐,并未经过具有公信力的平台认证,为租客带来了较大的违约风险。但是,机构房东则可依赖其专业性合理解决相关问题,为客户提供方便。

一般发达国家的较成熟的租赁市场中,机构房东的占比超过70%,相比之下,中国的房源结构还有进一步调整、提升的空间。

另外,机构房东手中的房源品牌公寓的占比较少,大多为质量参差不齐的非品牌公寓,这导致机构房东与房地产经纪公司的租金额受限,无法获得具有品牌背书的高额收益,随着我国房地产经纪行业的发展以及龙头企业的逐步形成,将有更多的品牌公寓被推出以满足更广泛的客户需求。

从竞争格局的角度看,租赁行业的市场竞争较为激烈,虽然具有链家、我爱我家等头部企业引领行业,但是总体而言并未出现绝对的龙头企业,市场集中度较低,中小型机构多而分散。随着需求的不断增加以及行业的不断发展,我们将看到行业的竞争格局逐渐明确,业务模式从目前的以撮合交易为主的信息平台导向,转向以服务质量竞争为主的用户服务导向。

五、衍生业务市场:尚处发展初期,未来空间广阔

房地产经纪行业除了上述新房代销、二手房交易、房屋租赁业务外,同时还具有其他衍生业务以满足客户的多样化需求,相对而言,美国的房地产经纪市场较为成熟,其衍生业务可以主要分为产权保险业务、房屋检查验收业务、第三方监督(Escorw)业务、金融服务业务等几类,衍生业务占房地产经纪行业收入的比重约为四分之一。但是到目前为止,中国的房地产经纪衍生业务尚处于发展初期,仅有金融服务业务起步较早,预计随着行业的发展和客户需求的多样化,衍生业务市场将具有更加多样化的发展。

目前衍生服务中的金融服务业务在国内开展较多,过桥贷款、尾款垫付、P2P业务等金融服务形式近些年在房地产经纪行业均有涉及,搜房网、Q房、链家、我爱我家等房地产经纪公司均开展金融业务。新房代销的头部企业世联行为较早筹备金融服务的企业之一,该项业务在其收入构成中从2012年的不足3%,发展至2018年的10.18%,逐渐成为对公司收入影响较大的业务分支。与公司22%左右的整体毛利率相比,金融服务业务63%的毛利率显得十分亮眼,高毛利与需求广泛成为了房地产经纪公司纷纷开展金融服务业务的主要原因。

世联行自2012年开始引入金融服务业务,链家2016年逐渐上马金融服务,我爱我家近几年也展开对金融领域的探索,目前中国的房地产经纪衍生业务正以金融业务为切入点逐步展开,并有望辐射多条业务线。与此同时,国家对房地产经纪衍生业务尤其是金融业务的监管也在加强,房地产经纪公司的金融服务资质、理财产品、贷款违约风险等多方面因素将受到高度关注。

六、房地产经纪的O2O化:高速渗透,O2O成必然趋势

(一)房地产经纪的O2O历程:O2O模式进入高速发展期

O2O模式即OnlineToOffline的模式,是把实体的商业机会与网络结合在一起,让网络成为实体交易的前台,这种商业模式的核心是:在网络中寻找客户,然后将他们带到实体店铺中实现消费,它是支付模式和为经营者创造客流量的一种结合。

随着互联网技术的逐渐成熟和覆盖度的逐渐提升,同时为了解决传统房地产经纪业务成本高、效率低、透明度低和信息不对称带来的不信任感强等痛点,能够增强信息公开与交易效率的房地产经纪行业O2O模式应运而生。房地产O2O的前身为由互联网的兴起带来的传统房地产服务PC网站的建立,线上房地产经纪企业的成立为全行业的O2O化奠定了基础,2011年房多多房地产线上交易平台的推出,标志着房地产交易O2O这一商业模式的出现,至今经过了8年左右的发展,行业已经逐渐走出探索期与启动期,并即将迎来快速发展期。

自房地产经纪O2O出现以来,基于其增效降本的特点,越来越多的传统纯线上、线下企业开始探索线上线下融合的O2O模式,2013年Q房网成立,2014年平安好房、爱屋吉屋成立,乐居赴美上市,链家地产则与搜房网合作更名为链家网以进军线上领域,58同城收购安居客成立58安居客房产集团,O2O模式逐渐成为房地产经纪行业交易的主流模式。

(二)房地产经纪O2O模式:基于当代网络、信用体系的模式

房地产经纪的商业模式致力于利用当代高速发展的互联网体系与信用体系,让线上平台对潜在客户产生足够的吸引力,从而将互联网变成线下交易的平台。在O2O模式下,经纪公司通过项目团队调研开发商与业主的房源信息,并将其放入线上平台,消费者则可以直接通过线上平台信息锁定心仪的房源,从而使经纪公司达成锁房、锁客的目的,为线下门店导流,并利用经纪人团队为客户提供具体的服务,以期达成交易。这样的模式一方面避免了房源信息传播速度慢、范围小的困境,一方面经纪人的专业性增加了客户的信任程度,极大地提高了行业的效率,为消费者与开发商节约了成本。

