柬埔寨首都的房价会跌吗(「指南针·视界」调查!金边高级公寓真实入住率大曝光)

最近两年,受疫情影响,柬埔寨的房产市场虽然相对冷静,仍不乏投资置业人群,但大家似乎都将目光放在了地价、房价、租金等价格层面,却忽略了与居住、投资息息相关的一个重要数据——亮灯率!

在柬埔寨首都金边,已建成的5-9层高的大楼共有926栋;10-19层高的大楼共有452栋;20-29层高的大楼有120栋;30-39层高的大楼有65栋,40层以上的高楼大厦有40栋。其中的公寓项目不少,有人投资,有人自住,但究竟有多少人真正住进去了呢?

为此,指南针·视界团队对金边的公寓项目进行了亮灯率测评活动。

特别提醒:亮灯率≠入住率,本次样本选择了交房时间在1-5年之间比较有代表性的公寓项目,涵盖BKK区、桑园区、玛卡拉区、棉芷区等金边主要分区,调查时间为19:00-21:00人群归家重点时间段,可在一定程度上反映金边公寓人居的居住情况。

以下,便是本次金边公寓项目的亮灯率调查情况,满分为五星,请查收(排名不分先后)

金边中心城

● 项目名:金边中心城

● 亮灯指数:★★

● 楼盘位置:棉芷区洪森大道与莫尼旺大道交汇处南向约400米

● 交付时间:2021年6月起陆续交付

● 总户数:共9栋,约2376户

● 二手房最新挂牌价:$12万/套(一房),$14万/套(两房)

● 租金价格:$450-700/月

实探描述:晚上7点至9点,金边中心城的业主陆续回家,或因项目交房时间尚短,小区整体亮灯情况不佳。项目所在的洪森大道两侧仍有许多住宅项目以及Chip Mong、AEON3商场在修建,因此晚上的主干道十分安静,且道路很长,独自一人前往不太安全。不过项目灯火通明,有24小时的安保系统,业主居住还是比较安全的。

首都国金1期

● 项目名:首都国金1期

● 亮灯指数:★★☆

● 楼盘位置:棉芷区洪森大道与诺罗敦大道二号公路

● 交付时间:2020年

● 总户数:约828户

● 二手房最新挂牌价:$8.5万/套(一房),$9.5万/套(两房)

● 租金价格:$380/月(单间),$450/月(一房),$550/月(两房)

实探描述:首都国金项目位于金边中心城以南,周边配套情况相同,四周很安静,但项目交房时间为2020年,因此亮灯率较金边中心城稍好一点。

Sky Villa

● 项目名:Sky Villa

● 亮灯指数:★★★☆

● 楼盘位置:玛卡拉区波兰共和大道(毗邻金边奥林匹克体育场)

● 交付时间:2020年12月

● 总户数:35 层,约 256户

● 项目情况:租售同步

● 二手房最新挂牌价:$93万-147万/套(价格根据户型、楼层、业主情况而不同)

● 租金价格:$3800/月(两房);$4100/月(三房)

实探描述:Sky Villa作为金边的地标项目之一,伫立于十字路口,非常醒目,但在早晚高峰期,周边主干道也比较容易堵车。项目不仅出售新房,也有专门的租房,亮灯情况相对较好。

金边白银城

● 项目名:金边白银城

● 亮灯指数:★★☆

● 楼盘位置:万景岗区万景岗1分区

● 交付时间:2018年12月

● 总户数:15层,约110户

● 新房售价:$21万/套

● 租金价格:$1200/月(两房)

实探描述:晚上6点至9点,住户陆续回家,基本每一层都有住户,但仍有很多房间未亮灯。金边白银城位于BKK区,周边十分热闹,交通便捷,周边800m范围内有BKK Market与Noro Mall以及其他小型超市,还有一些中式烧烤等餐饮店,生活很方便。从另一方面来说,靠近主干道的房间晚上会受噪音影响,同时,周边同等价格的公寓比较多,对租户来说选择的空间较大。

Sky Line

● 项目名:Sky Line

● 亮灯指数:★★★☆

● 楼盘位置:玛卡拉区威旺分区

● 交付时间:2018年12月

● 总户数:2栋,约790户

● 租金价格(可根据不同业态分类):约$500/月(一房)

Sky Line(左)和保利公馆(右)