(三)房地产经纪O2O竞争格局:大而散的群雄割据格局

总体而言,在房地产经纪O2O进程中入局的玩家是多而杂乱的,他们分布在全国的各个地区开展经纪业务,目前不具有绝对的龙头企业,而在整体上表现出大而散的格局。

从交易模式上来看,可以将房地产经纪企业分为平台型、自营型、综合型三大类,其中平台型指经纪公司通过聚合各类房源信息以吸引用户,并在线上平台引入支付和交易功能,形成O2O闭环,以赚取撮合交易佣金,这一模式的代表包括安居客、房多多等企业;自营型企业则是传统的房地产中介公司互联网化后的产物,本质上相当于把店铺搭建在互联网上的房产中介,本身持有一定量的房源,依靠佣金与价差产生利润,这一模式的代表包括链家、我爱我家等头部企业;另外还有平台、自营特点兼而有之的综合型企业,Q房网、房天下则为其中的代表。

从房地产经纪企业运营的app的活跃度的角度看,依据易观千帆指数2019年5月提供的数据,安居客app的活跃度在行业中处于绝对的领导地位,月活跃度达到1737.9万,日活跃度也达到了364.9万,链家旗下的贝壳找房与链家网app次之,月活跃度分别为725.1万与440.4万,日活跃度分别为102.3万和97.1万。但是安居客、贝壳找房等app上提供的房源信息并非完全由安居客或链家持有,而是对接着众多中小中介企业,帮助其实现用户导流,因此这一排名仅能相对反映出行业中的竞争地位,整体上行业的集中度并不高。

在房地产经纪企业O2O化的过程中,逐渐形成自己的企业发展模式与相应的企业文化,我爱我家致力于打造高品质交易平台,并推出3O的激励机制,利用三网合一提高企业运营管理效率;搜房网则致力于打造行业生态圈,利用六大营销手段拓展客户群体,并逐步开始布局全国、海外业务;链家作为房地产经纪行业的领头羊,截至2018年已经设立超过8000家直营门店,依靠品牌的建立、经纪人责任的管理以及本身求真的特色,在行业中培养起良好口碑,与此同时,其首先试水房地产经纪企业的金融产品销售,走在行业前列。

(四)房地产经纪O2O发展趋势:信息共享与独家代理

美国的房地产经纪行业相较中国发展地较为成熟,这对中国房地产经纪O2O模式未来的发展具有一定的借鉴作用。我们认为国内市场未来的发展方向主要体现在信息共享、独家代理商业模式、经纪人专业素质等方面。

美国房地产经纪的MLS(MultipleListingService)模式是其主要的业务模式,经纪人在签订委托协议后的三个工作日内将所有协议内容及交易信息上传到MLS系统,包括卖方的房产特征、卖方开价、交易状态、有效交易期限、佣金率、佣金分配比例等。这使得MLS系统集成了相应地区绝大部分的房源信息,从而成为了房地产经纪人、房地产估价师的信息平台与应用工具。我国目前的房地产经纪O2O模式下,尚缺少如MLS系统的公共信息平台,各家公司具有各自独家的房源信息,发布在自己的网页或APP尚,相比之下房屋成交效率较低,未来行业效率的提高会对信息共享程度提出较高要求。

另外,美国房地产经纪的商业模式主要为独家代理模式,卖方赋予特定经纪人在特定时期内(通常为60天或者90天)寻找买方的专有权,自己的房源由唯一的一位经纪人或者经纪机构专门负责,而卖方经纪人则会与买方经纪人专门对接,买方经纪人也为买方的唯一经纪人,如此形成单一、垂直的服务链条,服务效率得以提高。这种模式在MLS系统公共信息的支持下具有较高的效率,而国内的房源一盘多放的情况较为普遍,经常是多家共同协商交易,效率较低,因此对独家代理模式的探索或将成为行业发展的方向。

最后,与中国庞大的经纪人群体相比,美国的房地产经纪人更加专业,经纪公司也是少而精的。美国对房地产经纪人员执照的核发有非常严格的规定,设有严格的考试,例如德州的房地产经纪人需要学习完成6个学科,180小时的课堂学习,并经历4小时的全国和地区考试合格后方能上岗。相比之下,中国的房地产经纪人群体较为庞大,入职门槛较低,随着行业的不断成熟及规范程度不断提高,经纪人群体的专业能力也将有所提升。

七、房地产经纪行业主要玩家

(一)链家:大数据驱动的房地产经纪龙头

1、公司概况及发展历史

链家成立于2001年,是以数据驱动的全价值链房产服务平台,提供二手房、新房、租房、旅居房产、海外房产等房产交易服务,并拥有业内独有的房屋数据、人群数据、交易数据,以数据技术驱动服务品质及行业效率的提升。

历经18年的发展,链家目前已经进驻北京、上海、广州、深圳、天津、成都、青岛、重庆、大连等32座城市,全国直营门店数量超过8000家,旗下经纪人近15万人,是业内率先承诺真实房源的房地产经济企业,全国真房源率超过97%。其大数据处理平台历时8年,收集160多个城市1亿1000万套房屋信息,并建立业内独有的楼盘字典,为其真实房源奠定基础。

在发展的过程中,链家始终以让每一位消费者都能在链家愉悦的找到一个家为梦想,以成为行业的领导者为愿景,并主动肩负起对社会、对房地产交易客户、对房地产经纪行业、对房地产经纪人的使命,始终秉持着客户至上、诚实可信、团队作战、拼搏进取的价值观念。如今的链家已经成为房地产经纪行业的领导者,在未来的发展路程中,链家会以互联网技术和数据化产品,进行线上线下的打通,重构和优化交易流程,不断提升交易体验。

2、公司行业地位

链家目前稳定地保持着房地产经纪行业当中的领军地位,自2014年底开始,链家走出北京,走向全国,先后并购了成都伊诚、上海德佑、北京易家、深圳中联、广州满堂红等当地最大的中介服务商,在多个城市的市场份额都已经达到第一。在房地产经纪公司竞争最为激烈的一线城市,链家在北京的市场份额达到48.30%,在上海的市场份额则达到了27.48%,均位列行业第一。

3、公司产品布局

链家自成立以来积极拓展多种产品线,逐步成立丁丁租房(已下线)、链家网、自如(2014年成立,2016年5月12日成立独立运营公司,从链家体系中分析,从此成为一个O2O长租公寓品牌,目前链家为其最大的投资方)等品牌,并于2015年大举进军全国,与地方主要房地产经纪企业,如成都伊诚地产、上海德佑地产、北京易佳达、深圳中联地产、高策地产、浙江盛世管家、重庆大业兴置业股份有限公司、济南孚瑞不动产、广州满堂红置业等合并或战略合作。2018年,贝壳找房成立,链家的产品线进一步完善。

目前链家的产品线包括链家品牌直营门店、贝壳找房、德佑加盟、自如租房等,同时具有链家理财为各项业务提供金融衍生服务。在2018年末,链家宣布将链家直营、贝壳找房、德佑加盟的管理团队及业务进行合并,贝壳找房一改先前南北分区的格局,而是成立东西南北中五大战区,分别以天津、南京、深圳、成都、郑州为核心城市开展业务。

4、公司发展战略SWOT分析

链家如今已经成为房地产经纪公司当中的领头羊,具有崇高的行业地位,其自建的线上线下渠道与数据分析平台使其能够为客户提供方便、便捷的服务;其一直坚持的真实房源的承诺,增加了其业内口碑;其庞大、专业的经纪人群体,则是其发展的有力支撑。但是其同样面对着扩张中产生的高额服务费、高额公关成本等发展劣势,以及其他房地产经纪企业的直接、间接竞争的威胁。

为了进一步扩张其市场份额,在房地产O2O模式未来的高速发展中持续保持领先地位,我们认为链家应该立足北京,扩大一线城市份额并逐步将业务下沉至二、三线城市,并进一步明确自身的核心业务、支撑业务、主营业务;通过兼并收购等手段,扩大品牌影响力,并巩固、发展自身的品牌经营模式,降低运营成本。

5、公司融资历程

链家2011年获得鼎晖投资的Pre-A轮9400万人民币投资,开启自己的融资进程,随着公司规模不断扩张,公司业务不断拓展,公司的行业地位不断提升,越来越多的投资者开始进入链家体系,其中不乏华兴新经济基金、万科集团、腾讯投资、融创中国、高瓴资本等规模较大的投资人及业内巨头。2017年1月9日,在链家得到融创中国26亿元人民币的战略投资后,融创中国持股比例达到6.25%,估值达到416亿元人民币。随后链家又于2017年内获得三轮战略投资,估值有望进一步提升,甚至有传言链家估值目前可以达到130亿美元。

6、公司经营活动情况

链家2011年开启快速增长阶段,资本逐渐入局,2009年链家门店达到520家,员工破万人,到2018年,链家目前门店超过8000家,旗下经纪人接近15万人,全年交易量60万套,整体平台的GMV达到了1.2万亿元。随着2018年贝壳找房的上线,链家的平台化梦想进一步延伸,提出了在不远的将来,覆盖全中国超过300个城市,服务超过2亿的社区家庭,连接100万职业经纪人和10万家门店,赋能超过100个品牌,作为基础设施推动行业正循环的美好愿景。2019年贝壳找房希望达到2万亿元的GMV。