保利公馆

● 项目名:保利公馆

● 亮灯指数:★★★

● 楼盘位置:玛卡拉区友谊分区

● 交付时间:2020年12月

● 总户数:28层,约644户

● 项目情况:租售同步

● 新房售价:$9.4万/套

● 租金价格:一房$350-450/月(根据楼层、面积租金价格略有不同)

实探描述:Sky Line与保利公馆仅隔一条次干道,周边配套情况与生活环境基本一致。两个项目均位于金边核心区域,配套设施丰富,首相府、高中、大学、市场、医院分布周边,非常热闹,晚上7点至11点均有住户返回公寓,整体亮灯情况较好。周边建筑较低矮,住在两个项目内,可以看到较好的城市景观,公寓内都有24小时安保。

The Peak

● 项目名:The Peak

● 亮灯指数:★★★

● 楼盘位置:桑园区百色河分区

● 交付时间:2021年

● 总户数:55层,约1014户

● 项目情况:新房已售罄

● 二手房最新挂牌价:$16万/套(单间),$18万-$26万/套(一房),$30万/套(两房)

● 租金价格:$600-650/月(单间),$750-850/月(一房),$1250-1550/月(两房),$1700- 2000/月(三房)

The Bridge

● 项目名:The Bridge

● 亮灯指数:★★★

● 楼盘位置:桑园区百色河分区

● 交付时间:2018年

● 总户数:约746户(一房-三房,以及Penthouse),约900户(SOHO)

● 二手房最新挂牌价:$15万/套

● 租金价格:$600/月(一房),$1000/月(两房),$700/月(单间带家具)

实探描述:The Peak和The Bridge同样是隔街对望,交通、生活、休闲、娱乐配套十分丰富,Naga、永旺1、金街广场、钻石岛等分布四周,居住在此区域的人比较多。两个项目也是该区域的地标建筑,没有高楼遮挡,可以看到河景、城市景观。两个项目体量较大,在晚上8点至9:30,亮灯率也不高,看起来零零散散的。同时,由于周边新修的道路宽阔,夜晚车辆车速较快,居住于此需格外注意出行安全。

Sky Tree

● 项目名:Sky Tree

● 亮灯指数:★★☆

● 楼盘位置:雷西郊区堆成佳分区

● 交付时间:2020年12月

● 总户数:约600户

● 项目情况:租售同步

● 新房售价:$15万/套起

● 租金价格:$650-1200/月(两房),$2000/月(三房)

实探描述:项目靠近日本桥,属于传统居住区,市场、中学、诊所等配套设施齐全,生活较方便,但交通有些拥堵。到了晚上,只有零星的几户人家亮灯。

毕加索城市花园

● 项目名:毕加索城市花园

● 亮灯指数:★★☆

● 楼盘位置:桑园区万景岗1分区(BKK1)

● 交付时间:2021年

● 总户数:约144户

● 租金价格:$1350/月(一房),$1500-$2150/月(两房)

实探描述:项目位于BKK1,周边有BKK市场和Chip Mong Noro商场,居住生活很方便且安静。指南针找房到达项目较早,亮灯情况不佳,但据保安表示,住户大多在晚上8点至10点才返回,项目服务于高端客群,不仅有24小时安保,而且管理十分严格,居住很安全。

太子中央广场

● 项目名:太子中央广场

● 亮灯指数:★★★★

● 楼盘位置:桑园区百色河分区

● 交付时间:2017年

● 总户数:约1786户

● 二手房最新挂牌价:$5万-$9万/套(单间),$12万-$19万/套(一房),$36万/套(三房)

● 租金价格:$350/月(单间),$400-$560/月(一房),$700-$800/月(两房)

实探描述:项目位于百色河旁,交付已有5年,各类型底商成熟,日常生活方便,入住较多,整体亮灯情况较好。从建筑风格来看比较现代,安保也很负责,只是早晚高峰期,项目前主干道较拥堵。

实探总结

太子中央广场、Sky Line、保利公馆、Sky Villa等位于成熟区域的公寓项目亮灯较多;The Peak与The Bridge位置很好且名气大,但由于体量较大,实际亮灯不如想象;位于洪森大道两侧的新项目,周边仍在建设,亮灯率也比较低。

这样看来,基础配套是否成熟是影响项目入住率的一大因素,因此大家在置业投资时,应重点考察。

另外,需要强调的是,受交房时间、业主外出等客观因素的影响,本次调查是通过夜间走访及目测所评估,与实际数据可能存在出入,仅供参考。

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THE END
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