链家在运营过程中的核心竞争力来源于其房产大数据库,及其建立的楼盘字典。目前他们做的不着急的事已经统计了覆盖了全国近160座城市超过1.2亿套房,拥有进入城市每一个房子的剖面图,成为国内覆盖面最广、颗粒度最细的房屋信息数据库。链家将很快将中国的300多个城市及下辖的2000多个县的房屋全部扫描清楚,计入数据库,并以此为基础为客户提供全方位的服务。

(二)我爱我家:20年历史,率先登陆A股的房地产经纪公司

1、公司概况及发展历史

我爱我家控股集团股份有限公司(000560.SZ)成立于1998年,是房地产经纪行业的龙头企业,凭借12年的金融服务经验积累、17年的房屋资产管理服务底蕴、18年的二手房经纪服务经验积淀、24年的新房代理服务经验积累,形成强大的核心竞争力,公司旗下拥有我爱我家、相遇、昆百大、伟业顾问、汇金行、伟嘉安捷、我爱我家海外等多个专业业务品牌,面向政府、投资机构、金融机构、学术研究机构、房地产开发企业,以及广大个人消费者,提供线上线下一体化的数据顾问、楼盘代理、新房交易、二手房经纪、房屋租赁、住宅资产管理、商业地产运营管理和海外房产交易等房地产全产业链的综合服务。

截至目前,我爱我家集团国内业务覆盖北京、上海、杭州、南京、天津、苏州、太原、无锡、郑州、成都、武汉、长沙、南昌、青岛、常州、南宁、昆明等国内17个大中型城市,拥有深入社区的连锁门店3500余家,员工5.5万余人,其海外业务品牌我爱我家海外,主要在海外开展新房销售、二手房经纪、房屋资产管理等业务,为业主提供全球资产配置的境内外一站式服务,目前其国际业务覆盖北美、东南亚、澳新、欧洲、中东等50余个国家和地区,并在美国芝加哥和阿联酋迪拜设立了海外城市子公司。

公司目前我爱我家网5i5j.com年均访问量达到3000万人次,APP总下载量超过900万人次,呼叫中心4008-515-515年呼入量超过300万人次。公司旗下专业房屋资产管理品牌——相寓,在国内15个大中型城市,在管房屋套数达到31万套,70余万间,物业资产管理规模超过8000亿元,是在管理时间、管理规模、管理经验方面都处于国内领导水平的专业租赁经营机构。

依据公司2018年年报,公司品牌我爱我家荣获2018年中国品牌力指数C-BPI房地产中介服务行业品牌力第一名,这是继2012年、2013年、2016年后,我爱我家品牌第五次获此殊荣;2018年我爱我家荣获全国驰名商标荣誉称号、荣获由网易颁发的品牌影响力大奖、荣获第七届中国公益节责任品牌荣誉称号、荣获由中国房地产经纪同业联盟颁发的年度爱心影响力企业荣誉称号。

在企业文化方面,公司发展出:崇尚爱,建设家,追求赢的集团企业文化核心价值观,体现为对客户的关爱、对员工的关爱、对社会的回馈。集团明确:爱是企业服务理念的核心,家是企业文化的显著特色,赢是贯穿企业的使命。

2、公司业务概况

我爱我家公司业务主要包括新房业务、经纪业务、资管业务三个组成部分,其中新房业务又包含代理销售业务、分销业务、电商业务、顾问策划业务等四个分类;经纪业务则包含二手房买卖与二手房租赁两类;资管业务则以相寓品牌的长租公寓为主,分为分散式与整栋式的资产管理业务。在与昆百大A进行重大资产重组之后,目前的公司业务还包括商品销售、商业租赁及服务、房地产开发、物业服务、旅游服务等,但是其在公司主营业务收入中的占比均不超过10%。

从我爱我家的业务构成上来看,资产管理业务自2015年以来的占比逐渐提高,到2018年已经占比15.48%,营业收入达到16.55亿元,经纪业务始终是我爱我家的主体业务,占比始终超过50%,2015年时占比达到71.97%,随着资产管理业务的发展及昆百大A的业务的稀释,2018年时经纪业务占比为51.30%。可以看出公司目前的业务布局为:以经纪业务为主业,重点发展资产管理业务。

此外,公司2006年建立伟嘉安捷品牌,从事房地产金融服务,截至目前,伟嘉安捷国内业务覆盖北京、上海、杭州、南京等12个大中型城市,员工近千名,全国合作银行超过千家,网站月均访问量逾百万,年成交额超过300亿元。

3、公司主要竞争者

我爱我家目前在北京、上海等一线城市的市场份额仅次于链家,居于行业第二位,作为房地产经纪行业第一家登陆A股主板市场的企业,公司在行业中保持着领先地位。从公司的竞争者角度看,目前我爱我家面临着来自链家、中原地产、麦田房产等传统房地产企业,以及房多多、好屋等电商房地产中介企业的威胁。

4、公司商业模式

我爱我家在发展过程中逐步形成了线上线下一体化运营的商业模式。我爱我家网5i5j.com作为集团线上业务的总入口,确立网站、门店、呼叫中心三网合一式的企业发展模式,开发并陆续上线了集WAP手机版网站、APP、微信公众服务平台等多渠道的移动房产综合服务体系;我爱我家的线下门店作为集团线下业务的总入口,2013年,我爱我家门店导入全新的3.0版本店面SI体系,使我爱我家新店面成为集互联网、移动互联网等各类高科技元素于一身的,兼附强大的社区社交服务功能的,房地产O2O体系中的重要一环。

我爱我家在大数据平台的技术支持下,呈现出房地产中介业务服务全覆盖、业务间互相联动的协同发展模式。集团业务以经纪业务为基础展开,线下门店作为经纪业务开展的端口,同时为标的公司开展新房业务提供分销渠道、加强市场推广能力,并为资管业务房源及客源提供保障。

我爱我家新房代理销售业务的运营品牌为伟业顾问、分销业务的运营品牌为我爱我家、整合营销的运营品牌为汇金行。

公司代理销售业务分为营销策划和案场代理两部分,营销策划即在接受开发商代理销售的委托后,根据项目具体情况组织营销策划团队,对外推广项目信息;案场代理则是公司派驻案场项目人员进驻楼盘现场实施代理销售工作。公司分销业务则是我爱我家通过获取开发商新开发楼盘的分销授权,由经纪人引荐客源前往开发商处实现购房从而获得销售佣金业务。公司电商业务指作为开发商的渠道分销商,通过线上、线下协同,整合公司门店及第三方中介等分销渠道,对房源进行分销。

我爱我家经纪业务以线下门店为核心发展,目前业务覆盖北京、天津、上海、南京、杭州、苏州在内17个主要一、二线城市,拥有3200多家门店(含452家加盟店),在已布局城市市占率稳居前三,且在华东区域有明显的市占优势。公司以线下门店为中心获取房源,并通过线上网站、手机应用、线下门店等渠道对房源进行推广,从而为业主提供客源,为购房人提供房源,通过匹配双方需求撮合交易,协助双方办理完成签约、缴款等房产交易流程。

公司房屋资产管理业务分为分散式公寓管理(相寓HOME、相寓ROOM、相寓INN)和整栋式公寓管理(相寓PARK)两种模式。分散式公寓管理通过接受业主委托处理房屋出租事宜,包括受托房屋修整、撮合实现房屋出租、定期代收及转付租金、后期物业管理等;整栋式公寓管理通过承租整栋公寓,对外出租、收取租金,同时向承租人提供物业管理服务。相寓从轻到重满足业主资产管理多样化需求,打造相寓PARK、相寓HOME、相寓ROOM、相寓INN租住产品线,满足不同客群租住需求,通过两端产品精准匹配,提高运营效率。

2018年,相寓荣获中国长租公寓企业竞争力TOP10、最具影响力企业奖、《互联网周刊》2018长租公寓创新企业排行榜TOP3、第三届中国房地产租赁领袖峰会2018年度十大领袖企业等奖项。

5、公司运营情况

我爱我家的主营业务包括资产管理业务、新房业务、经纪业务三大类,其中经纪业务为公司主要业务,资产管理业务为近几年大力发展的业务。从增长率角度看,经纪业务与新房业务2017年与2018年增长率较低,2017年在重大资产重组项目的干扰下,两类业务表现出负增长,2018年的增长率分别为6.75%与4.53%,资产管理业务的增长率持续较高,2018年增长率50.73%。

从毛利率的角度看,公司资产管理业务与新房业务的毛利率整体上表现出下降趋势,2018年资产管理业务毛利率为24.09%,新房业务毛利率为28.86%。经纪业务毛利率则在2016年明显下降,但是2018年逐步回升至27.77%。(由于重大资产重组,公司2017年的运营数据披露不详细)

我爱我家主要业务2016年后整体增速放缓,2018年三类主要业务的总体营业收入达到87.75亿元,整体增长率达到12.49%。公司净利润数据2015年以来保持着持续较快增长,2017年的增长率为63.41%,2018年的增长率仍然由31.08%,处于快速扩张期,2018年度公司并表昆百大A,将上市公司更名为我爱我家,上市公司整体净利润达到6.96亿元。

我爱我家主要业务毛利率2016年以来表现出逐步上升的趋势,由2016年的24.65%逐步上升至2018年的27.28%。公司整体净利率在2017年后增速放缓,2016年净利率3.98%,增长至2017年的6.49%,2018年的净利率6.51%与2017年基本持平。

从经营性现金流的角度看,我爱我家公司在重大资产重组上市前后均具有良好的经营性现金流,在上市之前公司2015、2016年经营性现金流量净额分别为7.60亿元与21.04亿元的正值,上市之后公司整体经营性现金流量净额为8.05亿元。我爱我家的并入让上市公司昆百大A的经营性现金流有所好转,相较其2016年1.33亿元与2017年55万元的现金流,公司2018年现金流水平明显提升。

从我爱我家期间费用的角度看,公司销售费用率近几年表现出提升的趋势,而管理费用率则表现出稳定下降的趋势。销售费用率由2016年的7.07%上升至2018年的9.08%,管理费用率则由2015年的12.69%,下降至2018年的9.65%。从2018年我爱我家销售费用的构成来看,我爱我家的员工薪酬也即人力成本,为公司销售费用的主要部分,占比73.26%,可见经纪人群体的开支,是上市公司销售环节的主要支出,也是支撑业务运营的基础。

(三)深圳云房(Q房网):立足深圳、布局全国的O2O巨头

1、公司概况及发展历史

Q房网(工商注册名为深圳市云房网络科技有限公司)是一家以互联网+为主导,以房地产交易为主营业务的房地产经纪公司。其以O2O经纪业务、新房电商业务为两大核心业务板块,致力于打造成为全国房地产行业线上与线下(O2O)全渠道营销解决方案的房地产互联网平台。

截至2018年末,公司形成了规模化的线下业务体系,目前已经在全国12个城市布局了近1500间门店,合作经纪人超过26000人,在深圳、珠海、中山等地区市场占有率处于领先地位,同时还在上海、青岛、南京、杭州等城市积极布局,稳步扩张。与此同时,公司建立了成熟的线上平台,线上平台布局城市超过34个,公司目前建立的楼盘字典数据涵盖了结构数据、图片数据、基础数据和分析数据等,未提供精准化的运营服务奠定了坚实的基础。此外,公司拥有盘客通、新盘通、经纪公司ERP、掌上Q房等IT系统,通过一体化智能线上平台给购房者、业务人员、业主提供精准服务,促进交易效率。

公司2012年由股东杜兆骆、深圳大田于深圳市设立,公司名称为开心房网,2014年8月13日,开心房网更名为深圳市云房网络科技有限公司,并修改公司章程,公司从此开启O2O业务模式,2015至2017年公司业务取得大幅增长,2017年上市公司国创高新以股份对价219260万元,现金对价160740万元,共作价38亿元收购深圳云房100%股权,将房地产经纪业务并入上市公司并逐步成为主营业务。2018年深圳云房推出租房业务。

2、公司商业模式

深圳云房是一家以O2O模式为核心的房地产中介服务提供商,是依托房源大数据平台、互联网信息服务平台及规模化线下直营体系,构建线上引流、线下变现的房地产互联网平台终端品牌商。深圳云房通过互联网平台进行客户流量与方圆数据的导入、处理、分析,将其对接至线下规模化的直营网络,实现对房地产中介业务各方诉求的有效撮合。通过线下专业、高校的服务积累口碑和良好的声誉,同时积极引导客户了解和使用线上平台,提高线上平台的客户引流和数据导入能力,由此形成良性循环,构筑深圳云房房地产互联网平台终端品牌商的核心竞争力。

在发展战略上,公司采用深耕+扩张的发展策略,一方面深耕深圳、上海、广州、北京、珠海、中山、苏州、杭州、南京、青岛等重点城市;另一方面在成都、武汉、昆明、烟台等部分二线城市及具有发展潜力的三、四线城市提前布局,通过设立子、分公司等进行业务拓展。

3、公司业务概况

深圳云房的业务主要包括新房代理业务与房屋经纪业务两大板块。其中新房代理业务又细分为新房代理销售业务、新房电商业务;房屋经纪业务又细分为二手房买卖业务,2018年已经被国创高新收购的深圳云房又致力于开拓二手房租赁业务。

在新房代理方面,公司的Q房网·新房O2O平台秉承超级平台,超级联盟的理念,凭借新盘通、新房案场以及Q客云投等网络营销工具,通过电商平台+经纪联盟+案场服务模式打通线上、线下营销渠道。Q房网目前新房电商平台已覆盖深圳、广州、佛山、东莞、珠海、上海、苏州、无锡、南京、武汉、重庆、成都、昆明、郑州、青岛等国内核心城市,交易额超过500亿元,与华侨城、招商、保利、万科、金地、中海、京基、卓越、星河等众多一线品牌开发商达成战略合作,合作项目数超过400个,未来Q房网·新房O2O平台将立足珠三角,辐射华东、华北地区。

在房屋经纪业务方面,Q房网作为中国房地产经纪行业O2O模式的开创者,开创了行业线上、线下品牌一体化的开放式网络系统平台+品牌特许加盟门店模式,面向全国各大经纪公司输出行业领先模式,实现线下门店无缝对接Q房网线上平台,拥有专属的全渠道营销平台,全面提升经纪行业竞争力和生命力。目前Q房网已经落地国内12个大中城市,覆盖超过1500个核心商住圈,在华南、华东、华北等地开设了上千家品牌特许加盟店。

4、公司运营情况

深圳云房门店数量自2014年来保持着较快速度的增长,从2014年的304家门店,逐步扩展至全国范围内超过进入12座主要城市,门店数量超过1500家。公司自深圳起家,逐步将业务扩张至上海,2016年被国创高新收购之前,深圳云房在深圳的门店达到378家,上海地区的门店达到150家,珠海地区门店数量为101家。华南地区(深圳、广州、佛山、中山、珠海、东莞等)为深圳云房深耕的重点市场。

深圳云房的业务规模自2014年也取得了较快增长,从2014年的5.81亿元增长至2016年的43.60亿元,增长近7倍。从收入结构来看,新房代理业务的占比逐渐提高,2014年公司新房代理业务占比为30.76%,2016年的占比达到51.62%。在深圳云房被上市公司国创高新收购后,房地产中介服务的收入占比在上市公司中迅速提升,2017年房地产中介业务的占比为63.46%,2018年的占比为79.64%。

从深圳云房主营业务收入的地区分布看,华南区为公司深耕的地区,公司在该地区享有较好口碑和较高的市场占有率,随着公司业务的发展和扩张,公司在华东地区(上海、苏州、杭州、南京)的收入占比逐渐提高,2016年华东地区的收入占比达到27.80%,华南地区的收入占比为69.42%,公司的国外业务收入主要来自于迪拜、马来西亚的新房代理业务收入。在公司并入国创高新后,深圳云房在地区分布上全部被划分成华南地区,与国创高新自有的沥青业务的华中、西南地区相区别。

从深圳云房的经纪人数量上看,公司增速依然较快,深圳、上海、珠海为公司主要的经纪人团队的聚集地,在2016年公司在深圳的经纪人数量达到10024人,占公司经纪人团体的44.23%,上海的经纪人数量为3574人,珠海2186人。总体而言,公司的经纪人团队从2014年的7506人增长至2018年的超过25000人,总体增速较快。

从公司毛利率的角度看,深圳云房房地产中介服务的毛利率逐渐上升,2014年公司的房地产中介业务毛利率仅为9.08%,随着公司的发展与商业模式的成熟,2018年毛利率逐步增长至17.72%,与上市公司国创高新原本的沥青产品毛利率10.78%相比,房地产中介业务的毛利率占有明显优势,目前的国创高新正逐步将主营业务从沥青产品向房地产中介服务转移。

(四)世联行:新房代销领导者,积极开拓三级市场业务

1、公司概况及发展历史

世联行(002285.SZ)于1993年在深圳成立,是境内首家登陆A股的房地产综合服务提供商,至今拥有70多家分支机构,服务遍及中国200多个城市,以房地产新房代理龙头企业被公众所熟悉,是中国国不动产场景集成服务商。26年来世联行始终以挖掘物业价值、降低交易成本、规避专业风险、促进资产流通为企业发展核心价值,以持续推动行业进步为己任,坚持以客户为中心,为让更多人享受真正的不动产服务而不断努力。

2、公司业务概况

世联行业务可以分为交易服务、交易后服务、资产运营、资产管理四大板块。在交易服务板块下,又可分为代理服务、互联网+、顾问策划业务三类,公司作为全国新房代理销售业务的龙头企业,公司2018年收入的44%来自于代理销售业务,目前公司代理服务业务持续深耕都市圈,并以强有力的组织下沉优势加速渗透三四线城市市场,共进驻200多个地级以上城市,在执行业务覆盖2500多个案场,触达客户超过230万人,且销售额的61%来自Top100的大型房企;互联网+业务已覆盖200多个地级城市,链接经纪公司3万多家,链接经纪人20余万,累计转介客户超过100万批,集房注册会员达到500余万,累计转介客户超过17万批;顾问策划业务积极转型为连接资源为城市发展提供解决方案的咨询顾问服务,业务定位为公司的端口,树立高端品牌形象,并聚焦在城市发展领域,在原有基础上加深服务层次。

交易后服务可分为金融服务业务与装修服务业务。金融服务业务针对消费场景客户、传统金融客户、科技金融等不同方面采取不同运营方式,在科技金融方面,公司打造风险、数据、核心系统三大技术平台和电商、共享、金融服务三大客户服务平台;装修服务业务已经覆盖46个城市,并完成设计、集采、施工、软装及售后的全链条服务,签约面积超过70万平方米。

资产运营板块可细分为公寓业务与工商资产运营业务。公寓业务历经三年多的发展,已经覆盖30个城市,其中杭州、广州、郑州、成都、南京、西安、武汉,因发展规模大,当地市场需求量高,成为公寓业务的7大重点发展城市,公司开发出红璞公寓、红璞家寓、红璞礼遇三大产品体系,运营项目达到191个(包括包租及托管模式),运营间数近3万间,运营半年以上项目实现90%以上的出租率;工商资产运营业务的办公品牌世联空间已布局15个城市,累计落地项目52个,总体面积近60万平方米。

资产管理板块则可细分为物业管理服务与资产投资服务业务两类。物业管理服务业务实际在管的全委托项目达到116个,较上年同期增加29个,在管理项目实际收费面积达到593.18万平方米,收费面积增加82.8万平方米,公司推出服务+科技的理念,设计城市物管运营平台;目前公司管理的大总投资项目,主要集中在上海地区的商业写字楼,项目累计达到18个,管理资产总值超过60亿元。

3、公司运营情况

世联行新房销售代理服务自2013年以来保持着较稳定的增长,已结算销售额从2013年的2217.28亿元增长至2017年的4522.68亿元,已结算代理销售面积从2504.65万平方米增长至4390.39万平方米,2018年在国内外错综复杂的经济形势和不断变化的房地产调控政策影响下,在交易服务板块受到金融去杠杆的宏观政策、各地房地产调控政策、市场转冷等因素的影响下,公司相关运营数据走弱,已结算代理销售额降至4029.4亿元,已结算代理销售面积降至3751.07万平方米。

世联行新房代理业务收入和已结算销售面积与销售额变动趋势相同,增长率2017年降至7.72%,2018年则降为负增长。新房代理销售费率公司基本保持稳定,在0.82%与0.84%的区间内波动,但2018年的代理销售费率姜维2013年来的历史低点0.82%,也反映出房地产市场的相对不景气。

世联行自2014年来上线互联网+业务,增速相对迅猛,业务在执行项目数从2014年的154个,增长至2017年的1289个,业务收入也从2014年的0.68亿元增长至2017年的23.53亿元,2018年在宏观及行业因素的影响下,互联网+业务增速转负,业务收入降至16.81亿元。但在此之前,该业务一直维持着超过60%的增长率。

世联行金融服务业务收入增速稳定,公司早期金融服务包含小额贷款、投资管理、现金赎楼等形式,但是随着公司业务的不断成熟,小额贷款业务成为公司金融服务的主要业务,2018年小额贷款收入为7.58亿元,占总业务收入的98.88%,2017年公司金融服务业务增速达到62.26%,2018年增速放缓。

世联行资产运营服务收入增速较快,这部分业务以公寓管理为主,公司下属的世联红璞公寓品牌快速扩张,发展出红璞公寓、红璞家寓、红璞礼遇三大产品体系,工商资产运营系收入自2016年以来不断扩大,也成为公司资产运营板块下一类主要的收入来源,2018年公司资产运营服务收入增长率仍然达到89.83%。

世联行物业管理业务是公司另一主要业务,该业务在管全委托项目数量已从2013年的58个增长至116个,在管项目实际收费面积也由2013年的208.3万平方米,增长至2018年的593.18万平方米,2017年增速达到69.91%,2018年增长率为16.22%。从总体来看,世联行包含物业管理业务在内的资产服务业务收入稳定增长,2018年增长率为13.18%。

从世联行主营业务收入的分布来看,公司业务主要集中在华南、华东地区,其余业务涉足华北、华中及西南、山东区域,相对而言公司整体的业务布局较为稳定,各地区增速相差不多,各地区业务收入占比没有明显波动。

世联行主营业务收入在2018年之前增长较为稳定,增长率一度超过30%,在2018年宏观和行业因素影响下,增速明显下降。从毛利率角度看,公司综合毛利率在2018年之前稳定在17%上下,在2018年明显下降至8.85%。分业务来看,公司金融服务业务毛利率明显高于其他业务超过60%,代理销售业务毛利率长期稳定在30%以上,互联网+业务毛利率2015年以来保持增长,2018年毛利率达到26.84%,顾问策划业务的毛利率则波动较大。

温馨提示:如需原文档,可在PC端登陆未来智库www.vzkoo.com搜索下载本报告。

(报告来源:中国银河证券;分析师:潘玮)

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